Les bâtiments sont responsables de près de 401 TP3T des émissions mondiales de carbone. Pourtant, seule une fraction des portefeuilles immobiliers dispose de plans concrets pour atteindre la neutralité carbone. Pour passer d'objectifs ambitieux à des résultats mesurables, il faut des stratégies claires, des données précises sur les émissions de carbone et des investissements ciblés. Voici ce que vous devez savoir pour commencer à réduire les émissions de votre portefeuille :
- Définition du zéro net: Éliminer les émissions de carbone opérationnelles et intrinsèques liées à l'exploitation et à la construction des bâtiments.
- Urgence: Tout retard dans la prise de mesures risque d'entraîner des sanctions financières, l'obsolescence des actifs et la dépréciation des biens immobiliers.
- Étapes clés:
- Mesurez l'empreinte carbone de votre portefeuille (émissions de scope 1, 2 et 3).
- Donnez la priorité aux actifs à fortes émissions en utilisant des audits carbone et des analyses de risques.
- Élaborer des plans d'investissement pluriannuels équilibrant les coûts, l'impact carbone et le retour sur investissement.
- Mettre en œuvre des améliorations en matière d'efficacité énergétique, des solutions d'énergie renouvelable et des matériaux à faible teneur en carbone.
- Surveillez et communiquez les progrès de manière transparente à l'aide d'outils tels que Oxand Simeo™.
Agir dès maintenant permet non seulement de se conformer à des réglementations de plus en plus strictes, mais aussi de positionner les portefeuilles de manière à attirer les investisseurs et à rester compétitifs sur un marché soucieux du climat.
Processus en 5 étapes pour atteindre la neutralité carbone dans les portefeuilles immobiliers
Mesurer l'empreinte carbone actuelle de votre portefeuille
Pour tracer la voie vers la neutralité carbone, vous devez d'abord bien comprendre votre point de départ. Établir un référence détaillée Il est essentiel de mesurer les émissions de gaz à effet de serre de l'ensemble de votre portefeuille. Sans cela, il est impossible de fixer des objectifs significatifs et de suivre les progrès réalisés.
Le secteur immobilier est responsable d'un chiffre stupéfiant 37% d'énergie et d'émissions de CO₂ liées aux processus et plus de 34% de la demande énergétique mondiale. Une évaluation approfondie de l'empreinte carbone doit inclure Portée 1 émissions (émissions directes provenant de sources telles que les chaudières au gaz naturel), Portée 2 émissions (émissions indirectes provenant de l'électricité achetée), et Portée 3 (émissions indirectes provenant des chaînes d'approvisionnement, des activités des locataires et des matériaux de construction). Bien que les émissions de scope 3 soient souvent les plus difficiles à mesurer, elles sont essentielles pour comprendre l'impact climatique global de votre portefeuille.[5][6][8].
Le Approche « Whole Life Carbon » (WLC) offre la vision la plus complète en tenant compte à la fois carbone incorporé – les émissions provenant de l'extraction des matériaux, de la fabrication, du transport, de l'installation, de la maintenance et de l'élimination – et émissions opérationnelles tout au long du cycle de vie d'un bâtiment[7]. Cette base de référence sert de fondement à des audits détaillés et à des stratégies ciblées visant à réduire les émissions dans l'ensemble de votre portefeuille.
Réalisation d'audits carbone de portefeuille
Commencez par réaliser des audits énergétiques et carbone au niveau des actifs afin d'évaluer les performances actuelles de vos avoirs.[2][1]. Des outils tels que Inventaire Oxand Simeo™ peut centraliser les données provenant des factures de services publics, des systèmes de gestion des bâtiments et de l'utilisation par les locataires, remédiant ainsi à la fragmentation qui entrave souvent les évaluations à l'échelle du portefeuille.
Votre audit doit recueillir les données relatives aux émissions liées à la consommation d'énergie, à la consommation d'eau et aux déchets.[5]. Recueillez les informations essentielles sur les biens immobiliers, telles que la superficie, l'année de construction, les systèmes de chauffage, ventilation et climatisation, la qualité de l'isolation et les installations d'énergie renouvelable, afin d'évaluer les performances de l'ensemble de votre portefeuille. Ces informations détaillées permettent d'identifier les biens qui s'écartent de la norme et mettent en évidence les actifs qui nécessitent une attention immédiate.
Identifier vos actifs les plus polluants
Une fois votre base de référence établie, l'étape suivante consiste à déterminer où concentrer vos efforts. En ciblant les actifs à fortes émissions, vous pouvez obtenir le plus grand impact possible en matière de réduction de l'empreinte carbone de votre portefeuille.
L'utilisation d'indicateurs d'intensité carbone permet de comparer les propriétés de manière cohérente, tandis qu'un analyse des risques de transition évalue quels bâtiments sont les plus vulnérables aux risques réglementaires, commerciaux ou climatiques physiques[1]. L'analyse de votre portefeuille en fonction des risques physiques (tels que les inondations ou les chaleurs extrêmes) et des risques de transition permet de hiérarchiser les biens immobiliers qui nécessitent une action immédiate. Cette approche fondée sur les risques garantit que vos investissements sont orientés vers les actifs pour lesquels les mesures d'atténuation seront les plus efficaces. Disposant d'une base de référence claire et d'objectifs hiérarchisés, vous pouvez désormais planifier avec précision stratégies de réduction des émissions de carbone.
Élaboration de stratégies de réduction des émissions de carbone
Une fois les actifs à fortes émissions identifiés, l'étape suivante consiste à mettre en œuvre des stratégies combinant améliorations opérationnelles et mises à jour structurelles. Cela est essentiel, car l'exploitation des bâtiments contribue à plus de 271 TP3T des émissions mondiales.[4].
Il est important de trouver un équilibre entre les gains rapides et les investissements à long terme. Des mesures telles que l'isolation thermique et l'optimisation des systèmes peuvent réduire les coûts énergétiques et les émissions sans nécessiter d'investissements initiaux importants.[10]. Parallèlement, l'industrie doit relever le défi de réduire les émissions de carbone intrinsèques d'au moins 40% d'ici 2030, avec des projets ambitieux visant une réduction de 50% afin d'atteindre l'objectif de zéro émission nette de carbone intrinsèque d'ici 2050.[2]. Ces efforts jettent les bases nécessaires à l'élaboration de plans d'investissement détaillés sur plusieurs années.
Efficacité énergétique et énergies renouvelables
Commencez par moderniser les systèmes tels que le chauffage, la ventilation et la climatisation, l'isolation, l'éclairage LED et les commandes intelligentes afin de réduire la consommation d'énergie avant de vous attaquer à l'approvisionnement énergétique lui-même. La rénovation des bâtiments anciens à l'aide de technologies telles que les pompes à chaleur, les panneaux solaires sur les toits et le stockage par batterie est de plus en plus populaire, grâce aux incitations fédérales et étatiques.[11].
L'électrification des systèmes de chauffage est une autre étape clé. Le remplacement des systèmes à combustibles fossiles par des pompes à chaleur électriques permet de respecter les limites d'émissions de carbone, d'améliorer le confort des locataires et de réduire les coûts d'entretien. La suppression des chaudières au gaz naturel réduit les émissions directes, tandis que les installations solaires sur site peuvent réduire les émissions indirectes. Une fois les gains d'efficacité opérationnelle réalisés, l'attention peut se porter sur l'empreinte carbone des matériaux de construction.
Réduire le carbone intrinsèque dans les matériaux
Adopter une approche " rénover plutôt que remplacer " peut réduire considérablement le carbone intrinsèque. La rénovation permet de conserver le carbone déjà intégré dans les structures existantes et d'éviter les émissions associées à la production de nouveaux matériaux.[2].
" La réduction des émissions de carbone intégrées nécessite une analyse carbone de l'ensemble de la chaîne de valeur d'un projet immobilier, depuis la conception, les matériaux de construction, les méthodes de construction et la livraison, jusqu'à la mise en service du bâtiment. " – Schroders[2]
Pour les projets impliquant nouvelle construction ou pour les rénovations importantes, une analyse complète du carbone tout au long de la chaîne de valeur est essentielle. Optez pour des matériaux à faible teneur en carbone tels que l'acier recyclé, le bois récupéré et les alternatives au béton traditionnel. Travaillez en étroite collaboration avec les fournisseurs afin de diversifier l'approvisionnement et de privilégier les options durables.[9][12]. L'intégration de stratégies zéro émission nette lors des rénovations, telles que l'installation de cuisinières à induction pour améliorer la qualité de l'air intérieur, peut améliorer la qualité et la salubrité des logements sans compromettre leur performance.[12]. De plus, concevoir des bâtiments en fonction de leurs performances réelles " en utilisation " plutôt que sur la base de modèles théoriques garantit que les réductions de carbone prévues se traduisent par des résultats mesurables.[2].
Collaboration avec les locataires et les parties prenantes
La mobilisation des locataires est un élément essentiel de toute stratégie de réduction des émissions de carbone. Communiquez clairement les objectifs de développement durable et sensibilisez les locataires à la réduction de la consommation d'énergie, de déchets et d'eau. Les baux écologiques permettent d'aligner les incitations en partageant les économies réalisées sur les services publics, tandis que les ateliers et les tableaux de bord de performance permettent de tenir les locataires informés et impliqués. Ces approches collaboratives contribuent à transformer les ambitions en matière de neutralité carbone en plans concrets et prêts à être investis.
Création de plans d'investissement pluriannuels
Une fois que vous avez élaboré vos stratégies de réduction des émissions de carbone, l'étape suivante consiste à transformer ces idées en un plan d'investissement pluriannuel détaillé. Ce processus implique une approche structurée qui équilibre les coûts, les risques et l'impact carbone sur l'ensemble de votre portefeuille. Passer d'une approche axée sur les bâtiments à une optimisation au niveau du portefeuille offre plus de flexibilité, permet d'éviter les actifs échoués et conduit à des efforts de décarbonisation plus rentables.[14].
Commencez par analyse de la rentabilité dans différents scénarios qui correspondent à vos plans d'investissement et gestion des actifs objectifs[13]. Une approche d'optimisation multi-objectifs est particulièrement utile ici, car elle compare la valeur actuelle nette (VAN) aux émissions de CO₂ sur le cycle de vie pour chaque option de rénovation.[14]. Cette méthode s'applique aussi bien à des bâtiments individuels qu'à l'ensemble de votre portefeuille, vous aidant ainsi à identifier les investissements qui permettent de réduire le plus les émissions de carbone pour chaque dollar dépensé.
Il est essentiel de définir des priorités. Utilisez la prise de décision multicritères pour classer les projets en fonction de facteurs tels que l'exposition au risque, les coûts du cycle de vie, l'impact carbone et les exigences réglementaires. Les rénovations en profondeur, en particulier les améliorations précoces de l'enveloppe des bâtiments, offrent souvent les meilleurs rendements à long terme. Cependant, le calendrier et l'ordre de ces investissements sont tout aussi importants que les améliorations elles-mêmes.
Utilisation d'Oxand Simeo™ pour la planification des investissements
Oxand Simeo™ simplifie le processus de création plans pluriannuels de dépenses d'investissement et d'exploitation en simulant le vieillissement, les performances et la consommation énergétique des bâtiments au fil du temps. Avec plus de 10 000 modèles de vieillissement propriétaires et plus de 30 000 règles de maintenance, la plateforme prédit les performances futures dans divers scénarios, guidant ainsi les décisions quant au moment et au lieu d'investir.
La plateforme modules sur la durabilité et la transition énergétique vous permettent de modéliser les trajectoires de réduction des émissions de carbone dans l'ensemble de votre portefeuille. Elles montrent comment différentes séquences d'investissements peuvent influer sur vos progrès vers les objectifs de zéro émission nette. Contrairement aux approches qui s'appuient fortement sur des réseaux denses de capteurs IoT, Simeo™ utilise un méthode orientée modèle sur la base des enquêtes, inspections et données existantes relatives aux actifs. Cela rend cette solution pratique pour les portefeuilles de toute taille et quel que soit le degré de maturité des données.
Classement des investissements selon leur impact
Tous les projets de réduction des émissions de carbone ne se valent pas. Priorisation multicritères vous aide à évaluer les demandes concurrentes en attribuant une note aux projets en fonction du risque, du coût, de l'impact carbone et de la conformité réglementaire. Cette méthode va au-delà des simples périodes de récupération pour évaluer l'impact de chaque investissement sur la performance globale de votre portefeuille.
Concentrez-vous sur les projets qui ciblent les actifs à fortes émissions, réduisent les risques réglementaires et améliorent les niveaux de service. Ceux-ci doivent être prioritaires. L'objectif est d'identifier les interventions qui permettent d'atteindre économies mesurables de CO₂ et d'énergie tout en réduisant les coûts totaux de possession. Les plans d'investissement pleinement mis en œuvre permettent souvent de réaliser des économies de 10 à 251 TP3T sur les composants de maintenance ciblés. Une fois que vous avez classé vos options, simulez différents scénarios pour affiner votre stratégie d'investissement.
Scénarios de test et optimisation des budgets
Avant d'engager des capitaux, modélisation de scénarios est indispensable. Testez différentes contraintes budgétaires, différents niveaux de service et différents calendriers de décarbonisation afin de mettre en évidence les compromis et les dépendances susceptibles d'influencer la réussite des futures rénovations. Comparez, par exemple, les résultats d'investissements initiaux ambitieux à ceux d'approches progressives, ou analysez l'impact des niveaux budgétaires sur votre capacité à atteindre les objectifs fixés pour 2030 et 2050.
Vous pourriez constater que retarder certaines améliorations de l'enveloppe du bâtiment pourrait nuire à l'efficacité des futures rénovations du système CVC. Ou bien, vous pourriez découvrir que donner la priorité aux installations d'énergie renouvelable dès le départ permet d'obtenir de meilleures conditions de financement. En simulant différents scénarios, vous transformez la planification des investissements en un processus précis, fondé sur des données. Grâce à des budgets optimisés et des stratégies éprouvées, vous êtes prêt à mettre en œuvre et à suivre vos plans d'investissement à zéro émission nette.
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Mise en œuvre et suivi des plans d'investissement pour atteindre la neutralité carbone
Il est essentiel d'intégrer la durabilité dans les opérations quotidiennes pour atteindre les objectifs de décarbonisation. Cela nécessite une collaboration constante entre les différentes fonctions, afin de garantir que le suivi et les rapports soient complets et transparents à mesure que votre plan progresse.
Intégrer la durabilité dans la gouvernance
La performance carbone doit être évaluée parallèlement aux indicateurs financiers lors des évaluations d'actifs.[2]. Cela implique d'analyser les bénéfices après avoir pris en compte les impacts environnementaux, et non avant. Lors de l'acquisition de nouveaux actifs ou de la planification d'améliorations immobilières, faites de la performance carbone un critère clé. Concentrez-vous sur des stratégies de rénovation qui préservent le carbone incorporé existant et concevez des rénovations pour les bâtiments tels qu'ils sont utilisés dans la vie réelle, et non seulement sur le papier.[2].
Nommer des champions du développement durable et assurer une supervision au niveau du conseil d'administration avec des ressources dédiées.[9]. Intégrer l'impact social dans votre stratégie zéro émission nette peut renforcer les résultats ESG, ce qui se traduit par des marchés plus stables, une augmentation de la valeur des biens immobiliers (souvent appelée « prime verte ») et un intérêt accru des investisseurs.[12].
Suivi des performances et de la conformité
Recueillir des données complètes et actualisées sur la consommation énergétique et les émissions de carbone de l'ensemble des bâtiments, y compris la consommation énergétique des locataires.[1][3]. Les compteurs automatisés, les clauses de location écologiques et l'accès aux données par des tiers peuvent contribuer à combler les lacunes en matière de données. Établissez un inventaire de référence des émissions de scope 1, 2 et des principales émissions de scope 3, mettez-le à jour chaque année et communiquez-le de manière transparente.[9].
Des outils tels que Oxand Simeo™ peut vous aider en suivant en permanence les performances réelles par rapport à vos scénarios modélisés. Cela vous permet d'identifier rapidement et de corriger tout écart par rapport aux objectifs de réduction des émissions de carbone prévus. Le suivi doit porter à la fois sur les réductions d'émissions de carbone et les rendements financiers, afin de garantir que votre plan d'investissement atteigne ses objectifs de durabilité tout en offrant un retour sur investissement solide. Des contrôles réguliers de conformité avec les lois locales en matière de divulgation des informations énergétiques et les normes fédérales vous permettront de garder une longueur d'avance sur les exigences réglementaires. Un suivi continu vous apporte la confiance nécessaire pour fournir des rapports précis et étayés par des données aux parties prenantes.
Communication des résultats aux parties prenantes
La transparence des rapports est essentielle pour instaurer la confiance auprès des employés, des clients, des investisseurs et des organismes de réglementation.[9]. Utilisez des cadres normalisés tels que le Cadre d'investissement net zéro (NZIF 2.0), Évaluation immobilière GRESB, TCFD, et le Protocole sur les gaz à effet de serre pour des rapports cohérents et crédibles[15][17][18]. Alignez vos objectifs de réduction des émissions sur des trajectoires fondées sur des données scientifiques, couvrant à la fois des objectifs à court terme (5 à 15 ans) et à long terme (zéro émission nette sur 15 ans), de préférence validés par des organisations telles que SBTi[16][17].
Concentrez-vous sur l'utilisation de données réelles plutôt que d'estimations et faites appel à une vérification indépendante par un tiers afin d'améliorer la crédibilité.[17]. Si les compensations carbone font partie de votre stratégie, indiquez clairement comment elles sont utilisées. Les meilleures pratiques recommandent de donner la priorité aux réductions réelles des émissions et de réserver les compensations par élimination du carbone aux émissions résiduelles.[16][17]. Des plateformes telles que Oxand Simeo™ peut produire ISO 55001- des rapports conformes et prêts pour l'audit, qui démontrent vos progrès, vos stratégies de mise en œuvre et fournissent des informations exploitables pour les investisseurs[17][18]. Précisez clairement les moyens, les hypothèses et les éventuelles limites qui sous-tendent vos objectifs afin de garantir la transparence vis-à-vis des parties prenantes.[9][3].
Conclusion : Réaliser l'objectif zéro émission nette
Atteindre la neutralité carbone dans les portefeuilles immobiliers ne consiste pas seulement à fixer des objectifs ambitieux, mais aussi à transformer ces objectifs en actions concrètes. Pour mener à bien cette transformation, trois éléments essentiels entrent en jeu : des données précises sur les émissions de carbone, une hiérarchisation stratégique des priorités et un suivi continu. Ces outils permettent d'identifier les actifs clés et d'aligner les efforts sur les audits et les cadres de hiérarchisation des priorités évoqués précédemment.
Le véritable obstacle ? Passer de la stratégie à la mise en œuvre. Cela implique d'élaborer des plans pluriannuels qui concilient réduction des émissions de carbone et retour sur investissement (ROI), gèrent efficacement les budgets et protègent la valeur des actifs. Avec le renforcement des exigences réglementaires et l'évolution des attentes des investisseurs, il n'a jamais été aussi urgent d'agir.
Les outils basés sur les données sont essentiels pour combler le fossé entre la planification et la mise en œuvre. Des plateformes telles qu'Oxand Simeo™ combinent les données ESG et financières pour offrir des informations en temps réel sur les portefeuilles, simuler les impacts des rénovations à grande échelle et hiérarchiser les investissements en fonction du potentiel de réduction des émissions de carbone et du retour sur investissement. [20][21]. Ces outils éliminent le besoin de procéder à des audits fastidieux, actif par actif, et permettent une comparaison avec des normes scientifiques telles que CRREM et SBTi [20].
La décarbonisation n'est pas une entreprise solitaire : elle nécessite une collaboration tout au long de la chaîne de valeur. De l'engagement des locataires dans des baux écologiques à la supervision de la durabilité au niveau du conseil d'administration, chaque partie prenante a un rôle à jouer. La performance carbone doit également être intégrée dans les décisions d'investissement. Comme l'explique Oliver Pin, directeur des produits chez Deepki, explique :
" Aujourd'hui, l'enjeu principal pour nos clients est de définir la stratégie d'investissement la plus efficace qui alliera rentabilité et décarbonisation. Ils doivent parfois le faire pour des portefeuilles très importants et souvent sans disposer de l'expertise nécessaire en interne. Grâce à des modèles physiques améliorés par l'IA, notre fonctionnalité de plan d'investissement effectue des rénovations virtuelles et vise à les aider à prendre des décisions stratégiques éclairées afin d'orienter les flux de capitaux là où ils sont le plus utiles, améliorant ainsi la valeur des actifs, le retour sur investissement et accélérant la transition vers la neutralité carbone à l'échelle du portefeuille. " [20]
Atteindre la neutralité carbone est un engagement à long terme qui exige de la cohérence. Les actifs qui ne parviennent pas à s'adapter risquent de devenir obsolètes, de perdre leur attrait locatif et de subir une baisse de leur valeur locative et patrimoniale. [1]. D'un autre côté, les rénovations qui donnent des résultats mesurables offrent un avantage concurrentiel et la possibilité d'obtenir des rendements plus élevés à long terme. [19]. En exploitant la puissance des données, des outils avancés et la collaboration des parties prenantes, les objectifs de zéro émission nette peuvent évoluer vers des stratégies d'investissement significatives et rentables.
FAQ
Comment puis-je mesurer efficacement l'empreinte carbone de mon portefeuille immobilier ?
Pour obtenir une image claire de l'empreinte carbone de votre portefeuille, il est essentiel de prendre une approche carbone tout au long du cycle de vie. Cela implique d'exploiter des modèles et des outils d'estimation éprouvés tout en intégrant des données détaillées au niveau des actifs. Les facteurs clés à prendre en compte sont la consommation d'énergie, les facteurs d'émission et les caractéristiques spécifiques des biens immobiliers. En combinant ces éléments, vous pouvez obtenir une évaluation complète et fiable de l'impact environnemental de votre portefeuille.
Quels sont les meilleurs moyens de réduire à la fois le carbone opérationnel et le carbone intrinsèque dans les bâtiments ?
La réduction des émissions de carbone dans les bâtiments, tant opérationnelles qu'inhérentes, nécessite une combinaison de stratégies réfléchies.
Pour s'attaquer à carbone opérationnel, commencez par booster efficacité énergétique. Cela peut inclure l'amélioration de l'isolation, l'installation de fenêtres écoénergétiques et la modernisation des systèmes CVC. Ces mesures peuvent réduire la consommation d'énergie de 40 à 60 %. Passer à systèmes électriques et en utilisant l'énergie provenant de sources renouvelables, comme l'énergie solaire ou éolienne, réduit encore davantage les émissions.
En ce qui concerne carbone incorporé, privilégiez les matériaux ayant un faible impact environnemental. L'acier recyclé, le béton à faible teneur en carbone et le bois issu de sources responsables constituent d'excellents choix. Des pratiques de construction efficaces peuvent également contribuer à réduire les déchets et les émissions pendant le processus de construction. Pour un impact à long terme, envisagez d'intégrer des systèmes d'énergie renouvelable sur site et de concevoir des bâtiments afin d'optimiser leur performance énergétique au fil du temps. Ces mesures contribuent non seulement à réduire les émissions de carbone, mais permettent également de respecter les normes réglementaires et offrent des avantages financiers à long terme.
Comment puis-je hiérarchiser les investissements dans mon portefeuille immobilier afin de réduire efficacement les émissions de carbone ?
Pour réduire réellement les émissions de carbone, ciblez les propriétés qui affichent forte efficacité énergétique, sont peu exposés aux risques climatiques et présentent une valeur prometteuse à long terme. Travailler en étroite collaboration avec les gestionnaires immobiliers afin d'améliorer la transparence des données et d'élaborer des plans de rénovation complets. Se concentrer sur les actifs qui répondent normes réglementaires et s'aligner sur les objectifs de neutralité carbone des investisseurs afin d'offrir à la fois des avantages environnementaux et financiers.