Los edificios son responsables de casi 40% de las emisiones mundiales de carbono. Sin embargo, sólo una pequeña parte de las carteras inmobiliarias cuenta con planes viables para alcanzar las emisiones netas cero. Pasar de objetivos ambiciosos a resultados mensurables requiere estrategias claras, datos precisos sobre el carbono e inversiones específicas. Esto es lo que necesita saber para empezar a reducir las emisiones en su cartera:
- Definición de neto cero: Eliminar las emisiones de carbono operativas e incorporadas procedentes del funcionamiento y la construcción de edificios.
- Urgencia: Si se retrasa la actuación, se corre el riesgo de sanciones financieras, obsolescencia de los activos y descenso del valor de la propiedad.
- Pasos clave:
- Mida la huella de carbono de su cartera (emisiones de Alcance 1, 2 y 3).
- Priorizar los activos de altas emisiones mediante auditorías de carbono y análisis de riesgos.
- Desarrollar planes de inversión plurianuales que equilibren los costes, el impacto del carbono y la rentabilidad de la inversión.
- Implantar mejoras de la eficiencia energética, soluciones de energías renovables y materiales con bajas emisiones de carbono.
- Supervisar e informar de los progresos de forma transparente utilizando herramientas como Oxand Simeo™.
Actuar ahora no sólo se ajusta a una normativa cada vez más estricta, sino que también posiciona las carteras para atraer a los inversores y mantener la competitividad en un mercado preocupado por el clima.
Proceso en 5 pasos para lograr un balance neto cero en las carteras inmobiliarias
Medición de la huella de carbono actual de su cartera
Para trazar el camino hacia la neutralidad, primero hay que tener claro el punto de partida. Establecer un base de referencia detallada de las emisiones de gases de efecto invernadero en toda su cartera es crucial. Sin ella, resulta imposible establecer objetivos significativos y hacer un seguimiento de los avances.
El sector inmobiliario es responsable de un asombroso 37% de emisiones de CO₂ relacionadas con la energía y los procesos. y más de 34% de la demanda mundial de energía. Una evaluación exhaustiva de la huella de carbono debe incluir Ámbito 1 (emisiones directas de fuentes como las calderas de gas natural), Ámbito 2 (emisiones indirectas procedentes de la electricidad adquirida), y Ámbito 3 (emisiones indirectas procedentes de las cadenas de suministro, las actividades de los inquilinos y los materiales de construcción). Aunque las emisiones de Alcance 3 suelen ser las más difíciles de medir, son esenciales para comprender el impacto climático total de su cartera.[5][6][8].
En Enfoque del carbono a lo largo de toda la vida (WLC) ofrece la visión más completa al considerar tanto carbono incorporado - procedentes de la extracción, fabricación, transporte, instalación, mantenimiento y eliminación de materiales - y emisiones operativas durante todo el ciclo de vida de un edificio[7]. Esta línea de base sirve como fundamento para auditorías detalladas y estrategias específicas para reducir las emisiones en toda su cartera.
Realización de auditorías de carbono de cartera
Comenzar con auditorías energéticas y de emisiones de carbono para evaluar el rendimiento actual de sus activos.[2][1]. Herramientas como Inventario Oxand Simeo puede centralizar los datos de las facturas de servicios públicos, los sistemas de gestión de edificios y el uso de los inquilinos, abordando la fragmentación que a menudo dificulta las evaluaciones de toda la cartera.
La auditoría debe recoger datos sobre emisiones relacionados con el consumo de energía, agua y residuos.[5]. Recopile datos esenciales sobre los inmuebles, como los metros cuadrados, el año de construcción, los sistemas de calefacción, ventilación y aire acondicionado, la calidad del aislamiento y las instalaciones de energías renovables, para comparar el rendimiento de toda su cartera. Esta información detallada ayuda a identificar las propiedades que se desvían de la norma y pone de relieve los activos que requieren atención inmediata.
Cómo encontrar sus activos de mayor emisión
Una vez establecida la base de referencia, el siguiente paso es determinar dónde concentrar sus esfuerzos. Centrarse en los activos de altas emisiones le permite lograr el mayor impacto en la reducción de la huella de carbono de su cartera.
El uso de métricas de intensidad de carbono proporciona una forma coherente de comparar propiedades, mientras que una análisis del riesgo de transición evalúa qué edificios son más vulnerables a los riesgos climáticos normativos, de mercado o físicos[1]. Examinar su cartera para detectar riesgos físicos -como inundaciones o calor extremo- y riesgos de transición ayuda a priorizar las propiedades que necesitan una actuación inmediata. Este enfoque basado en el riesgo garantiza que sus inversiones se destinen a los activos en los que los esfuerzos de mitigación serán más eficaces. Equipado con una línea de base clara y objetivos priorizados, ahora puede planificar con precisión estrategias de reducción del carbono.
Estrategias de reducción del carbono en los edificios
Una vez identificados los activos de altas emisiones, el siguiente paso es aplicar estrategias que combinen mejoras operativas con actualizaciones estructurales. Esto es fundamental, ya que las operaciones de los edificios contribuyen con más de 27% a las emisiones globales.[4].
Es importante encontrar un equilibrio entre las ganancias rápidas y las inversiones a largo plazo. Medidas como la climatización y la optimización de los sistemas pueden reducir los costes energéticos y las emisiones sin necesidad de grandes inversiones iniciales.[10]. Mientras tanto, la industria se enfrenta al reto de reducir el carbono incorporado en al menos 40% para 2030, con ambiciosos proyectos que aspiran a reducciones de 50% para alcanzar los objetivos de carbono incorporado neto cero para 2050.[2]. Estos esfuerzos sientan las bases para crear planes de inversión detallados y plurianuales.
Eficiencia energética y energías renovables
Empiece por actualizar sistemas como la calefacción, la ventilación y el aire acondicionado, el aislamiento, la iluminación LED y los controles inteligentes para reducir el consumo de energía antes de abordar el suministro de energía en sí. La reconversión de edificios antiguos con tecnologías como bombas de calor, paneles solares en los tejados y baterías de almacenamiento es cada vez más popular gracias a los incentivos federales y estatales.[11].
La electrificación de los sistemas de calefacción es otro paso clave. Sustituir los sistemas basados en combustibles fósiles por bombas de calor eléctricas ayuda a cumplir los límites de emisiones de carbono, mejora el confort de los inquilinos y reduce los costes de mantenimiento. La eliminación de las calderas de gas natural reduce las emisiones directas, mientras que las instalaciones solares in situ pueden disminuir las emisiones indirectas. Una vez implantada la eficiencia operativa, la atención puede centrarse en la huella de carbono de los materiales de construcción.
Reducción del carbono incorporado en los materiales
Adoptar una mentalidad de "renovar, no sustituir" puede reducir significativamente el carbono incorporado. La renovación retiene el carbono ya incorporado en las estructuras existentes y evita las emisiones asociadas a la producción de nuevos materiales.[2].
"La reducción del carbono incorporado requiere un análisis de carbono de toda la cadena de valor de la entrega de un edificio, desde el diseño, los materiales de construcción, los métodos de construcción y la entrega, hasta el edificio operativo puesto en servicio". - Schroders[2]
Para proyectos que impliquen nueva construcción o renovaciones importantes, es esencial realizar un análisis completo del carbono en toda la cadena de valor. Opte por materiales con bajas emisiones de carbono, como acero reciclado, madera recuperada y alternativas al hormigón tradicional. Colabore estrechamente con los proveedores para diversificar el abastecimiento y dar prioridad a las opciones sostenibles.[9][12]. La incorporación de estrategias de reducción a cero durante la rehabilitación, como la instalación de estufas de inducción para mejorar la calidad del aire interior, puede mejorar la calidad y la salud de las viviendas sin sacrificar el rendimiento.[12]. Además, el diseño de edificios basado en su rendimiento real "en uso", y no en modelos teóricos, garantiza que las reducciones de carbono previstas se traduzcan en resultados cuantificables.[2].
Trabajar con inquilinos y partes interesadas
Involucrar a los inquilinos es una parte fundamental de cualquier estrategia de reducción del carbono. Comunique claramente los objetivos de sostenibilidad y ofrezca formación sobre la reducción del consumo de energía, residuos y agua. Los acuerdos de arrendamiento ecológico pueden alinear los incentivos compartiendo los ahorros en servicios públicos, mientras que los talleres y los paneles de rendimiento mantienen a los inquilinos informados e implicados. Estos enfoques de colaboración ayudan a convertir las ambiciones de cero emisiones netas en planes viables y listos para la inversión.
Creación de planes de inversión plurianuales
Una vez que haya desarrollado sus estrategias de reducción de carbono, el siguiente paso es convertir esas ideas en un plan de inversión plurianual detallado. Este proceso implica un enfoque estructurado que equilibre costes, riesgos e impacto del carbono en toda su cartera. Pasar de un enfoque a nivel de edificio a una optimización a nivel de cartera proporciona más flexibilidad, ayuda a evitar activos inmovilizados y conduce a esfuerzos de descarbonización más rentables.[14].
Empieza por analizar la rentabilidad en distintos escenarios que se ajusten a sus planes de capital y gestión de activos objetivos[13]. Un enfoque de optimización multiobjetivo resulta especialmente útil en este caso, ya que compara el valor actual neto (VAN) con las emisiones de CO₂ del ciclo de vida de cada opción de adaptación.[14]. Este método puede aplicarse a edificios individuales o a toda la cartera, ayudándole a determinar qué inversiones proporcionan la mayor reducción de carbono por cada dólar gastado.
Es esencial establecer prioridades. Utilice la toma de decisiones multicriterio para clasificar los proyectos en función de factores como la exposición al riesgo, los costes del ciclo de vida, el impacto en el CO₂ y los requisitos normativos. Los proyectos de rehabilitación profunda -especialmente las primeras mejoras de la envolvente de los edificios- suelen ofrecer los mayores beneficios a largo plazo. Sin embargo, el calendario y la secuencia de estas inversiones son tan importantes como las propias mejoras.
Utilización de Oxand Simeo™ para la planificación de inversiones
Oxand Simeo™ simplifica el proceso de creación de planes plurianuales de inversión y explotación simulando cómo envejecen, funcionan y consumen energía los edificios a lo largo del tiempo. Con más de 10.000 modelos de envejecimiento propios y más de 30.000 reglas de mantenimiento, la plataforma predice el rendimiento futuro en distintos escenarios, orientando las decisiones sobre cuándo y dónde invertir.
La plataforma módulos de sostenibilidad y transición energética le permiten modelizar las vías de reducción de carbono en su cartera. Muestra cómo las diferentes secuencias de inversiones pueden afectar a su progreso hacia los objetivos de cero emisiones netas. A diferencia de los enfoques que dependen en gran medida de las densas redes de sensores IoT, Simeo™ utiliza un método basado en modelos basado en encuestas, inspecciones y datos de activos existentes. Esto lo hace práctico para carteras de cualquier tamaño o madurez de datos.
Clasificación de las inversiones por impacto
No todos los proyectos de reducción del carbono son iguales. Priorización multicriterios le ayuda a evaluar las demandas concurrentes puntuando los proyectos en función del riesgo, el coste, el impacto del carbono y el cumplimiento de la normativa. Este método va más allá de los simples periodos de amortización para evaluar cómo afecta cada inversión al rendimiento global de su cartera.
Hay que centrarse en proyectos dirigidos a activos de altas emisiones, reducir los riesgos reglamentarios y mejorar los niveles de servicio. Éstos deben ser prioritarios. El objetivo es identificar intervenciones que ofrezcan ahorro cuantificable de CO₂ y energía al tiempo que se reducen los costes totales de propiedad. Los planes de inversión aplicados en su totalidad suelen suponer un ahorro de 10-25% en componentes de mantenimiento específicos. Una vez clasificadas las opciones, simule distintos escenarios para perfeccionar su estrategia de inversión.
Probar escenarios y optimizar presupuestos
Antes de comprometer capital, modelización de escenarios es imprescindible. Ponga a prueba distintas limitaciones presupuestarias, niveles de servicio y calendarios de descarbonización para descubrir las compensaciones y dependencias que podrían afectar al éxito de las futuras adaptaciones. Por ejemplo, compare los resultados de inversiones tempranas agresivas con enfoques escalonados, o analice cómo afectan los niveles presupuestarios a su capacidad para cumplir los objetivos de 2030 y 2050.
Tal vez descubra que retrasar ciertas mejoras de la envolvente del edificio puede dificultar la eficacia de futuras modernizaciones de la calefacción, la ventilación y el aire acondicionado. O tal vez descubra que dar prioridad a las instalaciones de energías renovables por adelantado desbloquea mejores condiciones de financiación. La simulación de escenarios convierte la planificación de inversiones en un proceso preciso y basado en datos. Con presupuestos optimizados y estrategias bien probadas, estará listo para ejecutar y supervisar sus planes de inversión con balance cero.
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Implantación y seguimiento de planes de inversión Net-Zero
Integrar la sostenibilidad en las operaciones cotidianas es fundamental para alcanzar los objetivos de descarbonización. Esto requiere una colaboración coherente entre las distintas funciones, garantizando que el seguimiento y la elaboración de informes sean exhaustivos y transparentes a medida que avanza el plan.
Integrar la sostenibilidad en la gobernanza
El comportamiento de las emisiones de carbono debe evaluarse junto con los parámetros financieros durante la valoración de los activos.[2]. Esto implica analizar los beneficios después de contabilizar los impactos medioambientales, no sólo antes. Cuando se adquieran nuevos activos o se planifiquen mejoras de capital, el rendimiento del carbono debe ser un criterio clave. Céntrese en estrategias de renovación que preserven el carbono incorporado existente y diseñe adaptaciones para edificios tal y como se utilizan en la vida real, no sólo sobre el papel.[2].
Nombrar campeones de la sostenibilidad y garantizar la supervisión a nivel directivo con recursos específicos.[9]. Incluir el impacto social en su estrategia de balance neto cero puede reforzar los resultados ESG, lo que conduce a mercados más estables, valores de propiedad más altos (a menudo conocido como la prima verde), y un mayor interés de los inversores.[12].
Control del rendimiento y el cumplimiento
Recopilar datos completos y actualizados sobre la energía y el carbono de edificios enteros, incluido el consumo energético de los inquilinos.[1][3]. Los contadores automatizados, las cláusulas de arrendamiento ecológico y el acceso a datos de terceros pueden ayudar a colmar las lagunas de información. Establecer un inventario de referencia de las emisiones de alcance 1, 2 y 3, actualizarlo anualmente y divulgarlo de forma transparente.[9].
Herramientas como Oxand Simeo™ puede ayudarle realizando un seguimiento continuo del rendimiento real en comparación con los escenarios modelizados. Esto le permite identificar y abordar rápidamente cualquier desviación de las trayectorias de reducción de carbono previstas. La supervisión debe abarcar tanto las reducciones de carbono como el rendimiento financiero, garantizando que su plan de inversión alcance sus objetivos de sostenibilidad al tiempo que ofrece un sólido retorno de la inversión. Las comprobaciones periódicas del cumplimiento de las leyes locales sobre divulgación de información energética y las normas federales le mantendrán por delante de los requisitos normativos. La supervisión continua proporciona la confianza necesaria para elaborar informes precisos y respaldados por datos para las partes interesadas.
Comunicación de resultados a las partes interesadas
La transparencia informativa es clave para generar confianza entre empleados, clientes, inversores y reguladores.[9]. Utilizar marcos normalizados como el Marco de Inversión Neto Cero (NZIF 2.0), Evaluación inmobiliaria del GRESB, TCFD, y el Protocolo de gases de efecto invernadero para una información coherente y creíble[15][17][18]. Alinee sus objetivos de reducción de emisiones con vías de base científica, que abarquen tanto objetivos a corto plazo (5-15 años) como a largo plazo (cero emisiones netas en 15 años), preferiblemente validados por organizaciones como SBTi[16][17].
Utilizar datos reales en lugar de estimaciones y buscar la verificación de terceros independientes para aumentar la credibilidad.[17]. Si las compensaciones de carbono forman parte de su estrategia, revele claramente cómo se utilizan. Las mejores prácticas recomiendan dar prioridad a la reducción de las emisiones reales y reservar las compensaciones por eliminación de carbono para las emisiones residuales.[16][17]. Plataformas como Oxand Simeo™ puede producir ISO 55001-Informes conformes y listos para la auditoría, que demuestren sus progresos, estrategias de aplicación y proporcionen información práctica a los inversores.[17][18]. Exponga claramente las vías, hipótesis y limitaciones de sus objetivos para mantener la transparencia con las partes interesadas.[9][3].
Conclusiones: Hacer realidad la Red Cero
Alcanzar el nivel cero en las carteras inmobiliarias no consiste sólo en fijar objetivos ambiciosos, sino también en convertirlos en acciones tangibles. Para llevar a cabo esta transformación, entran en juego tres elementos cruciales: datos precisos sobre el carbono, priorización estratégica y supervisión continua. Estas herramientas ayudan a identificar los activos clave y a alinear los esfuerzos con las auditorías y los marcos de priorización comentados anteriormente.
¿El verdadero obstáculo? Pasar de la estrategia a la ejecución. Esto significa desarrollar planes plurianuales que equilibren la reducción de las emisiones de carbono con el rendimiento de la inversión (ROI), gestionen los presupuestos con eficacia y protejan el valor de los activos. Con el aumento de las exigencias normativas y el cambio de las expectativas de los inversores, la urgencia de actuar nunca ha sido mayor.
Las herramientas basadas en datos son esenciales para salvar la distancia entre la planificación y la ejecución. Plataformas como Oxand Simeo™ combinan datos financieros y ESG para ofrecer información sobre la cartera en tiempo real, simular los efectos de la modernización a gran escala y priorizar las inversiones en función del potencial de reducción de las emisiones de carbono y el rendimiento de la inversión. [20][21]. Estas herramientas eliminan la necesidad de realizar auditorías activo por activo, que llevan mucho tiempo, y permiten realizar evaluaciones comparativas con normas de base científica, como las siguientes CRREM y SBTi [20].
La descarbonización no es una empresa en solitario, sino que requiere la colaboración de toda la cadena de valor. Desde comprometer a los inquilinos con contratos de arrendamiento ecológicos hasta garantizar la supervisión de la sostenibilidad por parte de los consejos de administración, todas las partes interesadas desempeñan un papel. El comportamiento de las emisiones de carbono también debe integrarse en las decisiones de inversión. Como señala Oliver Pin, Director de Producto de Deepki, explica:
"Hoy en día, la principal apuesta de nuestros clientes es definir la estrategia de inversión más eficiente que combine rentabilidad y descarbonización. A veces deben hacerlo para carteras muy grandes y a menudo con falta de experiencia interna. Aprovechando los modelos de física aumentados por IA, nuestra función de plan de inversión realiza adaptaciones virtuales y tiene como objetivo ayudarles a tomar decisiones informadas y estratégicas para dirigir el flujo de capital donde más importa, mejorando el valor de los activos, el rendimiento de la inversión y acelerando el camino hacia el cero neto en toda la cartera." [20]
Alcanzar el balance cero es un compromiso a largo plazo que exige constancia. Los activos que no se adaptan corren el riesgo de quedarse obsoletos, perder atractivo para los arrendatarios y sufrir descensos en el valor de los alquileres y de los activos. [1]. Por otro lado, las reconversiones que ofrecen resultados cuantificables proporcionan una ventaja competitiva y la posibilidad de obtener mayores beneficios a largo plazo. [19]. Aprovechando el poder de los datos, las herramientas avanzadas y la colaboración de las partes interesadas, los objetivos de producción neta cero pueden convertirse en estrategias de inversión significativas y rentables.
Preguntas frecuentes
¿Cómo puedo medir eficazmente la huella de carbono de mi cartera inmobiliaria?
Para tener una idea clara de la huella de carbono de su cartera, es esencial tomar una enfoque del carbono a lo largo de toda la vida. Esto significa aprovechar modelos y herramientas de estimación establecidos e incorporar datos detallados a nivel de activos. Los factores clave que deben incluirse son el consumo de energía, los factores de emisión y las características específicas de los inmuebles. Combinando estos elementos, puede conseguir una evaluación exhaustiva y fiable del impacto ambiental de su cartera.
¿Cuáles son las mejores formas de reducir tanto el carbono operativo como el carbono incorporado en los edificios?
Reducir las emisiones de carbono de los edificios -tanto las operativas como las incorporadas- exige una combinación de estrategias bien pensadas.
Para abordar carbono operativo, empieza por potenciar eficiencia energética. Esto puede incluir la mejora del aislamiento, la instalación de ventanas energéticamente eficientes y la modernización de los sistemas de calefacción, ventilación y aire acondicionado. Estas medidas pueden reducir el consumo de energía en un 40-60%. Cambiar a sistemas eléctricos y utilizando la energía de fuentes renovables, como la solar o la eólica, reduce aún más las emisiones.
Cuando se trata de carbono incorporado, En cuanto a los materiales, hay que centrarse en los de menor impacto ambiental. Opciones como el acero reciclado, el hormigón bajo en carbono y la madera de origen responsable son excelentes opciones. Las prácticas de construcción eficientes también pueden ayudar a reducir los residuos y las emisiones durante el proceso de edificación. Para lograr un impacto a largo plazo, considere la integración de sistemas de energía renovable in situ y el diseño de edificios para maximizar el rendimiento energético a lo largo del tiempo. Estas medidas no sólo contribuyen a reducir las emisiones de carbono, sino que también pueden cumplir las normas reglamentarias y ofrecer ventajas económicas a largo plazo.
¿Cómo puedo priorizar las inversiones en mi cartera inmobiliaria para reducir eficazmente las emisiones de carbono?
Para conseguir una reducción real de las emisiones de carbono, hay que centrarse en propiedades que cuenten con gran eficiencia energética, y tienen un valor prometedor a largo plazo. Colaborar estrechamente con los gestores inmobiliarios para mejorar la transparencia de los datos y crear planes exhaustivos de rehabilitación. Centrarse en activos que cumplan normas reglamentarias y alinearse con los objetivos de cero emisiones de los inversores para obtener beneficios tanto medioambientales como económicos.