Gli edifici rappresentano 37% di emissioni globali di carbonio e 34% di domanda di energia, e questo li rende un punto di riferimento fondamentale per la riduzione delle emissioni. Gli immobili ad alta efficienza energetica non solo sono in linea con gli obiettivi climatici, ma offrono anche vantaggi economici, come ad esempio 5% rendimenti totali più elevati per gli edifici commerciali dal 2021 e 3%-4% premi di affitto per LEED-certificate. Tuttavia, solo 15% di attività globali attualmente si allineano con il Accordo di Parigi‘L'obiettivo di 1,5°C è stato raggiunto, evidenziando la necessità di strategie di decarbonizzazione attuabili.
Per creare una roadmap di decarbonizzazione a livello di portafoglio, seguite i seguenti passaggi:
- Misura Carbon Baseline: Effettuare un carbon audit (emissioni Scope 1, 2 e 3) e identificare le attività ad alta emissione. Strumenti come Gestore di portafoglio ENERGY STAR può aiutare a semplificare la raccolta dei dati.
- Stabilire gli obiettivi: Utilizzare obiettivi basati sulla scienza (ad esempio, ridurre le emissioni di 45% entro il 2030) e integrare misure di resilienza climatica per proteggere il valore degli asset.
- Privilegiare gli investimenti: Classificare gli aggiornamenti in base ai costi, al potenziale di riduzione delle emissioni di carbonio e ai rischi normativi. Concentrarsi su interventi rapidi come l'illuminazione a LED prima di affrontare progetti complessi.
- Attuazione del piano: Allineare gli aggiornamenti con i rinnovi dei contratti di locazione o le sostituzioni delle apparecchiature per ridurre al minimo le interruzioni. Sfruttare incentivi come il Legge sulla riduzione dell'inflazione‘crediti d'imposta per compensare i costi.
- Monitoraggio e aggiornamento: Tracciare i progressi con KPI chiari e rivedere regolarmente la roadmap in base ai dati sulle prestazioni e alle modifiche normative.
Questa tabella di marcia garantisce migliori prestazioni finanziarie, conformità alle normative e valore degli asset a lungo termine, affrontando al contempo i rischi climatici.
Tabella di marcia in 5 fasi per la decarbonizzazione del portafoglio degli investitori immobiliari
Decarbonizzazione dei portafogli immobiliari: non si può migliorare ciò che non si è misurato
sbb-itb-5be7949
Fase 1: Misurare la linea di base delle emissioni di carbonio del portafoglio
La creazione di una tabella di marcia per ridurre le emissioni di carbonio inizia con dati accurati. Iniziate a condurre un audit delle emissioni di carbonio per misurare e identificare le emissioni delle vostre proprietà. Questa fase getta le basi per una strategia di decarbonizzazione efficace per l'intero portafoglio.
Eseguire un audit dell'impronta di carbonio
Un audit dettagliato sulle emissioni di carbonio classifica le emissioni in tre ambiti principali:
- Ambito 1: Emissioni dirette da attività in loco, come caldaie a gas naturale, generatori in loco o veicoli aziendali.
- Ambito 2: Emissioni indirette derivanti dall'energia acquistata, compresi elettricità, vapore, riscaldamento o raffreddamento consumati dai vostri edifici.
- Ambito 3: Altre emissioni indirette lungo la vostra catena del valore, come il carbonio incarnato nei materiali da costruzione, l'uso di energia da parte degli inquilini, lo smaltimento dei rifiuti e i viaggi di lavoro. [6].
Per garantire un approccio completo, è opportuno adottare una prospettiva di tipo Whole Life Carbon (WLC). Questo metodo tiene conto delle emissioni derivanti dall'energia operativa, dalla produzione di materiali, dalla costruzione, dall'utilizzo e dallo smaltimento a fine vita. [5]. Gli edifici sono responsabili di circa 40% di emissioni globali di CO₂, con il solo utilizzo di energia che contribuisce per circa 28% al totale. [6]. Allineare l'audit a quadri di riferimento consolidati come il Protocollo sui gas a effetto serra, ISO 14067:2018 per l'impronta di carbonio dei prodotti, oppure il Programma di rendicontazione dei gas serra dell'USEPA per precisione e affidabilità [6].
Identificare le attività a più alto consumo
Suddividere i dati sulle emissioni per edificio o sotto-contatore per individuare gli immobili che contribuiscono maggiormente all'impronta di carbonio del vostro portafoglio [6]. Concentrarsi sia sulle emissioni assolute che sull'intensità di carbonio. Per esempio, una grande torre per uffici potrebbe avere emissioni complessive più elevate, ma un centro commerciale più piccolo con una maggiore intensità di carbonio potrebbe richiedere un'attenzione più immediata. Inoltre, bisogna considerare i rischi normativi: le proprietà in regioni con divieti di utilizzo del gas naturale o con standard energetici più severi dovrebbero avere la priorità per evitare potenziali sanzioni. [6]. Valutare il rapporto costo-efficacia degli aggiornamenti confrontando i costi di implementazione con le riduzioni di CO₂ risultanti. [6].
Utilizzare strumenti per la raccolta dei dati e il benchmarking
Semplificare la raccolta dei dati e il benchmarking delle prestazioni con strumenti standardizzati. Ad esempio:
- Gestore di portafoglio ENERGY STAR: Calcola le emissioni derivanti dal combustibile in loco e dall'energia acquistata in linea con il Protocollo sui gas serra. [7].
- Arco: Traccia metriche come energia, carbonio, acqua, rifiuti e trasporti.
- Autocase: Valuta il rapporto costo-efficacia delle strategie di riduzione delle emissioni di carbonio. [6].
In fase di benchmarking, utilizzare i fattori di emissione storici per garantire l'accuratezza, ad esempio applicando i fattori del 2015 quando si analizzano i dati del 2015. [7]. Per le valutazioni a livello di portafoglio allineate agli obiettivi net-zero, il Net Zero Investment Framework (NZIF) offre una guida per la definizione degli obiettivi e il monitoraggio delle prestazioni. [5]. Tenere presente che l'intensità di carbonio può variare in modo significativo a seconda della località a causa dei fattori di emissione della rete regionale, quindi normalizzare i dati per confrontare efficacemente i mercati. [6].
"Non si può gestire ciò che non si misura". - Autocase [6]
Una volta ottenuta una chiara base di riferimento per le emissioni di carbonio, si può procedere con la definizione di obiettivi di riduzione specifici.
Fase 2: fissare obiettivi chiari di decarbonizzazione
Una volta stabilita la base di riferimento per le emissioni di carbonio, è il momento di fissare obiettivi di riduzione perseguibili. Questi obiettivi trasformano i dati grezzi sulle emissioni in una strategia di investimento mirata, aiutando ad allineare il vostro portafoglio sia agli standard normativi che agli obiettivi climatici a lungo termine.
Definire obiettivi di riduzione basati sulla scienza
Gli obiettivi basati sulla scienza offrono un quadro ben definito per ridurre le emissioni di gas serra in linea con gli obiettivi climatici globali. Il Iniziativa sugli obiettivi basati sulla scienza (SBTi) fornisce un percorso strutturato per garantire che il vostro portafoglio sostenga la limitazione del riscaldamento globale a 1,5°C [8][1]. Le organizzazioni che si impegnano a partecipare all'SBTi seguono un processo formale per sviluppare e convalidare i propri obiettivi entro un termine stabilito.
Nel fissare gli obiettivi, scegliete la metodologia più adatta al vostro portafoglio. Il Approccio della contrazione assoluta (ACA) è ideale per riduzioni semplici e a livello di portafoglio, come l'obiettivo di una riduzione delle emissioni di 45% entro il 2030. D'altra parte, il Approccio settoriale alla decarbonizzazione (SDA) adatta gli obiettivi a settori specifici, come l'energia, i trasporti o l'industria manifatturiera, tenendo conto delle sfide e delle opportunità uniche di ciascun settore [8]. Decidete se gli obiettivi fissi (ad esempio, ridurre le emissioni totali di gas serra di una percentuale specifica) o quelli basati sull'intensità (ad esempio, le emissioni per piede quadrato, per fatturato o per dipendente) sono più adatti alla vostra strategia. [1].
Un parametro di riferimento comune è la definizione del 2019 come anno di riferimento, con l'obiettivo di dimezzare le emissioni entro il 2030. [8][9]. Questo standard è in linea con l'urgenza dell'azione per il clima e consente un più facile confronto tra i vari settori. Vale la pena notare che solo 15% di asset globali sono attualmente in linea con l'obiettivo di 1,5°C dell'Accordo di Parigi e 37% di edifici globali devono essere decarbonizzati entro il 2030 per rimanere in linea con l'obiettivo. [1].
"Gli obiettivi basati sulla scienza forniscono un percorso chiaro alle aziende e alle istituzioni finanziarie per ridurre le emissioni di gas serra. Questo aiuta a prevenire i peggiori impatti del cambiamento climatico e a rendere la crescita aziendale a prova di futuro". - Iniziativa sugli obiettivi basati sulla scienza (SBTi) [1]
Ma per raggiungere la decarbonizzazione non basta solo raggiungere i numeri delle emissioni, bisogna anche assicurarsi che i propri asset siano preparati ai rischi climatici.
Includere la resilienza climatica nei propri obiettivi
Ridurre le emissioni è fondamentale, ma lo è anche salvaguardare gli asset dai futuri rischi climatici. Gli immobili privi di misure di resilienza possono andare incontro a "sconti marroni", in cui gli inquilini o gli acquirenti pagano meno per edifici inefficienti o vulnerabili. [3][4]. Integrare la resilienza nei vostri obiettivi aiuta a proteggere il valore degli asset e garantisce una redditività a lungo termine.
Considerare i rischi climatici sia normativi che fisici. Ad esempio, gli immobili situati in aree con divieti di utilizzo del gas naturale o con standard di rendimento degli edifici (BPS) molto severi dovrebbero essere considerati prioritari per evitare sanzioni e obsolescenza. [10]. Investire in sistemi di energia rinnovabile in loco, abbinati a batterie di accumulo, può proteggere le attività dalle interruzioni della rete e dalla volatilità dei prezzi dell'energia. [10]. Poiché oltre 80% degli edifici che esisteranno nel 2050 sono già stati costruiti, l'adeguamento di questi beni con misure di resilienza è fondamentale per rimanere conformi alle normative in evoluzione. [10].
Per quantificare i rischi climatici, utilizzare Prezzi interni del carbonio (ICP). Assegnate un prezzo ombra di $50-$150 per tonnellata di CO₂ nei vostri modelli di investimento per tradurre le emissioni in termini finanziari. [11]. Verificate la resilienza del vostro portafoglio utilizzando le curve dei costi marginali di abbattimento (MACC) in vari scenari di prezzo del carbonio, come $100 o $200 per tonnellata, per valutarne le prestazioni in diverse condizioni normative. [11].
"La conversazione si sta spostando da ‘quanto posso risparmiare sui costi’ a ‘come posso mitigare l'esposizione ai futuri aumenti dei prezzi e farlo in modo sostenibile?’. - Sarah Spencer-Workman, Direttore globale della decarbonizzazione, CBRE Global Workplace Solutions [4]
Stabilire tappe intermedie per il monitoraggio dei progressi.
Gli obiettivi a lungo termine sono essenziali, ma suddividerli in tappe più piccole e misurabili consente di mantenere la strategia in carreggiata. Puntate a obiettivi entro finestre di 10 anni, con revisioni formali a 5 anni per valutare i progressi e aggiustare se necessario. [9]. Ad esempio, fissare obiettivi come una riduzione di 30% entro il 2025, di 50% entro il 2030 e di net-zero entro il 2040.
Utilizzare un approccio al cruscotto per monitorare i progressi con un mix di metriche:
- Emissioni assolute finanziate: Tonnellate totali di CO₂ emesse, per capire l'impatto complessivo sul clima.
- Intensità economica delle emissioni: Tonnellate di CO₂ per $1 milione investito, per confrontare l'efficienza tra le dimensioni dei fondi.
- Intensità media ponderata di carbonio (WACI): Tonnellate di CO₂ per $1 milione di fatturato, utili per le attività quotate in borsa e per le attività a reddito fisso delle imprese. [9].
Pianificate l'implementazione in fasi. Concentratevi sui "risultati rapidi" e sui miglioramenti operativi nei primi 1-2 anni. Risparmiate i progetti ad alta intensità di capitale, come l'ammodernamento dell'impianto di riscaldamento e condizionamento o l'adeguamento dell'involucro dell'edificio, per i 3-5 anni. Allineate questi aggiornamenti con "eventi scatenanti" naturali, come la scadenza dei contratti di locazione, la sostituzione delle apparecchiature o le ristrutturazioni programmate, per ridurre al minimo i costi. [3].
Infine, creare un file politica di rebaselining per tenere conto di cambiamenti significativi del portafoglio o di una migliore qualità dei dati. Regole chiare per il ricalcolo delle emissioni di base assicurano un accurato monitoraggio dei progressi in caso di acquisto o vendita di asset. [9].
Fase 3: Classificazione degli investimenti mediante l'analisi multicriteriale
Una volta misurate le emissioni di carbonio di base e fissati gli obiettivi di riduzione, il passo successivo consiste nel classificare gli investimenti. Questo vi aiuta a determinare la sequenza migliore per gli sforzi di decarbonizzazione. Non tutte le opportunità sono uguali: alcune offrono benefici rapidi, mentre altre richiedono un capitale significativo e hanno tempi di ritorno più lunghi. L'analisi multicriteri offre un modo strutturato per valutare i rischi, i costi e l'impatto sulla riduzione delle emissioni di carbonio. Questo processo consente di stabilire le priorità degli investimenti in linea con gli obiettivi di sostenibilità senza sforare il budget.
Utilizzare metodi di prioritizzazione basati sul rischio
Iniziate con l'identificare le attività ad alto rischio che devono affrontare potenziali rischi di transizione, come sanzioni normative, attività incagliate o diminuzione del valore di mercato. Strumenti come il Monitoraggio del rischio carbonio nel settore immobiliare (CRREM) può aiutare a quantificare l'impronta di carbonio e a identificare le proprietà che rischiano di non soddisfare gli standard in evoluzione. [14][15].
Valutare l'importanza operativa di ogni asset, la probabilità di guasto e le conseguenze dell'inazione. Ad esempio, si consideri l'invecchiamento dell'impianto HVAC di un edificio per uffici molto frequentato situato in un'area soggetta a inondazioni. Un impianto di questo tipo potrebbe avere un punteggio elevato in tutti e tre i fattori, il che lo rende un forte candidato alla sostituzione. Concentratevi sugli asset ad alta intensità di emissioni, sulle apparecchiature più vecchie che stanno per terminare il loro ciclo di vita o su quelle che si trovano in regioni con normative severe, come gli standard energetici del Titolo 24 della California. [13][14].
Ecco un esempio reale: Una società di servizi finanziari ha sostituito 5.400 sistemi HVAC in 1.300 siti, riducendo le emissioni di CO₂ di 259 tonnellate e risparmiando $8 milioni in un decennio. [1]. Questo approccio non solo ha ridotto le emissioni, ma ha anche salvaguardato il valore dei loro beni evitando costosi guasti.
Confrontare i compromessi finanziari e di riduzione delle emissioni di carbonio
Una volta individuate le attività ad alto rischio, il passo successivo è quello di soppesare i rendimenti finanziari di ogni intervento rispetto al potenziale di riduzione delle emissioni di carbonio. La modellazione di scenari può essere uno strumento potente in questo caso. Ad esempio, si possono confrontare opzioni come l'aggiornamento dell'illuminazione a LED, l'installazione di pannelli solari o l'elettrificazione completa di un edificio. Ogni opzione deve essere valutata in base al ritorno sull'investimento (ROI), ai costi del ciclo di vita (compresi CAPEX e OPEX per decenni) e alle corrispondenti riduzioni di CO₂.
Semplici aggiornamenti come l'illuminazione a LED o i miglioramenti dell'HVAC spesso consentono di ottenere risparmi energetici di 20-30% con periodi di ammortamento di 3-5 anni. In genere sono più efficaci dal punto di vista dei costi rispetto a progetti ad alto capitale come i sistemi di cattura del carbonio. [12][13]. Per prendere decisioni informate, modellare queste opzioni in base a vari scenari di tariffazione del carbonio per capire l'equilibrio tra rischio e rendimento.
Fattori di conformità e requisiti normativi
La conformità normativa è un altro fattore critico per la definizione delle priorità degli asset. Gli immobili situati in aree con standard di rendimento edilizio severi, divieti sul gas naturale o benchmarking energetico obbligatorio sono a maggior rischio di non conformità. In alcuni casi, le sanzioni possono raggiungere $50.000 per violazione, secondo le norme specifiche dell'EPA. [13].
Utilizzate parametri di riferimento come le valutazioni Energy Star e l'intensità di consumo energetico (EUI) per misurare le prestazioni dei vostri beni. A titolo di esempio, gli edifici commerciali statunitensi emettono in genere tra i 50 e i 100 kg di CO₂e per metro quadro all'anno. [12].
Inoltre, approfittate degli incentivi federali come quelli offerti dall'Inflation Reduction Act (IRA). Questi incentivi comprendono crediti d'imposta per aggiornamenti di energia pulita, installazioni di energia rinnovabile e progetti di elettrificazione. Incorporare i rischi di conformità e le opportunità di incentivo nella vostra strategia di definizione delle priorità può aiutarvi a garantire i finanziamenti e ad assicurare che il vostro portafoglio sia preparato per le normative future.
| Criteri di priorità | Cosa valutare | Strumenti e metriche |
|---|---|---|
| Basato sul rischio | Importanza operativa, probabilità di guasto, età dell'asset, rischio di arenamento | CRREM, audit energetici [14][15] |
| Scambi finanziari | Ritorno sull'investimento, costi del ciclo di vita, risparmio CAPEX/OPEX | Analisi del rischio e del rendimento, simulazioni di scenari [1][16] |
| Regolamentazione | Esposizione alla conformità e prestazioni energetiche | Valutazioni Energy Star, EUI, parametri di riferimento [14][13] |
Fase 4: Creare un piano di implementazione e un programma di investimento
Una volta classificate le priorità di investimento, è il momento di trasformare queste idee in un piano pratico e attuabile. Ciò significa creare un programma che delinei le azioni da intraprendere, i tempi e i costi, bilanciando le esigenze immediate con gli obiettivi a lungo termine di riduzione delle emissioni di carbonio. Un solido piano di implementazione sposta i vostri sforzi dalle soluzioni rapide a un approccio più strategico, a livello di portafoglio, alla decarbonizzazione. È la tabella di marcia che collega le priorità di investimento a risultati misurabili.
Creazione di piani pluriennali CAPEX e OPEX
Iniziate a sviluppare un piano pluriennale per le spese di capitale (CAPEX) e operative (OPEX), concentrandovi sui costi totali del ciclo di vita piuttosto che sulle sole spese iniziali. Allineate gli aggiornamenti più importanti con gli "eventi scatenanti" naturali, come il raggiungimento della fine della vita utile delle apparecchiature, il rinnovo dei contratti di locazione, le opportunità di rifinanziamento o i miglioramenti di capitale pianificati. Ad esempio, se la sostituzione di un impianto HVAC è prevista per il 2027 e il contratto di locazione di un inquilino scade l'anno successivo, potete combinare questi eventi per realizzare un retrofit energetico più profondo, riducendo al minimo sia i costi che le interruzioni. Mappando questi eventi chiave su un arco temporale di 10 anni, è possibile identificare le migliori opportunità di retrofit.
Iniziate con progetti più piccoli e semplici, come il passaggio all'illuminazione a LED o il miglioramento dell'efficienza del sistema HVAC. Questi "interventi rapidi" possono generare risparmi immediati, che possono poi essere reinvestiti in iniziative più complesse. Come spiega RMI, l'allineamento degli obiettivi di emissione con le priorità finanziarie e operative consente agli investitori immobiliari di passare da aggiornamenti reattivi a strategie proattive, sbloccando i risparmi e riducendo al contempo i rischi e gli obiettivi di sostenibilità. [3].
Prima di aggiornare sistemi come l'HVAC, concentratevi sulla riduzione del fabbisogno energetico migliorando l'isolamento e sigillando le perdite d'aria. Questo approccio consente di installare apparecchiature più piccole ed economiche che soddisfano comunque le vostre esigenze. Fate della decarbonizzazione una parte fondamentale dei vostri budget annuali CAPEX e OPEX per garantire che la riduzione delle emissioni di carbonio sia sempre una considerazione chiave. [3].
Trovare opportunità di finanziamento e incentivi
Il finanziamento degli sforzi di decarbonizzazione può essere impegnativo, ma ci sono molti programmi e incentivi federali che aiutano a compensare i costi. L'Inflation Reduction Act (IRA), ad esempio, stanzia $370 miliardi di euro per le iniziative climatiche degli Stati Uniti, compresi diversi programmi mirati al settore immobiliare e alle infrastrutture. [17].
- Sezione 179D: Offre detrazioni fiscali che vanno da $2,50 a $5,00 per piede quadrato per gli edifici commerciali che raggiungono prestazioni energetiche migliori di 25%-50% rispetto agli standard ASHRAE 90.1-2007. Per un edificio di 100.000 metri quadrati, ciò potrebbe significare detrazioni tra $250.000 e $500.000. [17].
- Sezione 48 ITC: Fornisce un credito d'imposta di base di 30% per progetti di energia rinnovabile come l'energia solare, la geotermia e l'accumulo di energia. Il credito può salire a 70% se vengono soddisfatti alcuni criteri, come l'utilizzo di materiali domestici o il servizio alle aree a basso reddito. [17].
- Sezione 30C: Offre un credito d'imposta di 30% (fino a $100.000 per unità) per i sistemi di ricarica dei veicoli elettrici installati in zone rurali o a basso reddito ammissibili. [17].
- Programma di retrofit verde e resiliente (GRRP): Sovvenzioni fino a $20 milioni per proprietà e 1TP4 miliardi di prestiti per le proprietà multifamiliari assistite dall'HUD. Inoltre, il Fondo per la riduzione dei gas serra (GGRF) mette a disposizione $27 miliardi per il finanziamento del clima, di cui $14 miliardi per progetti di decarbonizzazione. [17].
Le organizzazioni non profit, le amministrazioni locali e altri enti non soggetti a tassazione possono beneficiare del "pagamento diretto", ricevendo i crediti d'imposta come rimborsi in denaro. Gli enti privati, invece, possono vendere i crediti non utilizzati, in genere a circa 95 centesimi di dollaro. [17].
| Programma di incentivi | Tipo di prestazione | Valore massimo/tariffa | Attività target |
|---|---|---|---|
| Sezione 179D | Detrazione fiscale | $2,50-$5,00 al metro quadro. | Edifici commerciali |
| Sezione 48 ITC | Credito d'imposta | 30%-70% di investimento | Solare, geotermico, accumulo |
| Sezione 30C | Credito d'imposta | Fino a $100.000 per unità | Infrastruttura EV |
| GRRP | Sovvenzione/prestito | Fino a $20 milioni per proprietà | Multifamiliari assistiti da HUD |
Integrando queste opportunità di finanziamento nel vostro piano, potete creare una strategia flessibile che rimanga efficace anche quando le condizioni di mercato cambiano.
Flessibilità per i cambiamenti tecnologici e di mercato
Il vostro piano deve essere adattabile ai cambiamenti delle condizioni di mercato e ai progressi tecnologici. Utilizzate la modellazione di scenari per esplorare diversi percorsi, come ad esempio l'impatto dell'aumento dei prezzi del carbonio o delle nuove normative sulle prestazioni degli edifici. Incorporate valutazioni del rischio per l'evoluzione delle normative e delle esigenze di resilienza climatica, assicurandovi che i vostri investimenti reggano in vari scenari. Programmare punti di decisione ogni 12-18 mesi per rivalutare le priorità, tenendo conto di dati aggiornati, tecnologie emergenti o cambiamenti nelle dinamiche di mercato.
Come afferma JLL, "la decarbonizzazione degli immobili richiede tempo, pianificazione e investimenti, ma c'è un percorso chiaro da seguire"." [2]. Collaborare con gli inquilini per allineare gli obiettivi, soprattutto se hanno impegni a zero emissioni. Per esempio, se un importante locatario punta a raggiungere l'obiettivo di zero netto entro il 2030, potreste modificare il vostro programma per accelerare gli investimenti in quell'edificio. In questo modo, entrambe le parti possono condividere i vantaggi di una maggiore efficienza e di un risparmio sui costi.
Fase 5: Monitoraggio, report e aggiornamento della roadmap
Una tabella di marcia per la decarbonizzazione funziona solo se la si mantiene attiva, monitorando i progressi, condividendo i risultati e perfezionando le strategie lungo il percorso. Senza una solida struttura di reporting, anche i piani più dettagliati possono perdere la direzione o non riuscire a ottenere riduzioni significative delle emissioni di carbonio. Questa fase consiste nel creare sistemi che garantiscano che la vostra tabella di marcia rimanga pertinente ed efficace nel tempo. Monitorando e adattando attentamente la tabella di marcia, è possibile allineare gli sforzi con gli sviluppi in tempo reale e mantenere lo slancio in tutto il portafoglio.
Stabilire KPI e costruire un quadro di monitoraggio
Iniziate con l'identificare indicatori chiave di prestazione (KPI) misurabili che riflettano direttamente i vostri obiettivi di decarbonizzazione. Questi dovrebbero riguardare le riduzioni delle emissioni nelle categorie Scope 1, 2 e Scope 3 critiche. Stabilire un sistema di monitoraggio continuo dei dati relativi ai gas a effetto serra (GHG), che consenta di misurare i progressi rispetto agli obiettivi. [18]. Per garantire la responsabilità, monitorate queste metriche a più livelli: singoli asset, unità aziendali e persino a livello di consiglio di amministrazione.
Prendiamo ad esempio Brookfield Asset Management. L'azienda monitora le emissioni per oltre 75% dei propri asset investiti in gestione (AUM) utilizzando un quadro di misurazione e gestione dell'impatto (IMM). Questo garantisce che i loro obiettivi siano quantificabili, trasparenti e verificabili. [18]. È possibile classificare gli asset in base allo stato di avanzamento, ad esempio "Impegnati", "In linea", "Allineati" o "Raggiungere lo zero netto", per visualizzare meglio il loro percorso. L'aggiunta di una verifica da parte di terzi dei dati sulle emissioni può rafforzare ulteriormente la fiducia di investitori, autorità di regolamentazione e locatari. Le verifiche annuali da parte di enti indipendenti aiutano a garantire l'integrità dei dati.
"L'accesso a dati di sostenibilità ad alta integrità su tutti i nostri asset, così come la contestualizzazione dei progressi di decarbonizzazione di un asset nel tempo, possono rafforzare le nostre iniziative di pianificazione aziendale, gestione del rischio e creazione di valore"." [18].
Condividere i risultati con le parti interessate
La trasparenza è fondamentale quando si tratta di comunicare i progressi. Una comunicazione chiara assicura che gli stakeholder, dagli investitori agli inquilini, comprendano l'andamento del vostro portafoglio. Sviluppate un quadro di rendicontazione standardizzato che colleghi i dati sulle prestazioni alla più ampia pianificazione del portafoglio. L'utilizzo di metodologie riconosciute a livello mondiale, come l'iniziativa Science Based Targets (SBTi), può migliorare la credibilità e la comparabilità dei vostri report. [18].
Concentratevi sul mostrare i progressi, non solo i numeri statici. Evidenziate come gli asset si siano spostati nel tempo attraverso categorie come "Impegnato", "Allineato" o "Allineato". Per esempio, il Core Office Portfolio di Brookfield ha adottato la SBTi Buildings Guidance e il Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM) per stabilire obiettivi di riduzione delle emissioni da cinque a dieci anni. Grazie all'acquisto di energia pulita e all'adesione a questi quadri di riferimento, l'azienda ha portato molte attività in uno stato di "allineamento" o "allineato" nell'ambito della sua strategia a zero emissioni. L'inserimento dei dati sulla sostenibilità nei piani aziendali annuali e nelle valutazioni dei rischi fa sì che la decarbonizzazione diventi un elemento centrale del processo decisionale, anziché un compito isolato di conformità.
Adattare i piani in base ai dati sulle prestazioni
La vostra roadmap deve evolversi in base agli insight sulle prestazioni. Trattatela come un documento dinamico che si adatta alle nuove sfide e opportunità. Effettuate revisioni annuali per valutare i dati sulle emissioni e le lezioni apprese, e pianificate aggiornamenti più completi ogni tre-cinque anni. [19]. L'iniziativa Science Based Targets (SBTi) suggerisce di aggiornare gli obiettivi almeno ogni cinque anni, mentre alcune normative, come la Corporate Sustainability Due Diligence Directive (CSDD) dell'UE, raccomandano revisioni annuali. [19].
Alcuni eventi dovrebbero far scattare aggiornamenti immediati. Questi possono includere cambiamenti aziendali come fusioni o acquisizioni, cambiamenti nel profilo delle emissioni (ad esempio, l'Ambito 3 diventa dominante dopo le riduzioni operative), innovazioni tecnologiche (come l'ottimizzazione energetica guidata dall'intelligenza artificiale), cambiamenti normativi (come nuove tasse sulle emissioni di carbonio) o persino il raggiungimento anticipato degli obiettivi. [19][13].
"Le strategie devono essere aggiornate perché sia le aziende che il mondo circostante sono in continuo cambiamento ed evoluzione"." [19].
Utilizzate i cicli di feedback per identificare le aree in cui i progressi sono in ritardo e modificateli di conseguenza. Se gli obiettivi vengono superati, considerate la possibilità di fissare obiettivi più ambiziosi per sfruttare lo slancio. La flessibilità è essenziale. Con l'emergere di nuove tecnologie e politiche, rivalutate regolarmente le vostre opportunità. Per esempio, California Bioenergy (CalBio), parte della strategia di transizione di Brookfield, tiene traccia di parametri come la produzione di gas naturale rinnovabile e le emissioni di metano evitate. Questo approccio garantisce la responsabilità, consentendo al contempo aggiustamenti in base alle prestazioni effettive.
Conclusioni: Principali indicazioni per la decarbonizzazione del portafoglio
Un piano di decarbonizzazione ben strutturato salvaguarda il valore degli asset riducendo al contempo le emissioni. Il viaggio inizia con l'elaborazione di una linea di base dettagliata sulle emissioni di carbonio, che comprenda le emissioni di Ambito 1, Ambito 2 e Ambito 3. Da qui, la definizione di obiettivi basati su dati scientifici e allineati con il percorso di 1,5°C dell'Accordo di Parigi assicura che gli obiettivi siano perseguibili. Dare priorità agli investimenti in base al rapporto costo-efficacia, come i dollari per tonnellata di CO₂ ridotta ($/tCO₂e), aiuta ad allocare le risorse in modo saggio. Il processo inizia tipicamente con gli aggiornamenti dell'efficienza energetica, seguiti da progetti di elettrificazione e di energia rinnovabile. Queste fasi gettano le basi per strategie più intelligenti e basate sui dati.
Perché i processi decisionali basati sui dati sono importanti
Dati accurati sono la spina dorsale di una gestione efficace delle emissioni di carbonio. Ad esempio, progetti reali hanno dimostrato risparmi energetici e riduzioni delle emissioni misurabili. [1]. È essenziale stabilire un sistema trasparente, in cui ogni tonnellata di CO₂e sia riconducibile a fonti specifiche, come il carburante misurato o i fattori di emissione della rete. Questa chiarezza consente di creare una curva dei costi marginali di abbattimento (MACC), che classifica gli interventi in base all'efficacia dei costi. [11]. Questi approcci basati sui dati non solo semplificano il processo decisionale, ma consentono anche di ottenere vantaggi finanziari e operativi a lungo termine.
I vantaggi a lungo termine della pianificazione della decarbonizzazione
L'uso dei dati per informare le decisioni offre vantaggi che vanno ben oltre i risparmi immediati. La decarbonizzazione rafforza la resilienza degli asset e aumenta la competitività del mercato. L'aspetto finanziario è convincente: Negli Stati Uniti, gli edifici certificati LEED hanno premi di locazione compresi tra 3% e 4%, mentre gli immobili commerciali efficienti dal punto di vista energetico hanno superato i loro omologhi meno efficienti di 5% in termini di rendimento totale dal 2021. [3]. Inoltre, la decarbonizzazione strategica attenua i rischi normativi, come la conformità alla Local Law 97 della città di New York, e riduce l'esposizione ai rischi reputazionali e fisici legati a eventi meteorologici estremi. Quasi il 70% degli occupanti di uffici non è disposto a pagare l'affitto pieno per edifici privi di caratteristiche sostenibili. [3], Gli investimenti sostenibili non sono più un optional, ma sono essenziali per mantenere un vantaggio competitivo.
L'elettrificazione e le energie rinnovabili proteggono ulteriormente i portafogli dall'imprevedibilità dei mercati dei combustibili fossili e dall'aumento dei costi del carbonio. Iniziative come il Alleanza finanziaria di Glasgow per Net Zero (GFANZ), dove oltre 450 aziende si sono impegnate per $130 trilioni di euro per raggiungere un livello di emissioni nette pari a zero. [1], I risultati di questo studio dimostrano il crescente allineamento tra la pianificazione degli investimenti e gli obiettivi di sostenibilità. Gli asset che soddisfano questi obiettivi tendono ad attrarre inquilini di alto livello, a raggiungere tassi di occupazione più elevati e a garantire rendimenti più elevati nel lungo periodo, rendendoli resilienti e pronti per il futuro.
Domande frequenti
Di quali dati ho bisogno per misurare le emissioni Scope 1, 2 e 3?
Per affrontare le emissioni dell'Ambito 1, è necessario tenere traccia di utilizzo diretto di carburante presso le vostre strutture, comprese fonti come il gas naturale o la biomassa. Per le emissioni dell'Ambito 2, concentratevi sui dati relativi a elettricità, vapore o calore acquistati forniti dai servizi di pubblica utilità.
Le emissioni dell'ambito 3 sono più complesse. Queste coprono emissioni indirette come quelli generati dai viaggi di lavoro, dalla vostra catena di fornitura o anche dall'uso dei vostri prodotti. Il calcolo può essere complesso, ma è essenziale puntare a una raccolta di dati precisa e approfondita in tutti e tre gli ambiti.
Come posso fissare un obiettivo di 1,5°C per il mio portafoglio?
Per allinearsi all'obiettivo climatico di 1,5°C, iniziate a definire chiaramente i vostri obiettivi di decarbonizzazione. Iniziate a valutare l'attuale impronta di carbonio del vostro portafoglio utilizzando strumenti affidabili come ISO 55001 o Percorsi CRREM. Questi strumenti aiutano a stabilire una linea di base e vi guidano nella definizione di obiettivi basati sulla scienza, misurabili e limitati nel tempo.
Una volta definiti gli obiettivi, create una tabella di marcia per fasi. Questo piano dovrebbe delineare azioni specifiche, tempistiche e sistemi di monitoraggio per seguire efficacemente i progressi. Concentratevi sulla prioritizzazione degli investimenti in base a fattori quali il rischio, il ritorno sull'investimento (ROI) e la fattibilità, assicurando al contempo l'allineamento con gli obiettivi climatici globali.
Quali sono le migliorie che consentono di ammortizzare più rapidamente i costi e di ridurre le emissioni di CO2?
Retrofit di efficienza energetica, aggiornamenti estesi a edifici esistenti e Strategie di decarbonizzazione guidate dall'intelligenza artificiale sono tra i modi più rapidi per vedere un ritorno sugli investimenti riducendo le emissioni di CO2. Questi metodi utilizzano dati e analisi per individuare soluzioni efficaci dal punto di vista dei costi, rendendo più facile bilanciare i benefici ambientali con i guadagni finanziari.
Post del blog correlati
- Raggiungere lo zero netto nei portafogli immobiliari: Dagli obiettivi ai piani di investimento
- Bilanciare rischio, budget e carbonio: Un quadro pratico per la pianificazione del capitale
- Pianificazione degli investimenti allineata alle emissioni di carbonio: Come dare priorità ai progetti in base alle emissioni di CO₂ ridotte per euro
- Costruire scenari di investimento pluriennali in giorni, non in mesi