O Diretiva relativa ao desempenho energético dos edifícios (EPBD) está a transformar a forma como as propriedades na UE são geridas. Até 29 de maio de 2026, os proprietários de imóveis têm de cumprir normas de eficiência energética mais rigorosas, incluindo actualizações obrigatórias para edifícios com fraco desempenho, a implementação de Sistemas de Automação e Controlo de Edifícios (BACS) e o cumprimento dos critérios de Edifícios com Emissões Zero (ZEB) para novas construções. Os principais prazos e requisitos incluem:
- Todos os edifícios devem estar em conformidade com as Normas Mínimas de Desempenho Energético (MEPS) para evitar penalizações, redução do valor das propriedades ou restrições às vendas e arrendamentos.
- Novos edifícios públicos devem cumprir as normas ZEB até 1 de janeiro de 2028, e todos os novos edifícios até 1 de janeiro de 2030.
- Sistemas de aquecimento a combustíveis fósseis estão a ser progressivamente eliminados, tendo os subsídios já terminado a partir de 1 de janeiro de 2025.
Os riscos de não conformidade incluem multas, opções de financiamento limitadas e "descontos marrons" que reduzem os valores das propriedades. Ferramentas como o Oxand Simeo™ podem ajudar a simplificar a conformidade, oferecendo planos de investimento baseados em dados e relatórios automatizados. Comece cedo para evitar atrasos, pois as renovações em grande escala podem levar anos para serem concluídas.
Cronograma de conformidade com a EPBD 2026 e principais prazos para os proprietários de activos da UE
Diretiva relativa ao desempenho energético dos edifícios (EPBD) explicada - requisitos de carbono para todo o ciclo de vida
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O que significa a EPBD revista para os proprietários de activos
A EPBD actualizada passa de facultativos a obrigatórios os objectivos de desempenho energético para a gestão de activos. Os proprietários de activos enfrentam agora a tarefa urgente de avaliar, planear e modernizar os seus edifícios para cumprirem estes novos parâmetros de referência.
A diretiva centra-se em três áreas principais: normas de desempenho energético para edifícios existentes, requisitos de emissões zero para novas construções e inclusão de fontes de energia renováveis. Os proprietários de imóveis não residenciais devem dar prioridade à modernização dos edifícios menos eficientes, enquanto os imóveis residenciais devem cumprir os objectivos médios nacionais de redução de energia. Embora a mudança de mandatos para edifícios individuais para objectivos a nível da carteira dê alguma margem de manobra, os requisitos globais permanecem firmes. Estes ajustamentos são orientados por objectivos claramente definidos que estão na base da diretiva.
Principais objectivos da EPBD
A diretiva visa garantir normas de emissões zero para os novos edifícios, actualizações significativas para os imóveis com fraco desempenho e a eliminação total dos sistemas de aquecimento a combustíveis fósseis até 2040 [1].
Para as novas construções, todos os edifícios devem cumprir os critérios de emissões zero até 1 de janeiro de 2030, sendo que os edifícios públicos devem cumprir um prazo mais curto, até 1 de janeiro de 2028 [9]. Um edifício com emissões zero é definido como um edifício com elevada eficiência energética, em que quase toda a energia provém de fontes renováveis, no local ou nas proximidades.
Os objectivos de renovação seguem um calendário faseado. Os edifícios não residenciais têm de cumprir parâmetros de referência específicos de desempenho energético, enquanto as carteiras residenciais têm de atingir reduções no consumo de energia primária a nível nacional [7].
O apoio financeiro às caldeiras autónomas alimentadas a combustíveis fósseis termina em 1 de janeiro de 2025 e os sistemas de aquecimento alimentados a combustíveis fósseis deverão ser totalmente eliminados até 2040 [1].
Para apoiar estes objectivos, a diretiva utiliza ferramentas de conformidade como os MEPS e os EPC melhorados.
Normas mínimas de desempenho energético (MEPS) e requisitos EPC
Os MEPS são os instrumentos de execução que garantem o cumprimento dos objectivos de renovação, estabelecendo níveis mínimos de desempenho energético que os edifícios devem atingir em prazos específicos. Os Certificados de Desempenho Energético (CDE), outrora essencialmente informativos, desempenham atualmente um papel central no cumprimento das normas.
Nos termos da diretiva revista, os EPC funcionam como o principal indicador de conformidade. Como afirma Andrei Vladimir Litiu, Diretor Executivo da Centro EPB, explica:
"O EPC torna-se o ‘ponto de controlo’ para demonstrar a conformidade. Sem um EPC melhorado, um proprietário não pode legalmente continuar a utilizar ou transacionar um edifício que não cumpra a norma" [10].
A UE introduziu uma escala A-G EPC unificada em todos os Estados-Membros. A classe A está reservada para os edifícios com emissões zero, enquanto a classe G representa o pior desempenho do parque imobiliário de um país. Para os edifícios não residenciais, as MEPS são acionadas por eventos como vendas, alugueres ou grandes renovações [7]. No entanto, os proprietários de imóveis residenciais têm mais flexibilidade, com o objetivo de atingir os objectivos nacionais globais de redução de energia.
Passaportes para a renovação de edifícios e integração de energias renováveis
Os Passaportes de Renovação de Edifícios (Building Renovation Passports - BRPs) fornecem um plano detalhado, passo a passo, para ajudar os proprietários de activos a cumprirem os parâmetros energéticos de referência ao nível da carteira. Estes passaportes descrevem roteiros estratégicos de renovação, garantindo que as actualizações são rentáveis e estão alinhadas com os objectivos de emissões zero [8]. Como o CONSTRUIR Notas da equipa editorial:
"Os passaportes de renovação têm o potencial único de traduzir objectivos políticos de alto nível em planos de ação específicos para os edifícios, ajudando os proprietários e os profissionais a responder à questão de saber qual a sequência de melhoramentos que permitirá atingir o desempenho exigido até 2030 ou 2035" [8].
Os BRP também foram concebidos para evitar efeitos de "bloqueio", em que actualizações iniciais mal planeadas - como a instalação de uma bomba de calor de grandes dimensões sem primeiro melhorar o isolamento - podem limitar melhorias futuras. Ao organizar as renovações na sequência correta, os BRP ajudam a maximizar a eficiência energética e a reduzir os custos a longo prazo.
Os Estados-Membros devem implementar programas nacionais de BRP até 29 de maio de 2026 [8]. Embora os BRP sejam frequentemente voluntários, alguns países podem exigi-los em momentos-chave, como a venda de imóveis. Além disso, nos termos do Anexo VIII da EPBD revista, os BRP devem incluir estimativas da quantidade de energia renovável que um edifício pode gerar e utilizar após as renovações.
A integração das energias renováveis é outro aspeto fundamental da diretiva. Os novos edifícios devem ser concebidos de forma a poderem receber instalações solares, enquanto os edifícios não residenciais existentes com mais de 500 m² que sofram grandes obras de renovação devem instalar sistemas solares até 31 de dezembro de 2027 [9]. Isto associa diretamente as melhorias dos edifícios ao aumento da produção de energia renovável no local.
Riscos de incumprimento após o prazo de transposição
A partir de 29 de maio de 2026, os proprietários de activos que não cumpram os requisitos da EPBD poderão enfrentar consequências de grande alcance. Estas vão para além das multas e incluem oportunidades de financiamento restritas, valores de propriedade reduzidos e desafios operacionais que podem perturbar as transacções ou as actividades comerciais diárias.
Sanções financeiras e acesso limitado ao capital
Cada Estado-Membro da UE imporá as suas próprias sanções em caso de incumprimento, exigindo a diretiva que essas medidas sejam "eficazes, proporcionadas e dissuasivas" [13]. Por exemplo, em Inglaterra e no País de Gales, as multas por incumprimento das normas mínimas do EPC aumentarão para 30 000 libras (cerca de $36 000) por propriedade a partir de janeiro de 2026 [14].
Para além das coimas, o incumprimento pode impedir o acesso a financiamento ecológico, subsídios públicos e benefícios fiscais. As instituições financeiras estão a vincular cada vez mais as condições de empréstimo ao desempenho dos edifícios, o que significa que os imóveis não conformes podem enfrentar taxas de juro de empréstimo mais elevadas ou mesmo perder a elegibilidade para Taxonomia da UE-empréstimos alinhados [11][6][3]. Para agravar a pressão financeira, os subsídios para caldeiras autónomas alimentadas a combustíveis fósseis foram eliminados a partir de 1 de janeiro de 2025 [1][12].
Estes encargos financeiros podem levar a uma maior desvalorização do mercado e a contratempos operacionais para os proprietários de imóveis.
Diminuição do valor da propriedade e contratempos operacionais
O impacto da não conformidade estende-se ao valor dos activos e à sua viabilidade operacional.
Os edifícios não conformes sofrem frequentemente um "desconto castanho", em que o seu valor de mercado desce à medida que ficam atrás das propriedades conformes [15]. Por exemplo, os imóveis residenciais com classificações EPC de nível superior podem ter um prémio de preço de cerca de 25% em comparação com os equivalentes com classificações inferiores em alguns mercados europeus [15]. Os imóveis que não consigam cumprir as normas de construção com emissões zero ou as normas mínimas de desempenho energético correm o risco de se tornarem "activos irrecuperáveis" - essencialmente não arrendáveis ou não vendáveis devido a restrições regulamentares [16][17].
Algumas regiões podem ir mais longe, proibindo o aluguer de edifícios de escritórios com classificação inferior à classe energética C ou a venda de imóveis com classificação G após 2030 [6]. Esta situação pode criar obstáculos operacionais significativos, tais como a impossibilidade de renovar licenças de exploração, finalizar transacções imobiliárias ou atrair inquilinos [3].
Para os edifícios não residenciais com sistemas AVAC superiores a 290 kW (aproximadamente 985 000 BTU/h), a não instalação de um sistema de controlo e automatização de edifícios até 1 de janeiro de 2026 acresce outro nível de custos através de inspecções manuais obrigatórias [6][3]. Como BlueBMS diz:
"Os sistemas antigos tornam-se passivos e os modernos requisitos da EPBD 2026 da UE BMS (Building Management Systems) tornam-se a base para o funcionamento legal no sector comercial." [3]
Além disso, as falhas nas auditorias, os certificados de desempenho energético em falta ou os passaportes de renovação de edifícios incompletos podem levar à suspensão das licenças de construção e a atrasos nas grandes renovações [18][12]. Com o reforço do controlo regulamentar nos Estados-Membros, é provável que estas questões se agravem, criando desafios ainda maiores para os proprietários de activos.
Como alinhar as carteiras de activos com os requisitos da EPBD
Os regulamentos actualizados da EPBD exigem que os proprietários de activos tomem medidas proactivas para garantir que as suas carteiras cumprem as novas normas. Eis como pode estabelecer uma linha de base, dar prioridade aos investimentos e criar planos de renovação para reduzir o risco e as emissões de carbono.
Realização de auditorias energéticas e avaliações de carteiras
Comece por verificar e atualizar os EPC de todas as propriedades, assegurando que cumprem a escala A-G unificada. Esta normalização permite comparações exactas e ajuda a identificar os 16% com pior desempenho dos edifícios não residenciais - objectivos-chave para renovação até 2030 [6].
Foco nos sistemas HVAC durante as auditorias. As propriedades com sistemas HVAC superiores a 290 kW devem instalar o BACS até 1 de janeiro de 2026 [6]. Para as propriedades sem BACS, são obrigatórias inspecções manuais periódicas.
Para além da energia operacional, avaliar o impacto do carbono durante todo o ciclo de vida (WLC) das novas construções e das grandes renovações. Isto inclui a avaliação do carbono incorporado nos materiais de construção e da energia utilizada durante as operações [19]. Para edifícios com mais de 1.000 m² (10.764 pés quadrados), a divulgação do WLC será exigida a partir de 1 de janeiro de 2028, seguindo-se todos os novos edifícios até 2030 [19].
Paul Astle, responsável pela descarbonização de edifícios na Ramboll, O facto de o seu nome ser "o" é uma urgência:
"2030 parece longínquo, mas não é. Com as mudanças necessárias em todo o sector, temos de agir agora para criar a literacia, os dados e a capacidade de conceção para a conformidade com o carbono durante toda a vida útil." [19]
Para além disso, resolver quaisquer lacunas nos dados de consumo de energia. A falta de dados pode ter impacto nas avaliações das propriedades e dificultar um planeamento preciso da descarbonização [20].
Depois de estabelecer linhas de base precisas, pode avançar com planos de investimento que reduzam os riscos e se alinhem com os objectivos de redução de carbono.
Desenvolvimento de planos de investimento baseados no risco e alinhados com o carbono
Utilizando as avaliações actualizadas, avalie os riscos de conformidade de cada ativo. Os imóveis classificados como "G" ou "F" são especialmente vulneráveis a tornarem-se inutilizáveis ou invendáveis à medida que as normas se tornam mais rigorosas [6][20].
Para fazer face a estes riscos, utilize os Passaportes de renovação. Estas ferramentas digitais fornecem um guia passo-a-passo para actualizações que cumprem as MEPS e evitam que os activos fiquem retidos. Ao planear as renovações sequencialmente, pode evitar ineficiências. Por exemplo, melhorar a envolvente do edifício reduz primeiro as necessidades de aquecimento, permitindo a instalação de sistemas mais pequenos e mais eficientes [8].
Mantenha-se a par dos principais prazos de conformidade para alinhar o seu calendário de renovação:
| Tipo de edifício | Requisito | Prazo de entrega |
|---|---|---|
| Não residencial (>290 kW HVAC) | Instalar o BACS | 1 de janeiro de 2026 [6] |
| 16% com pior desempenho (não residencial) | Conheça os deputados nacionais do Parlamento Europeu | Até 2030 [6] |
| Todos os novos edifícios públicos | Cumprir as normas ZEB | 1 de janeiro de 2028 [6][19] |
| Todos os edifícios novos | Cumprir as normas ZEB | 1 de janeiro de 2030 [6][19] |
| 26% (não residencial) com pior desempenho | Conheça os deputados nacionais do Parlamento Europeu | Até 2033 [6] |
Uma vez que os subsídios ao aquecimento com combustíveis fósseis terminaram em 1 de janeiro de 2025 [6], A fim de garantir o financiamento ecológico, os investimentos devem ser transferidos para bombas de calor, sistemas híbridos e fontes de energia renováveis.
Criar roteiros de renovação para conformidade
Um roteiro de renovação traduz as auditorias e avaliações em passos acionáveis. Um roteiro completo deve incluir métricas quantificadas para cada intervenção, tais como poupanças de energia projectadas, reduções nas emissões de gases com efeito de estufa, poupanças na fatura energética e a classe EPC prevista após a renovação [8]. Este nível de pormenor ajuda a justificar os investimentos junto das partes interessadas e garante a conformidade regulamentar.
Planear renovações em torno de eventos-chave do ciclo de vida, como a rotação de inquilinos ou actualizações de sistemas [8][7]. Por exemplo, a substituição de um telhado oferece uma oportunidade de adicionar isolamento ou de se preparar para instalações solares, alinhando-se com futuras obrigações [4].
Incorporar considerações de sustentabilidade mais amplas no seu roteiro. Incluir medidas para a circularidade dos produtos, a qualidade do ambiente interior (IEQ), melhorias na saúde e no conforto e resiliência climática [8]. Estes factores estão a tornar-se cada vez mais importantes para o valor dos imóveis e para a satisfação dos inquilinos.
Um exemplo é o Centro de Educação Slava Raškaj, na Croácia, que combinou o reforço sísmico com actualizações de eficiência energética, reduzindo significativamente os custos de energia e melhorando a qualidade do ar interior [2].
Por último, associe o seu roteiro de renovação aos recursos financeiros disponíveis. Identifique os regimes de financiamento, os programas de assistência técnica e os serviços de consultoria, tanto a nível nacional como comunitário, para apoiar os seus projectos [8].
Utilizar Oxand Simeo™ para otimizar os planos de investimento em activos
O Oxand Simeo™ pega nos dados de auditoria e transforma-os em estratégias de investimento precisas e centradas no risco. Ao ligar avaliações energéticas detalhadas à gestão estratégica de activos, alinha-se perfeitamente com os requisitos da EPBD.
Principais caraterísticas do Oxand Simeo™ para conformidade com a EPBD
A Oxand Simeo™ tira partido 10 000 leis proprietárias sobre o envelhecimento e a energia e 30 000 acções de manutenção prever o envelhecimento dos componentes do edifício e o seu consumo de energia ao longo do tempo[21]. Esta abordagem muda o foco das substituições baseadas na idade para a priorização de acções baseadas no risco.
A plataforma Módulo de desempenho energético e de redução da pegada de carbono calcula a poupança de energia (kWh) e de gases com efeito de estufa para cada projeto de manutenção ou modernização planeado[21]. Isto dá-lhe uma imagem clara dos investimentos que o ajudarão a atingir os objectivos do MEPS. Por exemplo, um cliente do sector público poupou 4 milhões de euros em custos energéticos em 66 edifícios durante o primeiro ciclo orçamental, reduzindo simultaneamente os seus atrasos na manutenção em 27%[21].
Com relatórios de conformidade automatizados, O Simeo™ simplifica a preparação da auditoria. Pode exportar EPBD e ISO 55000-relatórios prontos instantaneamente, reduzindo o tempo de preparação da auditoria em até 70%[21]. Desta forma, a sua equipa pode concentrar-se na execução dos planos em vez de se preocupar com a documentação.
O Simulador de cenários é outra funcionalidade que se destaca. Permite-lhe testar e comparar planos de investimento sob várias restrições - como orçamento, risco, desempenho energético e emissões de carbono - de uma só vez[21]. Pode ajustar facilmente os custos e os prazos arrastando e largando acções, mantendo os seus planos adaptáveis a prioridades em mudança ou a condições no terreno. A maioria dos utilizadores consegue lançar cenários plurianuais em duas semanas[21].
"Recorremos à Oxand porque precisávamos de uma ferramenta que nos proporcionasse uma visão preditiva - e não apenas corretiva - e nos ajudasse a gerir os nossos investimentos de forma mais eficaz. A Oxand destacou-se pelas suas capacidades de gestão de risco." - Chefe do Departamento de Orçamento e Avaliação de Activos, In'li[22]
Estas caraterísticas realçam a forma como o Oxand Simeo™ fornece uma forma clara e baseada em dados para comparar métodos de planeamento pré e pós-EPBD.
Comparação de cenários: Planeamento pré vs. pós-EPBD
Aqui está um olhar lado a lado sobre como os métodos tradicionais se comparam com o Oxand Simeo™ para a conformidade com a EPBD:
| Caraterística | Métodos tradicionais | Planeamento do investimento em activos com Oxand Simeo™ |
|---|---|---|
| Recolha de dados | Inquéritos manuais e folhas de cálculo fragmentadas | Aplicação móvel (Simeo Go) e APIs automatizadas |
| Estratégia de manutenção | Substituição com base na idade e reparações reactivas | Modelos de envelhecimento baseados em IA e definição de prioridades com base no risco |
| Orçamentação | Auditorias estáticas com visibilidade limitada a longo prazo | Visão CAPEX/OPEX plurianual com planeamento baseado em cenários |
| Conformidade | Relatórios manuais, investimentos difíceis de justificar | Exportação com um clique de dados de conformidade prontos para auditoria (EPBD/ISO 55000) |
| Sustentabilidade | Conhecimento mínimo das trajectórias de carbono | Métricas integradas de energia e carbono para cada ação |
Este quadro deixa claro: a Oxand Simeo™ combina dados pormenorizados com planeamento estratégico, permitindo reduzir os seus custo total de propriedade até 30%[21][22]. Ao alinhar a sua estratégia de investimento com os objectivos regulamentares, pode evitar penalizações, preservar o valor dos activos e garantir oportunidades de financiamento ecológico.
Conclusão: Preparação para o prazo de 2026 da EPBD
O prazo de 29 de maio de 2026 está a aproximar-se mais rapidamente do que muitos imaginam. Tendo em conta que as modernizações em grande escala demoram frequentemente 24 a 48 meses a planear e executar, começar cedo é fundamental para cumprir os requisitos iniciais de conformidade até 2030. Os edifícios desempenham um papel importante no consumo de energia e nas emissões de gases com efeito de estufa, e os imóveis com o desempenho energético mais fraco terão de ser objeto de actualizações obrigatórias até 2030[6][5].
"Se esperarmos que todas as complexidades sejam resolvidas antes de tomarmos medidas, corremos o risco de ficar ainda mais para trás." - Ciaran O'Leary, Diretor de Sustentabilidade, Catalyst[23]
Este calendário urgente realça a importância de agir agora. Comece por fazer uma auditoria completa à sua carteira de edifícios. Concentre-se em identificar as propriedades com baixa eficiência energética - muitas vezes as que têm as classificações EPC mais baixas - uma vez que estas necessitarão de atenção em primeiro lugar. Para as instalações com sistemas AVAC superiores a 290 kW, assegure-se de que os Sistemas de Controlo e Automação de Edifícios (BACS) são instalados até 1 de janeiro de 2026. Ao mesmo tempo, crie planos de renovação faseados que se alinhem com os seus objectivos de redução de carbono[6][20]. Agir prontamente também permite tirar partido do financiamento e dos subsídios ecológicos, que provavelmente irão diminuir com o tempo, especialmente porque o apoio financeiro às caldeiras autónomas alimentadas a combustíveis fósseis terminou em 2025[6][5].
Prevê-se um aumento da procura de renovação, o que poderá aumentar a disponibilidade de mão de obra especializada, peritos técnicos e materiais. A parceria com as equipas certas desde o início pode ajudar a mitigar riscos como "descontos castanhos" ou activos irrecuperáveis, preservando simultaneamente o valor da propriedade e o interesse dos inquilinos[6][20].
Tomar essas medidas não apenas garante a conformidade com as regulamentações da EPBD, mas também alinha seus investimentos com metas mais amplas de redução de carbono. Ferramentas como o Oxand Simeo™ podem simplificar este processo, transformando dados complexos de activos em planos de investimento acionáveis e centrados no risco. Com funcionalidades como relatórios de conformidade automatizados, análise de cenários e métricas energéticas integradas, plataformas como esta podem ajudá-lo a cumprir os requisitos da EPBD, ao mesmo tempo que reduzem potencialmente os custos de propriedade em até 30%. A ação precoce é fundamental para proteger os seus activos e garantir um futuro sustentável.
FAQs
O prazo de 29 de maio de 2026 significa que os meus edifícios já têm de ser modernizados?
Não, o prazo de 29 de maio de 2026 não significa que os seus edifícios tenham de ser modernizados até essa data. Em vez disso, é o prazo para incorporar a EPBD na legislação nacional. Nessa altura, os planos de renovação e conformidade já devem estar em curso para se alinharem com os requisitos da diretiva.
Que activos da minha carteira devo corrigir primeiro para evitar ficar “encalhado”?
É crucial concentrar-se nos activos que acarretam riscos ambientais e de carbono elevados, em particular os que são energeticamente ineficientes, não têm isolamento adequado ou têm um carbono incorporado significativo. Estes tipos de propriedades são os mais susceptíveis a regulamentações mais rigorosas e a referências de desempenho obrigatórias.
Para resolver estas vulnerabilidades, considere dar prioridade a actualizações como a melhoria do isolamento, a otimização dos sistemas AVAC e a redução do carbono incorporado. Estas medidas não só ajudam a garantir a conformidade com as normas em evolução, como também reduzem os riscos e apoiam objectivos mais amplos de redução de carbono.
O que devo fazer agora se o meu edifício precisar de BACS ou de energia solar para se manter em conformidade?
Para se preparar para a conformidade com a EPBD, comece por analisar os sistemas actuais do seu edifício para ver se estão em conformidade com as normas dos Sistemas de Automação e Controlo de Edifícios (BACS) ou com os requisitos de energia solar. Considere a implementação de actualizações como o BACS para melhorar a eficiência energética e avaliar o potencial do seu edifício para a utilização de energia solar. Consulte as diretrizes oficiais e colabore com profissionais para desenvolver soluções rentáveis que cumpram as normas de conformidade antes do prazo de 29 de maio de 2026.
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