Los propietarios de edificios tienen que tomar decisiones difíciles para equilibrar la reducción de emisiones, el control de costes y la comodidad de los inquilinos. El reto es el siguiente: reducir las emisiones de carbono suele aumentar los costes, mientras que las soluciones más baratas pueden comprometer el confort. Y si se retrasa la actuación, se corre el riesgo de multas o de perder "primas verdes"."
¿Cuál es la solución? Utilizar herramientas basadas en el riesgo como Oxand Simeo™ to evaluate long-term investments. This platform models carbon reduction, predicts costs, and measures tenant satisfaction, ensuring smarter decisions. Traditional methods, focused on short-term payback, miss these key factors.
Principales conclusiones:
- Reducción del carbono: Actualizaciones del plan en consonancia con los objetivos y la normativa sobre emisiones.
- Gestión de costes: Compare escenarios para equilibrar los costes iniciales con los ahorros a largo plazo.
- Comodidad del inquilino: Dar prioridad a los sistemas que mantienen la calidad y la fiabilidad en interiores.
Las herramientas avanzadas aportan claridad en mercados inciertos, ayudándole a tomar decisiones que reducen las emisiones, ahorran dinero y mantienen contentos a los inquilinos.
El argumento empresarial a favor de la descarbonización: por qué es importante ahora
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1. Oxand Simeo™
Oxand Simeo™ is an asset investment planning platform designed to predict building performance over a span of 5 to 30 years. It leverages over 10,000 proprietary aging and performance models alongside 30,000 maintenance laws, all developed over two decades. With this tool, you can anticipate component wear and tear, energy usage, and maintenance needs before committing to an investment. Essentially, it turns complex risk-based decisions into clear, actionable strategies for long-term investments.
Alineación para la reducción del carbono
La plataforma incluye módulos especializados en sostenibilidad y transición energética, que le permiten modelizar estrategias de reducción de carbono en toda su cartera. Le permite probar varias opciones de modernización, como la actualización de los sistemas de calefacción, ventilación y aire acondicionado o el cambio a bombas de calor, para identificar la forma más rentable de reducir las emisiones. Esto garantiza que sus planes de inversión se ajusten a los objetivos normativos en materia de carbono, manteniendo al mismo tiempo la viabilidad financiera. Además del seguimiento de las emisiones, la plataforma también ofrece un análisis de costes detallado que permite tomar decisiones con conocimiento de causa.
Optimización de costes
With Oxand Simeo™, you can run simulaciones plurianuales de CAPEX y OPEX para obtener una imagen completa de los costes de propiedad. Permite comparar escenarios, como elegir entre una solución a corto plazo de bajo coste y una inversión inicial más cara que reduce los costes de explotación a largo plazo. Al pasar de las reparaciones reactivas a la planificación basada en el riesgo, los clientes suelen conseguir ahorros de 10-25% en componentes de mantenimiento específicos. La plataforma también tiene en cuenta los cambios previstos en los precios de la energía y los impactos financieros relacionados con el carbono, ayudándole a adelantarse a los cambios del mercado.
Métricas de confort de los ocupantes
Además de centrarse en el carbono y los costes, la plataforma da prioridad a la satisfacción del inquilino. Utiliza un proceso multicriterio para incorporar niveles de servicio y objetivos de rendimiento vinculados al confort de los ocupantes. Puede evaluar cómo las actualizaciones, como la mejora de los sistemas de calefacción, ventilación y aire acondicionado o de la envolvente del edificio, afectan a la temperatura interior, la calidad del aire y la fiabilidad del sistema. De este modo se garantiza que las medidas de ahorro no vayan en detrimento de la comodidad de los inquilinos, ayudándole a mantener altos índices de ocupación al tiempo que alcanza los objetivos de sostenibilidad.
2. Métodos tradicionales de planificación de la inversión en edificios
La planificación tradicional de la inversión en edificios se basa a menudo en parámetros financieros sencillos, que pueden no reflejar el valor más amplio y a largo plazo de los proyectos centrados en la sostenibilidad. Los propietarios de edificios y los gestores de carteras suelen confiar en herramientas como los periodos de amortización simples, la tasa interna de rentabilidad (TIR) y el rendimiento de la inversión (ROI). Aunque estas métricas funcionan bien para proyectos de capital básicos, se quedan cortas cuando se aplican a las complejidades de las inversiones en sostenibilidad, que requieren un enfoque más matizado. [1].
Alineación para la reducción del carbono
En estos métodos tradicionales, la reducción de las emisiones de carbono se considera a menudo un extra y no un objetivo central. El objetivo principal suele ser reducir las facturas de servicios públicos para mejorar los ingresos netos de explotación (NOI) y, por extensión, el valor de los activos. Este enfoque deja de lado la importancia de la contabilidad directa del carbono, lo que dificulta a los gestores de carteras el cumplimiento de una normativa energética cada vez más estricta sin salirse del presupuesto. [1]. Sin marcos que integren el Coste del Ciclo de Vida (CCV) con las Emisiones de Carbono del Ciclo de Vida (ECEV), alinear los objetivos financieros con los de reducción de carbono se convierte en un reto importante [3].
Optimización de costes
Las herramientas financieras tradicionales no están preparadas para gestionar las complejidades de las inversiones en edificios modernos. Por ejemplo, los simples cálculos de amortización pasan por alto los beneficios a largo plazo del flujo de caja de un activo, y la previsión de escenarios fijos ignora variables como las futuras penalizaciones por emisiones de carbono, la fluctuación de los precios de la energía y el potencial de las primas ecológicas. Estas limitaciones hacen difícil tener en cuenta las incertidumbres que conllevan las inversiones centradas en la sostenibilidad.
Métricas de confort de los ocupantes
Otra carencia importante de los modelos tradicionales es su incapacidad para tener en cuenta el confort de los ocupantes y la satisfacción de los inquilinos. El confort se considera a menudo un beneficio intangible, no relacionado con la energía, a pesar de su impacto mensurable en el rendimiento del inmueble. [1]. Los edificios de alto rendimiento que dan prioridad tanto a la eficiencia como al bienestar de los ocupantes tienden a atraer precios de alquiler más elevados y alcanzan mejores niveles de ocupación en comparación con los inmuebles estándar. [1]. Sin embargo, sin herramientas para cuantificar estos beneficios en términos financieros -como dólares por pie cuadrado- resulta difícil justificar inversiones que mejoran tanto la experiencia del inquilino como los resultados del establecimiento.
Ventajas y desventajas
Planificación tradicional y avanzada de la inversión en edificios: Diferencias clave
When deciding between traditional planning methods and advanced frameworks, the differences in predictive modeling and data requirements stand out. Traditional methods rely on static baselines, focusing on current energy costs and immediate CAPEX/OPEX. In contrast, advanced frameworks, such as Oxand Simeo™, utilize Monte Carlo simulations across 10,000 scenarios. These simulations take into account factors like future carbon penalties, fluctuating electricity prices, and the growing demand for green buildings [2].
Las necesidades de datos de cada método también varían significativamente. Los métodos tradicionales requieren datos mínimos, como facturas actuales de servicios públicos y cifras básicas de CAPEX. Los marcos avanzados, por su parte, necesitan una gama más amplia de datos, como flujos de caja de alquileres, tasas de vacantes, programas de mantenimiento y proyecciones de costes energéticos. [2]. Aunque esta mayor cantidad de datos puede parecer desalentadora, proporciona una comprensión mucho más profunda de los resultados financieros a largo plazo. Esta diferencia en los requisitos de datos influye naturalmente en la forma de evaluar los riesgos.
La gestión del riesgo es otro factor clave de diferenciación. La planificación tradicional suele tener dificultades para adaptarse a los cambios normativos y las fluctuaciones del mercado. Los marcos avanzados, sin embargo, están diseñados para evaluar los resultados financieros en condiciones inciertas. Esto ofrece a los propietarios de edificios una imagen más clara de cómo podrían comportarse sus inversiones a lo largo del tiempo. Por ejemplo, un estudio de marzo de 2023 realizado por investigadores del Centro Inmobiliario del MIT y Kohn Pedersen Fox Asociados - entre ellos Siqi Zheng y Carlos Cerezo- descubrieron que, mientras que los sistemas de gas natural parecían más rentables en 76% de los escenarios según el análisis tradicional, un diseño que permitiera la futura electrificación resultaba más rentable en 99% de los escenarios cuando se utilizaba la modelización avanzada. [2].
El estudio también destacó la importancia de las primas verdes -el valor de mercado añadido vinculado a las inversiones sostenibles- como el factor más crítico para el éxito de las inversiones. Le siguen de cerca los precios de la electricidad y las sanciones locales por emisiones de carbono. [2]. Los investigadores señalaron:
"La evaluación de los rendimientos asociados a esas inversiones tiende a ser desafiada por los continuos cambios en los entornos regulatorios y las condiciones del mercado que dificultan la capacidad de los propietarios para prever el impacto final de las inversiones descarbonizadoras en los futuros costes energéticos, las penalizaciones por emisiones de carbono o las primas de alquiler" [2].
Por último, la perspectiva del rendimiento de la inversión (ROI) difiere mucho entre estos enfoques. Los métodos tradicionales dan prioridad al ahorro operativo inmediato. En cambio, los marcos avanzados adoptan una perspectiva más amplia, evaluando los flujos de caja de varias décadas, las primas ecológicas y las penalizaciones por emisiones de carbono evitadas. Esta perspectiva a más largo plazo se ajusta mejor a la vida útil de los sistemas de construcción y a la naturaleza dinámica de la normativa sobre sostenibilidad.
Conclusión
La reducción de la demanda de energía consigue un triple objetivo: reducir las emisiones de carbono, ahorrar dinero y mejorar el confort de los ocupantes. Como afirma Guy Grainger, Director Global de Servicios de Sostenibilidad de JLL, afirma acertadamente:
"Los edificios con bajas emisiones de carbono son más baratos"." [4].
Las reconversiones de tipo ligero a medio pueden suponer un ahorro energético de 10-40%, lo que se traduce en un ahorro anual de entre $2.900 millones y $11.400 millones en 14 grandes mercados. [4].
It’s time to think beyond short-term fixes. Advanced tools like Oxand Simeo™ offer risk-based modeling and scenario analysis, helping building owners evaluate long-term investments. By factoring in carbon penalties, fluctuating electricity prices, and potential green premiums, these tools guide strategies that remain profitable even in uncertain conditions. This underscores the importance of adopting a cohesive, forward-thinking approach over fragmented, short-term measures.
¿El primer paso? Centrarse en reducir la demanda de energía. La modernización mecánica, eléctrica y de fontanería puede suponer un ahorro energético inmediato. Por ejemplo, en los laboratorios se ahorra aproximadamente $4,75 por pie cuadrado. [4]. Una vez implantadas estas eficiencias, las herramientas de evaluación comparativa pueden ayudar a realizar un seguimiento de los avances con respecto a los requisitos normativos y los objetivos corporativos de emisiones netas cero. Con un déficit previsto de 70% en edificios con bajas emisiones de carbono para 2030 [4], Los primeros en adoptarlas se beneficiarán de un mayor valor de alquiler y venta, al tiempo que evitarán el riesgo de que sus activos queden inmovilizados. La urgencia de estas adaptaciones aumenta a medida que la normativa sigue evolucionando.
El entorno normativo se está endureciendo rápidamente. Más de 40 ciudades de EE.UU. han promulgado normas de rendimiento de edificios, y en la UE deben renovarse 16% de los edificios con peor rendimiento para 2030, cifra que aumentará a 26% para 2033. [4]. Tools like Oxand Simeo™ provide clarity on what to invest in, when to act, and how to balance budgets with energy and carbon goals.
Alinear estrategias basadas en el riesgo con normativas cambiantes transforma la modernización de un gasto desalentador en una oportunidad estratégica. El reto de la modernización puede suponer un coste de $3 billones en 17 grandes países. [4], pero como Grainger nos recuerda:
"Lo que es bueno para el planeta es igualmente bueno para su cuenta de resultados" [4].
Preguntas frecuentes
¿Qué datos necesito para aplicar modelos de inversión en edificios basados en el riesgo?
Para crear modelos de inversión en edificios basados en el riesgo, necesitará datos fiables sobre rendimiento energético, costes del ciclo de vida, en emisiones de carbono del ciclo de vida. Disponer de esta información permite combinar las evaluaciones de energía, costes y carbono, lo que facilita la toma de decisiones con conocimiento de causa.
¿Cómo sopeso los costes iniciales de la modernización con las futuras multas por emisiones de carbono y los precios de la energía?
Para gestionar los costes iniciales de la modernización y, al mismo tiempo, prepararse para posibles multas por emisiones de carbono y fluctuaciones de los precios de la energía, es fundamental adoptar un enfoque exhaustivo del análisis de la inversión. Esto significa mirar más allá de los gastos inmediatos y tener en cuenta factores a largo plazo como las sanciones y los costes energéticos. Herramientas como coste del ciclo de vida (CCV) y emisiones de carbono del ciclo de vida (ECV) pueden ser de gran ayuda. Al incorporar estos marcos, puede centrarse en inversiones que no sólo cumplan los objetivos de sostenibilidad y los requisitos normativos, sino que también ofrezcan un sólido rendimiento de la inversión a lo largo del tiempo. Esta estrategia consciente del riesgo garantiza una toma de decisiones más inteligente y preparada para el futuro.
¿Cómo medir la comodidad de los inquilinos y vincularla al rendimiento de la inversión?
El confort de los inquilinos suele medirse a través de parámetros como satisfacción de los ocupantes, índices de retención, y el calidad percibida de los servicios. Estos factores están estrechamente relacionados con el rendimiento de la inversión, ya que un mayor confort tiende a atraer y retener a los inquilinos, lo que aumenta las tasas de ocupación y los ingresos por alquiler. Una mejor experiencia del inquilino puede tener un impacto directo y positivo en el éxito financiero de las inversiones en edificios.
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