I proprietari degli edifici devono affrontare scelte difficili per bilanciare la riduzione delle emissioni, il controllo dei costi e il comfort degli inquilini. Ecco la sfida: la riduzione delle emissioni di carbonio spesso fa lievitare i costi, mentre le soluzioni più economiche potrebbero compromettere il comfort. E se si ritarda l'azione si rischia di incorrere in multe o di perdere i "premi verdi"."
La soluzione? Utilizzare strumenti basati sul rischio come Oxand Simeo™ per valutare gli investimenti a lungo termine. Questa piattaforma modella la riduzione delle emissioni di carbonio, prevede i costi e misura la soddisfazione degli inquilini, garantendo decisioni più intelligenti. I metodi tradizionali, incentrati sul ritorno dell'investimento a breve termine, non tengono conto di questi fattori chiave.
Punti di forza:
- Riduzione delle emissioni di carbonio: Piano di aggiornamento in linea con gli obiettivi e le normative in materia di emissioni.
- Gestione dei costi: Confrontate gli scenari per bilanciare i costi iniziali con i risparmi a lungo termine.
- Comfort dell'inquilino: Privilegiare i sistemi che mantengono la qualità e l'affidabilità degli ambienti interni.
Strumenti avanzati forniscono chiarezza nei mercati incerti, aiutandovi a prendere decisioni che riducono le emissioni, fanno risparmiare denaro e rendono felici gli inquilini.
Le ragioni di business della decarbonizzazione - Perché è importante adesso
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1. Oxand Simeo™
Oxand Simeo™ è una piattaforma di pianificazione degli investimenti in asset progettata per prevedere le prestazioni degli edifici in un arco di tempo compreso tra 5 e 30 anni. Sfrutta oltre 10.000 modelli proprietari di invecchiamento e prestazioni e 30.000 leggi di manutenzione, tutti sviluppati nell'arco di due decenni. Con questo strumento è possibile prevedere l'usura dei componenti, il consumo energetico e le esigenze di manutenzione prima di impegnarsi in un investimento. In sostanza, trasforma le complesse decisioni basate sul rischio in strategie chiare e attuabili per investimenti a lungo termine.
Allineamento alla riduzione delle emissioni di carbonio
La piattaforma comprende moduli specializzati per la sostenibilità e la transizione energetica, che consentono di modellare le strategie di riduzione delle emissioni di carbonio in tutto il portafoglio. Consente di testare varie opzioni di retrofit, come l'aggiornamento dei sistemi HVAC o il passaggio a pompe di calore, per identificare il modo più conveniente di ridurre le emissioni. In questo modo si garantisce che i piani di investimento siano in linea con gli obiettivi normativi in materia di emissioni di carbonio, mantenendo al contempo la sostenibilità finanziaria. Oltre al monitoraggio delle emissioni, la piattaforma fornisce anche un'analisi dettagliata dei costi per supportare un processo decisionale informato.
Ottimizzazione dei costi
Con Oxand Simeo™, è possibile eseguire simulazioni CAPEX e OPEX pluriennali per avere un quadro completo dei costi di gestione. Consente di confrontare scenari affiancati, come la scelta tra una soluzione a basso costo e a breve termine e un investimento iniziale più costoso che riduce i costi operativi a lungo termine. Passando da riparazioni reattive a una pianificazione basata sul rischio, i clienti spesso ottengono 10-25% risparmi su componenti di manutenzione mirati. La piattaforma tiene conto anche delle variazioni anticipate dei prezzi dell'energia e degli impatti finanziari legati alle emissioni di anidride carbonica, aiutandovi ad anticipare i cambiamenti del mercato.
Metriche di comfort per gli occupanti
Oltre a concentrarsi sulle emissioni di carbonio e sui costi, la piattaforma dà priorità alla soddisfazione degli inquilini. Utilizza un processo multicriterio per incorporare livelli di servizio e obiettivi di prestazione legati al comfort degli occupanti. È possibile valutare come gli aggiornamenti, come il potenziamento dei sistemi HVAC o il miglioramento dell'involucro dell'edificio, influiscano sulle temperature interne, sulla qualità dell'aria e sull'affidabilità del sistema. Questo assicura che le misure di risparmio non vadano a scapito del comfort degli inquilini, aiutandovi a mantenere alti i tassi di occupazione e a raggiungere gli obiettivi di sostenibilità.
2. Metodi tradizionali di pianificazione degli investimenti edilizi
La pianificazione tradizionale degli investimenti edilizi si basa spesso su semplici metriche finanziarie, che possono non cogliere il valore più ampio e a lungo termine dei progetti incentrati sulla sostenibilità. I proprietari di edifici e i gestori di portafoglio si affidano spesso a strumenti come i semplici periodi di ammortamento, il tasso di rendimento interno (IRR) e il rendimento degli investimenti (ROI). Se queste metriche funzionano bene per i progetti di capitale di base, non sono all'altezza quando vengono applicate alla complessità degli investimenti in sostenibilità, che richiedono un approccio più sfumato. [1].
Allineamento alla riduzione delle emissioni di carbonio
In questi metodi tradizionali, la riduzione delle emissioni di carbonio è spesso considerata un bonus piuttosto che un obiettivo fondamentale. L'attenzione principale si concentra in genere sulla riduzione delle bollette per migliorare il reddito operativo netto (NOI) e, di conseguenza, il valore degli asset. Questo approccio mette in secondo piano l'importanza della contabilizzazione diretta delle emissioni di anidride carbonica, rendendo più difficile per i gestori di portafogli navigare in normative energetiche sempre più rigide, pur rimanendo all'interno del budget. [1]. Senza un quadro di riferimento che integri il costo del ciclo di vita (LCC) con le emissioni di carbonio del ciclo di vita (LCCE), l'allineamento degli obiettivi finanziari con quelli di riduzione delle emissioni di carbonio diventa una sfida significativa. [3].
Ottimizzazione dei costi
Gli strumenti finanziari tradizionali non sono in grado di gestire le complessità degli investimenti edilizi moderni. Per esempio, i semplici calcoli di ammortamento non tengono conto dei benefici a lungo termine dei flussi di cassa di un bene, e le previsioni a scenario fisso ignorano variabili come le future sanzioni per le emissioni di anidride carbonica, le fluttuazioni dei prezzi dell'energia e il potenziale dei premi verdi. Queste limitazioni rendono difficile tenere conto delle incertezze legate agli investimenti orientati alla sostenibilità.
Metriche di comfort per gli occupanti
Un'altra grave lacuna dei modelli tradizionali è l'incapacità di tenere conto del comfort degli occupanti e della soddisfazione degli inquilini. Il comfort è spesso trattato come un beneficio intangibile e non legato all'energia, nonostante il suo impatto misurabile sulle prestazioni dell'immobile. [1]. Gli edifici ad alte prestazioni che danno priorità sia all'efficienza che al benessere degli occupanti tendono ad attrarre canoni di locazione più elevati e a raggiungere livelli di occupazione migliori rispetto agli immobili standard. [1]. Tuttavia, senza strumenti che permettano di quantificare questi benefici in termini finanziari, come ad esempio i dollari per piede quadrato, diventa difficile giustificare gli investimenti che migliorano l'esperienza degli inquilini e i profitti della proprietà.
Vantaggi e svantaggi
Pianificazione degli investimenti edilizi tradizionale e avanzata: Differenze chiave
Quando si decide tra i metodi di pianificazione tradizionali e i framework avanzati, emergono le differenze nella modellazione predittiva e nei requisiti dei dati. I metodi tradizionali si basano su linee di base statiche, concentrandosi sui costi energetici attuali e sui CAPEX/OPEX immediati. Al contrario, i framework avanzati, come Oxand Simeo™, utilizzano simulazioni Monte Carlo su 10.000 scenari. Queste simulazioni tengono conto di fattori quali le future sanzioni per le emissioni di carbonio, la fluttuazione dei prezzi dell'elettricità e la crescente domanda di edifici ecologici. [2].
Anche i dati richiesti per ciascun approccio variano in modo significativo. I metodi tradizionali richiedono input minimi, come le bollette attuali e i dati CAPEX di base. I framework avanzati, invece, necessitano di una gamma più ampia di dati, tra cui i flussi di cassa degli affitti, i tassi di sfitto, i programmi di manutenzione e le proiezioni dei costi energetici. [2]. Sebbene questo maggior numero di dati possa sembrare scoraggiante, fornisce una comprensione molto più approfondita della performance finanziaria a lungo termine. Questa differenza nei requisiti dei dati influenza naturalmente il modo in cui vengono valutati i rischi.
La gestione del rischio è un altro elemento di differenziazione fondamentale. La pianificazione tradizionale spesso fatica ad adattarsi ai cambiamenti normativi e alle fluttuazioni del mercato. I quadri avanzati, invece, sono progettati per valutare i risultati finanziari in condizioni di incertezza. In questo modo i proprietari di edifici hanno un'idea più chiara di come i loro investimenti potrebbero andare nel tempo. Per esempio, uno studio del marzo 2023 condotto da ricercatori del Centro MIT per il settore immobiliare e Kohn Pedersen Fox Associati - tra cui Siqi Zheng e Carlos Cerezo - hanno scoperto che, mentre i sistemi a gas naturale sembravano più redditizi in 76% di scenari con l'analisi tradizionale, un progetto che consenta la futura elettrificazione si è rivelato più redditizio in 99% di scenari quando è stata utilizzata la modellazione avanzata [2].
Lo studio ha inoltre evidenziato l'importanza dei premi verdi - il valore aggiunto di mercato legato agli investimenti sostenibili - come il fattore più critico per il successo degli investimenti. I prezzi dell'elettricità e le sanzioni locali per le emissioni di anidride carbonica seguono a ruota. [2]. I ricercatori hanno osservato che:
"La valutazione dei rendimenti associati a tali investimenti tende ad essere messa in discussione dai continui cambiamenti dei contesti normativi e delle condizioni di mercato che ostacolano la capacità dei proprietari di immobili di prevedere l'impatto finale degli investimenti di decarbonizzazione sui futuri costi energetici, sulle penali per le emissioni di carbonio o sui premi di locazione"." [2].
Infine, la prospettiva del ritorno sull'investimento (ROI) è molto diversa tra questi approcci. I metodi tradizionali danno priorità ai risparmi operativi immediati. Al contrario, i framework avanzati hanno una visione più ampia, valutando i flussi di cassa multidecennali, i premi verdi e le penali per le emissioni di carbonio evitate. Questa prospettiva a lungo termine si allinea maggiormente alla durata di vita dei sistemi edilizi e alla natura dinamica delle normative sulla sostenibilità.
Conclusione
La riduzione del fabbisogno energetico è una triplice opportunità: ridurre le emissioni di carbonio, risparmiare denaro e migliorare il comfort degli occupanti. Come spiega Guy Grainger, responsabile globale dei servizi di sostenibilità di JLL, afferma giustamente:
"Gli edifici a basse emissioni di carbonio sono semplicemente più economici da gestire"." [4].
Gli interventi di retrofit leggeri e medi possono garantire un risparmio energetico di 10-40%, che si traduce in un risparmio annuo compreso tra $2,9 miliardi e $11,4 miliardi nei 14 principali mercati. [4].
È ora di pensare oltre le soluzioni a breve termine. Strumenti avanzati come Oxand Simeo™ offrono modelli basati sul rischio e analisi di scenario, aiutando i proprietari di edifici a valutare gli investimenti a lungo termine. Tenendo conto delle penali per le emissioni di anidride carbonica, delle fluttuazioni dei prezzi dell'elettricità e dei potenziali premi verdi, questi strumenti guidano le strategie che rimangono redditizie anche in condizioni di incertezza. Ciò sottolinea l'importanza di adottare un approccio coeso e lungimirante piuttosto che misure frammentarie e a breve termine.
Il primo passo? Concentrarsi sulla riduzione della domanda di energia. Gli adeguamenti meccanici, elettrici e idraulici possono produrre risparmi energetici immediati. Per esempio, gli adeguamenti dei laboratori consentono di risparmiare circa $4,75 per piede quadrato. [4]. Una volta che queste efficienze sono state realizzate, gli strumenti di benchmarking possono aiutare a monitorare i progressi rispetto ai requisiti normativi e agli obiettivi aziendali di zero emissioni. Con una previsione di 70% di edifici a basse emissioni di carbonio entro il 2030 [4], I primi che adottano queste soluzioni possono beneficiare di valori di affitto e di vendita più elevati, evitando il rischio di incagliare i beni. L'urgenza di questi adeguamenti cresce con la continua evoluzione delle normative.
L'ambiente normativo è in rapida evoluzione. Più di 40 città statunitensi hanno emanato standard di rendimento degli edifici e nell'UE, entro il 2030, dovranno essere ristrutturati 16% degli edifici con le peggiori prestazioni, che saliranno a 26% entro il 2033. [4]. Strumenti come Oxand Simeo™ forniscono chiarezza su cosa investire, quando agire e come bilanciare i bilanci con gli obiettivi energetici e di carbonio.
Allineare le strategie basate sul rischio con le normative in evoluzione trasforma l'adeguamento da una spesa scoraggiante a un'opportunità strategica. La sfida del retrofit può comportare un prezzo di $3 trilioni di euro in 17 paesi principali. [4], ma come ci ricorda Grainger:
"Ciò che è buono per il pianeta è altrettanto buono per i loro profitti"." [4].
Domande frequenti
Di quali dati ho bisogno per eseguire modelli di investimento edilizio basati sul rischio?
Per creare modelli di investimento basati sul rischio, è necessario disporre di dati affidabili su prestazioni energetiche, costi del ciclo di vita, e emissioni di carbonio nel ciclo di vita. Queste informazioni consentono di combinare le valutazioni di energia, costi ed emissioni di carbonio, rendendo più facile prendere decisioni informate.
Come valutare i costi iniziali dell'adeguamento rispetto alle future multe per le emissioni di anidride carbonica e ai prezzi dell'energia?
Per gestire i costi iniziali dei retrofit e prepararsi al contempo a potenziali multe per le emissioni di anidride carbonica e alla fluttuazione dei prezzi dell'energia, è fondamentale adottare un approccio approfondito all'analisi degli investimenti. Ciò significa guardare oltre le spese immediate e considerare fattori a lungo termine come le sanzioni e i costi energetici. Strumenti come costo del ciclo di vita (LCC) e emissioni di carbonio nel ciclo di vita (LCCE) Le valutazioni possono essere preziose in questo caso. Incorporando questi quadri, potete concentrarvi sugli investimenti che non solo soddisfano gli obiettivi di sostenibilità e i requisiti normativi, ma offrono anche un solido ritorno sull'investimento nel tempo. Questa strategia consapevole dei rischi garantisce un processo decisionale più intelligente e a prova di futuro.
Come si può misurare il comfort degli inquilini e collegarlo al ROI?
Il comfort dell'inquilino è spesso misurato attraverso parametri quali soddisfazione degli occupanti, tassi di ritenzione, e il qualità percepita dei servizi. Questi fattori sono strettamente legati al ROI, perché un maggiore comfort tende ad attrarre e trattenere gli inquilini, aumentando i tassi di occupazione e i redditi da locazione. Una migliore esperienza per gli inquilini può avere un impatto positivo diretto sul successo finanziario degli investimenti nell'edificio.
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