Les bâtiments représentent 37% d'émissions mondiales de carbone et 34% de demande d'énergie, ce qui en fait un élément clé de la réduction des émissions. Les propriétés à haute efficacité énergétique ne sont pas seulement conformes aux objectifs climatiques, elles offrent aussi des avantages financiers, tels que 5% des rendements totaux plus élevés pour les bâtiments commerciaux à partir de 2021 et 3%-4% primes de location pour LEED-Les propriétés certifiées. Cependant, seuls les 15% d'actifs mondiaux s'alignent actuellement sur la Accord de Paris‘L'objectif de 1,5°C fixé par l'UE souligne la nécessité de mettre en place des stratégies de décarbonisation concrètes.
Pour créer une feuille de route de décarbonisation à l'échelle du portefeuille, suivez les étapes suivantes :
- Mesure du carbone de référence: Réaliser un bilan carbone (émissions de portée 1, 2 et 3) et identifier les actifs à fortes émissions. Des outils tels que Gestionnaire de portefeuille ENERGY STAR peut contribuer à rationaliser la collecte des données.
- Fixer des objectifs: Utiliser des objectifs scientifiques (par exemple, réduire les émissions de 45% d'ici à 2030) et intégrer des mesures de résilience climatique pour protéger la valeur des actifs.
- Priorité aux investissements: Classer les améliorations en fonction du coût, du potentiel de réduction des émissions de carbone et des risques réglementaires. Se concentrer sur les gains rapides, comme l'éclairage LED, avant de s'attaquer à des projets complexes.
- Mise en œuvre du plan: Alignez les mises à niveau sur les renouvellements de bail ou les remplacements d'équipement afin de minimiser les perturbations. Tirez parti de mesures incitatives telles que le Loi sur la réduction de l'inflation‘pour compenser les coûts.
- Suivi et mise à jour: Suivre les progrès à l'aide d'indicateurs clés de performance clairs et réviser régulièrement la feuille de route en fonction des données de performance et des changements réglementaires.
Cette feuille de route permet d'améliorer les performances financières, la conformité réglementaire et la valeur des actifs à long terme tout en tenant compte des risques climatiques.
Feuille de route en 5 étapes pour la décarbonisation des portefeuilles des investisseurs immobiliers
Décarbonisation des portefeuilles immobiliers : on ne peut pas améliorer ce que l'on n'a pas mesuré
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Étape 1 : Mesurer le bilan carbone de votre portefeuille
La création d'une feuille de route pour réduire les émissions de carbone commence par des données précises. Commencez par réaliser un bilan carbone afin de mesurer et d'identifier les émissions de vos propriétés. Cette étape jette les bases d'une stratégie de décarbonisation efficace pour l'ensemble de votre portefeuille.
Réaliser un bilan carbone
Un bilan carbone détaillé classe les émissions en trois catégories principales :
- Portée 1: Émissions directes provenant d'activités sur le site, telles que les chaudières à gaz naturel, les générateurs sur le site ou les véhicules de l'entreprise.
- Portée 2: Émissions indirectes provenant de l'énergie achetée, y compris l'électricité, la vapeur, le chauffage ou la climatisation consommés par vos bâtiments.
- Portée 3: Autres émissions indirectes dans votre chaîne de valeur, comme le carbone incorporé dans les matériaux de construction, la consommation d'énergie des locataires, l'élimination des déchets et les voyages d'affaires. [6].
Pour garantir une approche globale, il convient d'adopter une perspective "Whole Life Carbon" (WLC). Cette méthode tient compte des émissions liées à l'énergie opérationnelle, à la production de matériaux, à la construction, à l'utilisation et à l'élimination en fin de vie. [5]. Les bâtiments sont responsables d'environ 40% des émissions mondiales de CO₂, la consommation d'énergie contribuant à elle seule à environ 28% du total. [6]. Alignez votre audit sur des cadres établis tels que le Protocole sur les gaz à effet de serre, ISO 140672018 pour les empreintes carbone des produits, ou la Programme de déclaration des gaz à effet de serre de l'EPA pour la précision et la fiabilité [6].
Identifier les actifs les plus émetteurs
Ventilez les données d'émissions par bâtiment ou par sous-compteur pour identifier les biens qui contribuent le plus à l'empreinte carbone de votre portefeuille. [6]. Se concentrer à la fois sur les émissions absolues et sur l'intensité de carbone. Par exemple, une grande tour de bureaux peut avoir des émissions globales plus élevées, mais un centre commercial plus petit avec une plus grande intensité de carbone peut nécessiter une attention plus immédiate. En outre, tenez compte des risques réglementaires - les propriétés situées dans des régions où le gaz naturel est interdit ou où les normes énergétiques sont plus strictes doivent être privilégiées afin d'éviter les pénalités potentielles. [6]. Évaluer le rapport coût-efficacité des améliorations en comparant leurs coûts de mise en œuvre aux réductions de CO₂ qui en résulteront. [6].
Utiliser des outils de collecte de données et d'analyse comparative
Rationaliser la collecte des données et l'évaluation comparative des performances à l'aide d'outils normalisés. Par exemple :
- Gestionnaire de portefeuille ENERGY STAR: Calcul des émissions provenant des combustibles utilisés sur le site et de l'énergie achetée, conformément au protocole sur les gaz à effet de serre. [7].
- Arc: Suivi de paramètres tels que l'énergie, le carbone, l'eau, les déchets et les transports.
- Autocase: Évalue la rentabilité financière et économique des stratégies de réduction des émissions de carbone [6].
Lors de l'analyse comparative, utiliser les facteurs d'émissions historiques pour plus de précision, par exemple en appliquant les facteurs de 2015 lors de l'analyse des données de 2015. [7]. Pour les évaluations à l'échelle du portefeuille alignées sur les objectifs de zéro net, le Net Zero Investment Framework (NZIF) offre des conseils sur la définition des objectifs et le suivi des performances. [5]. Gardez à l'esprit que l'intensité carbone peut varier considérablement d'un endroit à l'autre en raison des facteurs d'émission des réseaux régionaux ; il convient donc de normaliser les données pour comparer efficacement les marchés [6].
"On ne peut pas gérer ce que l'on ne mesure pas". - Autocase [6]
Une fois que vous aurez établi un bilan carbone clair, vous pourrez fixer des objectifs de réduction spécifiques.
Étape 2 : Fixer des objectifs clairs en matière de décarbonisation
Une fois que vous avez établi votre bilan carbone, il est temps de fixer des objectifs de réduction réalisables. Ces objectifs transforment les données brutes sur les émissions en une stratégie d'investissement ciblée, ce qui permet d'aligner votre portefeuille sur les normes réglementaires et les objectifs climatiques à long terme.
Définir des objectifs de réduction fondés sur des données scientifiques
Les objectifs scientifiques offrent un cadre bien défini pour la réduction des émissions de gaz à effet de serre conformément aux objectifs climatiques mondiaux. Les Initiative sur les objectifs scientifiques (SBTi) propose une démarche structurée pour s'assurer que votre portefeuille contribue à limiter le réchauffement de la planète à 1,5°C [8][1]. Les organisations qui s'engagent dans le SBTi suivent un processus formel pour développer et valider leurs objectifs dans un délai déterminé.
Lorsque vous fixez des objectifs, choisissez la méthode qui convient le mieux à votre portefeuille. L'objectif Approche de la contraction absolue (ACA) est idéal pour des réductions simples à l'échelle d'un portefeuille, comme l'objectif d'une réduction des émissions de 45% d'ici à 2030. D'autre part, le Approche sectorielle de la décarbonisation (SDA) adapte les objectifs à des secteurs spécifiques - tels que l'énergie, les transports ou l'industrie manufacturière - en tenant compte des défis et des opportunités propres à chaque secteur [8]. Décidez si des objectifs fixes (par exemple, réduire les émissions totales de gaz à effet de serre d'un pourcentage spécifique) ou des objectifs basés sur l'intensité (par exemple, les émissions par mètre carré, par chiffre d'affaires ou par employé) conviennent à votre stratégie. [1].
Une référence commune est de fixer 2019 comme année de référence, avec pour objectif de réduire de moitié les émissions d'ici 2030. [8][9]. Cette norme s'aligne sur l'urgence de l'action climatique et permet une comparaison plus facile entre les industries. Il convient de noter que seuls 15% d'actifs mondiaux s'alignent actuellement sur l'objectif de 1,5°C de l'Accord de Paris, et que 37% de bâtiments mondiaux doivent être décarbonisés d'ici 2030 pour rester sur la bonne voie [1].
"Les objectifs fondés sur la science offrent aux entreprises et aux institutions financières une voie claire pour réduire les émissions de gaz à effet de serre. Cela permet de prévenir les pires effets du changement climatique et de préparer la croissance des entreprises pour l'avenir". - Initiative sur les objectifs fondés sur la science (SBTi) [1]
Mais la décarbonisation ne consiste pas seulement à atteindre les chiffres d'émissions ; il s'agit également de s'assurer que vos actifs sont préparés aux risques climatiques.
Inclure la résilience climatique dans vos objectifs
La réduction des émissions est essentielle, mais la protection des biens contre les risques climatiques futurs l'est tout autant. Les biens immobiliers qui ne font pas l'objet de mesures de résilience risquent de subir des "décotes brunes", c'est-à-dire que les locataires ou les acheteurs paient moins cher pour des bâtiments inefficaces ou vulnérables. [3][4]. L'intégration de la résilience dans vos objectifs permet de protéger la valeur des actifs et d'assurer une rentabilité à long terme.
Tenir compte des risques climatiques réglementaires et physiques. Par exemple, les propriétés situées dans des zones où le gaz naturel est interdit ou où les normes de performance des bâtiments sont strictes doivent être privilégiées pour éviter les pénalités et l'obsolescence. [10]. L'investissement dans des systèmes d'énergie renouvelable sur site, associés à des batteries de stockage, peut protéger les actifs contre les pannes de réseau et la volatilité des prix de l'énergie. [10]. Étant donné que plus de 80% des bâtiments qui existeront en 2050 sont déjà construits, la modernisation de ces actifs avec des mesures de résilience est essentielle pour rester en conformité avec les réglementations en évolution. [10].
Pour quantifier les risques climatiques, utilisez Tarification interne du carbone (TIC). Attribuez un prix fictif de $50-$150 par tonne de CO₂ dans vos modèles d'investissement pour traduire les émissions en termes financiers. [11]. Testez la résilience de votre portefeuille à l'aide des courbes de coûts marginaux de réduction des émissions (MACC) dans le cadre de différents scénarios de prix du carbone - tels que $100 ou $200 par tonne - afin d'évaluer ses performances dans différentes conditions réglementaires. [11].
"La conversation passe de ‘combien puis-je économiser sur les coûts’ à ‘comment puis-je atténuer l'exposition aux futures augmentations de prix et le faire de manière durable’. - Sarah Spencer-Workman, directrice mondiale de la décarbonisation, CBRE Global Workplace Solutions [4]
Fixer des étapes intermédiaires pour le suivi des progrès
Les objectifs à long terme sont essentiels, mais le fait de les diviser en étapes plus petites et mesurables permet de maintenir la stratégie sur la bonne voie. Les objectifs doivent être fixés dans un délai de 10 ans, avec des révisions formelles tous les 5 ans pour évaluer les progrès accomplis et procéder aux ajustements nécessaires. [9]. Par exemple, fixez des étapes comme une réduction de 30% d'ici 2025, 50% d'ici 2030, et zéro net d'ici 2040.
Utilisez un approche par tableau de bord de suivre les progrès accomplis à l'aide d'un ensemble d'indicateurs :
- Émissions financées absolues: Total des tonnes de CO₂ émises, pour comprendre votre impact global sur le climat.
- Intensité économique des émissions: Tonnes de CO₂ par $1 million investi, pour des comparaisons d'efficacité entre les tailles de fonds.
- Intensité carbone moyenne pondérée (WACI): Tonnes de CO₂ par $1 million de chiffre d'affaires, utiles pour les actions cotées en bourse et les actifs à revenu fixe des entreprises. [9].
Planifiez votre mise en œuvre par étapes. Concentrez-vous sur les "gains rapides" et les améliorations opérationnelles au cours des deux premières années. Réservez les projets à forte intensité de capital, comme la modernisation des systèmes de chauffage, de ventilation et de climatisation ou l'amélioration de l'enveloppe du bâtiment, pour les années 3 à 5. Alignez ces améliorations sur des "événements déclencheurs" naturels tels que l'expiration des baux, le remplacement des équipements ou les rénovations programmées, afin de minimiser les coûts. [3].
Enfin, créez un la politique de rebasage pour tenir compte des modifications importantes du portefeuille ou de l'amélioration de la qualité des données. Des règles claires pour recalculer les émissions de référence garantissent un suivi précis des progrès au fur et à mesure de l'achat ou de la vente d'actifs. [9].
Étape 3 : Classement des investissements à l'aide d'une analyse multicritères
Une fois que vous avez mesuré les niveaux de référence en matière de carbone et fixé des objectifs de réduction, l'étape suivante consiste à classer vos investissements. Cela vous aidera à déterminer la meilleure séquence pour les efforts de décarbonisation. Toutes les opportunités ne sont pas égales - certaines offrent des avantages rapides, tandis que d'autres nécessitent des capitaux importants et ont des périodes de retour sur investissement plus longues. L'analyse multicritères offre un moyen structuré d'évaluer les risques, les coûts et l'impact sur la réduction des émissions de carbone. Ce processus vous permet de hiérarchiser les investissements qui correspondent à vos objectifs de développement durable sans dépasser votre budget.
Utiliser des méthodes de priorisation basées sur le risque
Commencez par identifier les actifs à haut risque qui sont confrontés à des risques potentiels de transition, tels que les sanctions réglementaires, les actifs échoués ou la baisse de la valeur de marché. Des outils tels que le Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM) peut aider à quantifier l'empreinte carbone et à identifier les biens immobiliers qui risquent de ne pas respecter les normes en vigueur. [14][15].
Évaluez l'importance opérationnelle de chaque actif, la probabilité de défaillance et les conséquences de l'inaction. Prenons l'exemple d'un système de chauffage, de ventilation et de climatisation vieillissant dans un immeuble de bureaux très fréquenté situé dans une zone inondable. Ce type d'actif peut se classer en tête de liste pour ces trois facteurs, ce qui en fait un candidat de choix pour le remplacement. Concentrez-vous sur les actifs à forte intensité d'émissions, sur les équipements anciens approchant de leur fin de vie ou sur ceux situés dans des régions soumises à des réglementations strictes, telles que les normes énergétiques californiennes Title 24. [13][14].
Voici un exemple concret : Une société de services financiers a remplacé 5 400 systèmes CVC sur 1 300 sites, réduisant les émissions de CO₂ de 259 tonnes et économisant $8 millions d'euros sur une décennie. [1]. Cette approche a permis non seulement de réduire les émissions, mais aussi de préserver la valeur de leurs actifs en évitant des défaillances coûteuses.
Comparer les compromis financiers et de réduction des émissions de carbone
Après avoir identifié les actifs à haut risque, l'étape suivante consiste à évaluer le rendement financier de chaque intervention par rapport à son potentiel de réduction des émissions de carbone. La modélisation de scénarios peut être un outil puissant à cet égard. Par exemple, vous pouvez comparer des options telles que l'adoption d'un éclairage LED, l'installation de panneaux solaires ou l'électrification complète d'un bâtiment. Chaque option doit être évaluée en fonction de son retour sur investissement (RSI), des coûts du cycle de vie (y compris les CAPEX et OPEX sur plusieurs décennies) et des réductions de CO₂ correspondantes.
Des améliorations simples, telles que l'éclairage par LED ou le chauffage, la ventilation et la climatisation, permettent souvent de réaliser des économies d'énergie de 20 à 30%, avec des périodes de récupération de 3 à 5 ans. Ces améliorations sont généralement plus rentables que les projets à fort investissement tels que les systèmes de capture du carbone. [12][13]. Pour prendre des décisions éclairées, modélisez ces options en fonction de différents scénarios de tarification du carbone afin de comprendre l'équilibre entre le risque et le rendement.
Prise en compte des exigences en matière de conformité et de réglementation
La conformité réglementaire est un autre facteur essentiel pour la hiérarchisation des actifs. Les propriétés situées dans des zones où les normes de performance des bâtiments sont strictes, où le gaz naturel est interdit ou où l'analyse comparative de l'énergie est obligatoire, courent un plus grand risque de non-conformité. Dans certains cas, les pénalités peuvent atteindre $50 000 par infraction aux règles spécifiques de l'EPA. [13].
Utilisez des critères de référence tels que les classements Energy Star et l'intensité de l'utilisation de l'énergie (EUI) pour mesurer la performance de vos actifs. À titre indicatif, les bâtiments commerciaux américains émettent généralement entre 50 et 100 kg de CO₂e par pied carré chaque année. [12].
En outre, profitez des incitations fédérales telles que celles offertes dans le cadre de la loi sur la réduction de l'inflation (IRA). Ces incitations comprennent des crédits d'impôt pour les améliorations de l'énergie propre, les installations d'énergie renouvelable et les projets d'électrification. L'intégration des risques de non-conformité et des possibilités d'incitation dans votre stratégie d'établissement des priorités peut vous aider à obtenir des financements tout en veillant à ce que votre portefeuille soit prêt à faire face aux futures réglementations.
| Critères de priorité | Ce qu'il faut évaluer | Outils et mesures |
|---|---|---|
| Basé sur le risque | Importance opérationnelle, probabilité de défaillance, âge des actifs, risque d'échouage | CRREM, audits énergétiques [14][15] |
| Arbitrages financiers | Retour sur investissement, coûts du cycle de vie, économies de CAPEX/OPEX | Analyse du risque par rapport au rendement, simulations de scénarios [1][16] |
| Réglementation | Exposition à la conformité et performance énergétique | Certifications Energy Star, EUI, critères de référence [14][13] |
Étape 4 : Élaborer un plan de mise en œuvre et un calendrier d'investissement
Une fois que vous avez classé vos priorités d'investissement, il est temps de transformer ces idées en un plan pratique et réalisable. Il s'agit d'établir un calendrier qui précise ce qui doit être fait, quand cela sera fait et combien cela coûtera, tout en conciliant les besoins immédiats et les objectifs à long terme de réduction des émissions de carbone. Un plan de mise en œuvre solide permet de passer des solutions rapides à une approche plus stratégique de la décarbonisation à l'échelle du portefeuille. Il s'agit d'une feuille de route qui relie vos priorités d'investissement à des résultats mesurables.
Créer des plans pluriannuels de CAPEX et d'OPEX
Commencez par élaborer un plan pluriannuel pour les dépenses d'investissement (CAPEX) et d'exploitation (OPEX), en vous concentrant sur les coûts totaux du cycle de vie plutôt que sur les seules dépenses initiales. Alignez les mises à niveau majeures sur les "événements déclencheurs" naturels, tels que les équipements arrivant en fin de vie, les renouvellements de bail, les opportunités de refinancement ou les améliorations de capital planifiées. Par exemple, si le remplacement d'un système CVC est prévu pour 2027 et que le bail d'un locataire expire l'année suivante, vous pouvez combiner ces événements pour procéder à une rénovation énergétique plus profonde, en minimisant à la fois les coûts et les perturbations. En cartographiant ces événements clés sur une période de 10 ans, vous pouvez identifier les meilleures opportunités de rénovation.
Commencez par des projets simples et de moindre envergure, comme le passage à l'éclairage LED ou l'amélioration de l'efficacité des systèmes de chauffage, de ventilation et de climatisation. Ces "gains rapides" peuvent générer des économies précoces, qui peuvent ensuite être réinvesties dans des initiatives plus complexes. Comme l'explique l'IGR, l'alignement des objectifs d'émissions sur les priorités financières et opérationnelles permet aux investisseurs immobiliers de passer de mises à niveau réactives à des stratégies proactives, ce qui permet de réaliser des économies tout en réduisant les risques et en faisant progresser les objectifs de durabilité. [3].
Avant de moderniser des systèmes tels que les systèmes de chauffage, de ventilation et de climatisation, concentrez-vous sur la réduction de la demande d'énergie en améliorant l'isolation et en colmatant les fuites d'air. Cette approche vous permet d'installer des équipements plus petits et plus rentables qui répondent toujours à vos besoins. Faites de la décarbonisation un élément central de vos budgets CAPEX et OPEX annuels afin de vous assurer que la réduction des émissions de carbone est toujours une considération essentielle. [3].
Trouver des possibilités de financement et des mesures d'incitation
Le financement des efforts de décarbonisation peut s'avérer difficile, mais il existe de nombreux programmes et mesures incitatives au niveau fédéral pour aider à compenser les coûts. L'Inflation Reduction Act (IRA), par exemple, alloue $370 milliards aux initiatives climatiques américaines, dont plusieurs programmes adaptés à l'immobilier et aux infrastructures. [17].
- Section 179D: Offre des déductions fiscales allant de $2,50 à $5,00 par pied carré pour les bâtiments commerciaux dont la performance énergétique est supérieure de 25%-50% aux normes ASHRAE 90.1-2007. Pour un bâtiment de 100 000 pieds carrés, cela pourrait représenter des déductions allant de $250 000 à $500 000. [17].
- Section 48 ITC: Fournit un crédit d'impôt de base de 30% pour les projets d'énergie renouvelable comme le solaire, la géothermie et le stockage de l'énergie. Ce crédit peut atteindre 70% si certains critères sont remplis, comme l'utilisation de matériaux locaux ou la desserte de zones à faibles revenus. [17].
- Article 30C: Offre un crédit d'impôt de 30% (jusqu'à $100 000 par unité) pour les systèmes de recharge de VE installés dans les zones rurales éligibles ou les zones de recensement à faible revenu. [17].
- Programme de rénovation écologique et résiliente (GRRP): Subventions jusqu'à 1,4 milliard de dollars par propriété et 1,4 milliard de dollars d'autorisation de prêt pour les propriétés multifamiliales assistées par le HUD. En outre, le Fonds de réduction des gaz à effet de serre (GGRF) fournit 1,4 milliard de dollars pour le financement de la lutte contre le changement climatique, dont 1,4 milliard de dollars pour des projets de décarbonisation. [17].
Les organisations à but non lucratif, les collectivités locales et d'autres entités non imposables peuvent bénéficier d'un "paiement direct", en recevant les crédits d'impôt sous forme de remboursements en espèces. Les entités privées, quant à elles, peuvent vendre les crédits inutilisés, généralement à un prix d'environ 95 cents par dollar [17].
| Programme d'incitation | Type de prestation | Valeur/taux maximum | Actifs cibles |
|---|---|---|---|
| Section 179D | Déduction fiscale | $2.50-$5.00 par pied carré. | Bâtiments commerciaux |
| Section 48 ITC | Crédit d'impôt | 30%-70% d'investissement | Solaire, Géothermie, Stockage |
| Article 30C | Crédit d'impôt | Jusqu'à $100 000 par unité | Infrastructure des VE |
| GRRP | Subvention/prêt | Jusqu'à $20 millions par propriété | Multifamiliale assistée par le HUD |
En intégrant ces possibilités de financement dans votre plan, vous pouvez créer une stratégie flexible qui reste efficace même lorsque les conditions du marché évoluent.
Intégrer la flexibilité nécessaire à l'évolution du marché et de la technologie
Votre plan doit pouvoir s'adapter à l'évolution des conditions du marché et aux progrès technologiques. Utilisez la modélisation de scénarios pour explorer différentes voies, telles que l'impact de l'augmentation des prix du carbone ou de nouvelles réglementations en matière de performance des bâtiments. Incorporez des évaluations de risques pour l'évolution des réglementations et des besoins de résilience climatique, afin de vous assurer que vos investissements résisteront à divers scénarios. Prévoyez des points de décision tous les 12 à 18 mois pour réévaluer les priorités, en tenant compte des données actualisées, des technologies émergentes ou des changements dans la dynamique du marché.
Comme le dit JLL, "la décarbonisation de l'immobilier demande du temps, de la planification et des investissements, mais il y a un chemin clair à suivre" [2]. Collaborer avec les locataires pour harmoniser les objectifs, en particulier s'ils ont pris des engagements en matière d'émissions nettes de gaz à effet de serre. Par exemple, si un locataire important a pour objectif de parvenir à une consommation nette nulle d'ici 2030, vous pourriez adapter votre calendrier pour accélérer les investissements dans ce bâtiment. De cette manière, les deux parties pourront profiter des avantages liés à l'amélioration de l'efficacité et à la réduction des coûts.
Étape 5 : Suivi, rapports et mise à jour de la feuille de route
Une feuille de route de décarbonisation ne fonctionne que si vous la maintenez active - en suivant les progrès, en partageant les résultats et en affinant les stratégies en cours de route. En l'absence d'un cadre de reporting solide, même les plans les plus détaillés peuvent perdre leur orientation ou ne pas aboutir à des réductions significatives des émissions de carbone. Cette étape consiste à créer des systèmes qui garantissent la pertinence et l'efficacité de votre feuille de route au fil du temps. En surveillant et en adaptant étroitement votre feuille de route, vous pouvez aligner vos efforts sur les développements en temps réel et maintenir l'élan dans l'ensemble de votre portefeuille.
Définir des indicateurs clés de performance et mettre en place un cadre de suivi
Commencez par identifier des indicateurs clés de performance (ICP) mesurables qui reflètent directement vos objectifs de décarbonisation. Ces indicateurs devraient couvrir les réductions d'émissions dans les catégories 1 et 2, ainsi que dans les catégories critiques de la catégorie 3. Mettez en place un système de suivi continu des données relatives aux gaz à effet de serre (GES), qui vous permettra de mesurer les progrès accomplis par rapport à vos objectifs. [18]. Pour garantir la responsabilité, il convient de surveiller ces paramètres à plusieurs niveaux - actifs individuels, unités commerciales et même au niveau du conseil d'administration.
Prenons l'exemple de Brookfield Asset Management. Elle surveille les émissions de plus de 75% de ses actifs investis sous gestion (AUM) à l'aide d'un cadre de mesure et de gestion de l'impact (IMM). Cela garantit que leurs objectifs sont quantifiables, transparents et vérifiables [18]. Vous pouvez classer vos actifs en fonction de leur avancement - par exemple "Engagé", "En cours d'alignement", "Aligné" ou "Atteindre le zéro net" - afin de mieux visualiser leur parcours. L'ajout d'une vérification par une tierce partie de vos données sur les émissions peut renforcer la confiance des investisseurs, des régulateurs et des locataires. Des audits annuels réalisés par des entités indépendantes permettent de garantir l'intégrité de vos données.
"L'accès à des données de haute intégrité sur le développement durable dans l'ensemble de nos actifs, ainsi que la contextualisation des progrès de décarbonisation d'un actif au fil du temps, peuvent soutenir nos initiatives de planification des activités, de gestion des risques et de création de valeur" [18].
Partager les résultats avec les parties prenantes
La transparence est essentielle lorsqu'il s'agit de rendre compte des progrès réalisés. Une communication claire permet aux parties prenantes - des investisseurs aux locataires - de comprendre les performances de votre portefeuille. Développez un cadre de reporting standardisé qui relie les données de performance à la planification plus large du portefeuille. L'utilisation de méthodologies mondialement reconnues telles que l'initiative Science Based Targets (SBTi) peut améliorer la crédibilité et la comparabilité de vos rapports. [18].
Il faut s'attacher à montrer les progrès accomplis, et non se contenter de chiffres statiques. Mettez en évidence la façon dont les actifs sont passés d'une catégorie à l'autre, par exemple de "Engagé" à "Aligné" ou "Aligné", au fil du temps. Par exemple, le Real Estate Core Office Portfolio de Brookfield a adopté le SBTi Buildings Guidance et le Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM) pour établir des objectifs de réduction des émissions sur cinq à dix ans. En achetant de l'énergie propre et en adhérant à ces cadres, la société a fait passer de nombreux actifs à des états "alignés" ou "alignés" dans le cadre de sa stratégie net-zéro. L'intégration de données sur le développement durable dans les plans d'affaires annuels et les évaluations des risques garantit que la décarbonisation devient un élément central de la prise de décision plutôt qu'une tâche isolée de mise en conformité.
Ajuster les plans en fonction des données de performance
Votre feuille de route doit évoluer en fonction des résultats obtenus. Traitez-la comme un document dynamique qui s'adapte aux nouveaux défis et aux nouvelles opportunités. Procédez à des révisions annuelles pour évaluer les données sur les émissions et les enseignements tirés, et prévoyez des mises à jour plus complètes tous les trois à cinq ans. [19]. L'initiative Science Based Targets (SBTi) suggère d'actualiser les objectifs au moins tous les cinq ans, tandis que certaines réglementations, comme la directive européenne Corporate Sustainability Due Diligence (CSDDD), recommandent des révisions annuelles. [19].
Certains événements devraient déclencher des mises à jour immédiates. Il peut s'agir de changements commerciaux tels que des fusions ou des acquisitions, de changements dans votre profil d'émissions (par exemple, le champ d'application 3 devient dominant après des réductions opérationnelles), de percées technologiques (telles que l'optimisation énergétique par l'IA), de changements réglementaires (tels que de nouvelles taxes sur le carbone), ou même de la réalisation anticipée de vos objectifs. [19][13].
"Les stratégies doivent être mises à jour car les entreprises et le monde qui les entoure changent et évoluent constamment." [19].
Utilisez les boucles de retour d'information pour identifier les domaines où les progrès se font attendre et procédez à des ajustements en conséquence. Si les objectifs sont dépassés, envisagez de fixer des objectifs plus ambitieux pour poursuivre sur cette lancée. La flexibilité est essentielle. Au fur et à mesure de l'apparition de nouvelles technologies et de nouvelles politiques, réévaluez régulièrement les possibilités qui s'offrent à vous. Par exemple, Bioénergie en Californie (CalBio), qui fait partie de la stratégie de transition de Brookfield, suit des paramètres tels que la production de gaz naturel renouvelable et les émissions de méthane évitées. Cette approche garantit la responsabilité tout en permettant des ajustements sur la base des performances réelles.
Conclusion : Principaux enseignements pour la décarbonisation des portefeuilles
Un plan de décarbonisation bien structuré préserve la valeur des actifs tout en réduisant les émissions. Le voyage commence par l'établissement d'une base de référence carbone détaillée, couvrant les émissions des champs d'application 1, 2 et 3. À partir de là, la définition d'objectifs scientifiques alignés sur la trajectoire de 1,5 °C de l'Accord de Paris permet de s'assurer que vos objectifs sont réalisables. La hiérarchisation des investissements sur la base du rapport coût-efficacité - comme les dollars par tonne de CO₂ réduite ($/tCO₂e) - permet d'allouer les ressources de manière judicieuse. Le processus commence généralement par des améliorations de l'efficacité énergétique, suivies par des projets d'électrification et d'énergie renouvelable. Ces étapes jettent les bases de stratégies plus intelligentes, fondées sur des données.
L'importance de la prise de décision fondée sur les données
Des données précises constituent l'épine dorsale d'une gestion efficace du carbone. Par exemple, des projets concrets ont permis de réaliser des économies d'énergie et des réductions d'émissions mesurables. [1]. Il est essentiel de mettre en place un système transparent, dans lequel chaque tonne de CO₂e est rattachée à des sources spécifiques telles que les compteurs de carburant ou les facteurs d'émission du réseau. Cette clarté permet de créer une courbe des coûts marginaux de réduction des émissions (MACC), qui classe les interventions en fonction de leur rapport coût-efficacité. [11]. Ces approches fondées sur les données permettent non seulement de rationaliser la prise de décision, mais aussi de dégager des avantages financiers et opérationnels à long terme.
Les avantages à long terme de la planification de la décarbonisation
L'utilisation des données pour éclairer les décisions offre des avantages qui vont bien au-delà des économies immédiates. La décarbonisation renforce la résilience des actifs et stimule la compétitivité du marché. Les arguments financiers sont convaincants : Aux États-Unis, les bâtiments certifiés LEED bénéficient d'une prime de loyer de 31 à 41 points de pourcentage, tandis que les immeubles commerciaux à haut rendement énergétique ont dépassé de 51 points de pourcentage leurs homologues moins performants en termes de rendement total depuis 2021. [3]. En outre, la décarbonisation stratégique atténue les risques réglementaires, tels que la conformité avec la loi locale 97 de la ville de New York, et réduit l'exposition aux risques physiques et de réputation liés aux événements météorologiques extrêmes. Près de 70% des occupants de bureaux ne sont pas disposés à payer un loyer complet pour des bâtiments dépourvus de caractéristiques durables. [3], Les investissements durables ne sont plus facultatifs, ils sont essentiels pour conserver un avantage concurrentiel.
L'électrification et les énergies renouvelables protègent davantage les portefeuilles de l'imprévisibilité des marchés des combustibles fossiles et de l'augmentation des coûts du carbone. Des initiatives telles que le Alliance financière de Glasgow pour le net zéro (GFANZ), où plus de 450 entreprises se sont engagées à hauteur de $130 trillions d'euros pour atteindre l'objectif de zéro émission nette. [1], Les résultats de l'étude de l'impact des investissements sur l'environnement et le développement durable, démontrent l'alignement croissant entre la planification des investissements et les objectifs de développement durable. Les actifs qui répondent à ces objectifs tendent à attirer des locataires de qualité, à atteindre des taux d'occupation plus élevés et à offrir des rendements à long terme plus importants, ce qui les rend résistants et prêts pour l'avenir.
FAQ
De quelles données ai-je besoin pour mesurer les émissions des champs d'application 1, 2 et 3 ?
Pour traiter les émissions du champ d'application 1, vous devrez suivre l'utilisation directe de combustibles dans vos installations - y compris des sources telles que le gaz naturel ou la biomasse. Pour les émissions du champ d'application 2, concentrez-vous sur les données relatives à l'achat d'électricité, de vapeur ou de chaleur fournis par les services publics.
Les émissions du champ d'application 3 sont plus délicates. Elles couvrent émissions indirectes tels que ceux générés par les voyages d'affaires, votre chaîne d'approvisionnement ou même l'utilisation de vos produits. Leur calcul peut s'avérer complexe, mais il est essentiel de viser une collecte de données précise et complète dans ces trois domaines.
Comment fixer un objectif de 1,5°C pour mon portefeuille ?
Pour vous aligner sur l'objectif climatique de 1,5°C, commencez par définir clairement vos objectifs de décarbonisation. Commencez par évaluer l'empreinte carbone actuelle de votre portefeuille à l'aide de cadres fiables tels que ISO 55001 ou Parcours CRREM. Ces outils permettent d'établir une base de référence et vous guident dans la définition d'objectifs scientifiques mesurables et limités dans le temps.
Une fois vos objectifs définis, élaborez une feuille de route par étapes. Ce plan doit présenter des actions spécifiques, des calendriers et des systèmes de contrôle pour suivre les progrès de manière efficace. Concentrez-vous sur la hiérarchisation des investissements en fonction de facteurs tels que le risque, le retour sur investissement (RSI) et la faisabilité, tout en veillant à l'alignement sur les objectifs climatiques mondiaux.
Quelles sont les améliorations les plus rapidement rentables et les plus efficaces en termes de réduction des émissions de CO2 ?
Rénovation de l'efficacité énergétique, modernisation en profondeur des bâtiments existants, et Stratégies de décarbonisation basées sur l'IA sont parmi les moyens les plus rapides d'obtenir un retour sur investissement tout en réduisant les émissions de CO2. Ces méthodes utilisent des données et des analyses pour identifier des solutions rentables, ce qui permet d'équilibrer plus facilement les avantages environnementaux et les gains financiers.
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