Se tiver de escolher onde investir primeiro o orçamento destinado à renovação, devo classificar os edifícios por custo, carbono, risco de conformidade e prazos – e não apenas o consumo de energia.
Numa carteira de imóveis, dois edifícios com um consumo energético semelhante podem merecer um tratamento muito diferente. Um pode estar sujeito a multas a curto prazo, outro pode ter um sistema de climatização antigo a aproximar-se do fim da sua vida útil e outro ainda pode ser difícil de intervir devido aos horários dos inquilinos. Uma classificação simples baseada apenas no EUI não tem em conta esses aspetos. Isso é ainda mais importante quando cerca de 80% dos edifícios norte-americanos têm mais de 15 anos e o capital é limitado.
Eis uma versão resumida do processo que eu utilizaria:
- Defina primeiro os objetivos: decidir que peso atribuir às poupanças, às reduções de CO₂e, às multas e ao risco dos ativos
- Estabeleça limites desde cedo: orçamento, datas de arrendamento, períodos de encerramento e regras locais como $268 por tonelada de CO₂e acima dos limites previstos na lei LL97 da cidade de Nova Iorque
- Utilize um único padrão de dados: com base na mesma área, no mesmo período de consumo energético e com a mesma perspetiva normalizada em função das condições meteorológicas
- Avalie os edifícios antes dos projetos: classificar os sites em primeiro lugar e, em seguida, testar os pacotes de adaptação no grupo de topo
- Compare, pelo menos, 3 percursos: um plano de baixo orçamento, um plano centrado nas emissões de carbono e um plano ligado aos ciclos de substituição de equipamento
- Trabalho por fases ao longo dos anos: planear os projetos de acordo com o equipamento em fim de vida útil e com janelas de intervenção que causem o mínimo de perturbações
- Atualização anual: comparar as poupanças previstas com as reais e, em seguida, voltar a gerar as classificações
Destacam-se alguns pontos do artigo. Em primeiro lugar, as condições do mercado local podem alterar o valor da remodelação em até 7.5x de uma cidade dos EUA para outra. Em segundo lugar, um a 10 anos o modelo financeiro é o mínimo, enquanto Mais de 20 anos muitas vezes proporciona uma visão mais clara das vias para reduzir as emissões de carbono. Em terceiro lugar, ajuda a organizar o trabalho na ordem certa: reduzir primeiro as cargas, e, em seguida, dimensionar o sistema de climatização de acordo com a nova procura.
Comparação rápida
| Área | O que eu teria em conta | Por que é que muda a prioridade? |
|---|---|---|
| Energia e carbono | EUI, mistura de combustíveis, intensidade de CO₂e | Mostra quais as instalações que são grandes consumidoras ou que ainda dependem de combustíveis fósseis |
| Conformidade | Multas, prazos do BPS, limites de emissões | Transforma o risco jurídico num valor monetário |
| Idade do ativo | Idade, avarias e datas de fim de vida útil dos sistemas de climatização | Permite-me combinar trabalhos de adaptação com a substituição planeada |
| Finanças | VAN, tempo de recuperação, $/tCO₂e evitado | Ajuda a comparar projetos com base nos mesmos critérios |
| Tempo de carregamento do site | Rescisões de contratos de arrendamento, períodos de desocupação, períodos de encerramento | Indica-me o que pode ser movido agora e o que pode ser movido mais tarde |
Portanto, a ideia central é simples: Não devia perguntar: “Qual é o edifício que consome mais energia?” Devia perguntar: “Qual é o projeto que oferece a melhor combinação de poupanças, reduções de CO₂e e redução de riscos dentro dos meus limites?”
Como estabelecer prioridades nos projetos de reabilitação energética num conjunto de edifícios
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1. Definir objetivos, restrições e regras de decisão
Definir objetivos, restrições e regras de decisão antes de ao avaliar qualquer edifício. Se ignorar esse passo, as suas classificações tenderão a refletir a prioridade que receber mais atenção na sala, e não os objetivos reais do portfólio.
Definir objetivos da carteira nas áreas das finanças, energia, carbono e risco
A maioria das carteiras procura equilibrar quatro aspetos em simultâneo: desempenho financeiro, energia, carbono e risco. Na prática, isso significa, normalmente, ponderar a poupança nos custos dos serviços públicos e o valor atual líquido (VAL), a redução do consumo de energia, as reduções anuais de CO₂e e riscos como a exposição a problemas de conformidade ou a perda de valor dos ativos associada a um fraco desempenho em termos de energia e carbono [1].
Um bom ponto de partida é um "tudo como de costume" (BAU) — cenário de referência. Em linguagem simples, isso significa perguntar: o que acontece, em termos financeiros e operacionais, se não se fizer nada? Essa mudança é importante. Transforma a descarbonização numa opção de investimento incremental, em vez de a tratar como uma mera despesa. Além disso, torna o custo da inação muito mais difícil de ignorar por parte da liderança [5].
Esses objetivos passam então a ser o prisma através do qual se analisam as restrições que se seguem.
Definir restrições de orçamento, conformidade e ocupação
Depois de definidos os objetivos, estabeleça os limites rígidos. Estes incluem, normalmente, limites máximos anuais e plurianuais de CAPEX, prazos regulamentares e o capital já destinado a equipamentos que se aproximam do fim da sua vida útil.
Na cidade de Nova Iorque, por exemplo, Lei local 97 encargos $268 por tonelada de CO₂e acima do limite de emissões de um edifício [2]. Essa penalização deveria fazer parte do modelo de classificação, e não ficar escondida nas notas de rodapé.
O momento certo também é importante. Os trabalhos disruptivos têm de coincidir com os períodos de disponibilidade, os termos de rescisão dos contratos de arrendamento, as paragens de atividade e os prazos para a concessão de incentivos. Se esses limites forem reais na prática, têm de ser refletidos na pontuação.
Chegar a acordo sobre a governação e a atribuição de responsabilidades pela pontuação
A avaliação funciona melhor quando as responsabilidades estão bem definidas entre três grupos: gestão de ativos, engenharia ou instalações e sustentabilidade [4].
Defina o processo de atualização desde o início e registe os pressupostos subjacentes a cada ciclo de pontuação. Isso inclui os pressupostos relativos ao aumento dos valores das empresas de serviços públicos e a forma como foram tratadas as lacunas nos dados. Essas regras irão definir os campos de dados e os critérios de pontuação na etapa seguinte.
2. Criar a base de dados e selecionar os critérios de pontuação
Com os seus objetivos e limites definidos, o próximo passo é simples na teoria, mas complicado na prática: certifique-se de que está a comparar edifícios com base no na mesma base. Se um site tiver dados precisos sobre os serviços públicos e outro apresentar lacunas, ou se um edifício utilizar a área bruta em pés quadrados enquanto outro utiliza a área arrendável, as suas classificações podem descer rapidamente.
Isso significa que é necessário que os dados sejam recolhidos num formato coerente e apresentados da mesma forma em todo o portfólio.
Recolher dados consistentes sobre edifícios, ativos, energia e riscos
No mínimo, cada edifício deve dispor de dados em cinco áreas:
- Perfil do edifício: localização, área em pés quadrados, tipologia, ano de construção, perfil de ocupação, situação de propriedade
- Consumo de energia: consumo de eletricidade e combustível por tipo, custo energético anual, intensidade de consumo energético (EUI) em kBtu/pé²·ano
- Estado do ativo: idade do sistema principal, histórico de manutenção, datas de fim de vida útil
- Contribuições financeiras: tarifas dos serviços públicos locais, taxas de desconto, tarifas de mão-de-obra
- Aspetos regulamentares: critérios de conformidade e prazos aplicáveis a cada local
Utilizar um 3 anos antes da remodelação referência em termos de energia e condições meteorológicas, e normalizar as comparações entre edifícios com Valores normais climáticos de 30 anos para HDD/CDD quando se comparam locais em diferentes regiões geográficas [2][3].
Essa variável climática é mais importante do que as pessoas por vezes pensam. Um edifício em Boston e outro em Phoenix podem, ambos, parecer ineficientes no papel por razões muito diferentes. Normalizar a linha de referência ajuda a comparar o desempenho de forma mais justa, em vez de penalizar um local devido às suas condições meteorológicas.
Se não estiverem disponíveis dados completos para todos os edifícios, uma abordagem por níveis permite que o trabalho continue a avançar. Os edifícios com dados de auditoria detalhados podem passar primeiro para a modelação de projetos com elevado investimento de capital. Os locais com apenas dados de nível geral — dimensão, localização e tipologia — podem permanecer numa fase de análise mais superficial até que estejam disponíveis dados mais precisos.
Depois de os dados serem normalizados, é possível utilizá-los para atribuir pontuações aos edifícios e comparar medidas de reabilitação em condições de igualdade.
Escolha critérios práticos para classificar os edifícios e as medidas de reabilitação
Os critérios que tendem a ser mais úteis na tomada de decisões concretas dividem-se em cinco grupos:
| Critérios Categoria | Principais métricas | Porque é que é importante |
|---|---|---|
| Desempenho energético e em termos de emissões de carbono | EUI (kBtu/pé²·ano), dependência dos combustíveis fósseis, intensidade de CO₂e | Identifica os edifícios com pior desempenho para que sejam tomadas medidas imediatas |
| Risco regulamentar | Evolução da conformidade, multas potenciais, prazos do BPS | Converte a não conformidade numa exposição financeira quantificada em dólares |
| Estado dos ativos e fim de vida útil | Idade do equipamento, histórico de manutenção, datas de fim de vida útil, calendário de substituição no âmbito do funcionamento normal (BAU) | Assinala os edifícios em que a reabilitação pode substituir uma despesa prevista |
| Impacto financeiro | VAL, tempo de recuperação simples, custo por tonelada métrica de CO₂e evitado | Justifica os pedidos de capital junto das comissões de investimento |
| Viabilidade e impacto operacional | Preparação para a eletrificação, tolerância à interrupção, criticidade operacional | Distingue projetos exequíveis e de grande impacto dos pesadelos técnicos |
Estes critérios funcionam porque mantêm a conversa com os pés no chão. Não se está a considerar apenas a poupança de energia de forma isolada. Também se está a perguntar: Este edifício corre o risco de ser multado? O equipamento principal já se aproxima do fim da sua vida útil? As instalações conseguem suportar os trabalhos sem perturbações graves?
As categorias comuns de reabilitação que passam por este processo de pontuação incluem Actualizações de AVAC, melhorias na envolvente do edifício, Reabilitação de iluminação com LED, e sistemas de controlo de edifícios e de gestão energética. Cada uma delas deve ser avaliada com base no conjunto completo de critérios acima referidos, e não apenas na redução de energia prevista.
Critérios de ponderação que reflitam as prioridades da carteira
Os pesos devem corresponder ao que a carteira procura, de facto, otimizar.
Se estiver a enfrentar uma forte pressão regulatória, dê mais importância a desempenho energético e em termos de emissões de carbono e risco de conformidade. Se o portfólio incluir locais onde o tempo de inatividade tem um custo elevado, então viabilidade e impacto operacional devem ter maior peso, uma vez que a interrupção do serviço pode representar um risco real para o negócio. Outros fatores — o momento certo para manter ou vender, o estatuto de marca emblemática e a retenção de inquilinos — também podem merecer maior peso quando influenciam as decisões de investimento.
O segredo está na consistência. Registe os pesos, obtenha a aprovação das partes interessadas adequadas e aplique-os da mesma forma em todos os edifícios. É isso que transforma a pontuação de uma decisão pontual numa estrutura repetível que as pessoas podem defender. Esses pesos alimentam, então, o modelo de pontuação na etapa seguinte, em que os edifícios e os pacotes de reabilitação são classificados em todo o portfólio.
3. Avaliar, classificar e testar cenários em todo o portfólio
Aplique primeiro os seus critérios ponderados a cada edifício. Em seguida, teste as soluções de reabilitação nos locais que ficarem em primeiro lugar.
Avaliar primeiro os edifícios e, em seguida, classificar os pacotes de reabilitação nos locais prioritários
Assim que os seus critérios e ponderações estiverem definidos, utilize-os para classificar os edifícios e, em seguida, determine quais os pacotes de reabilitação mais adequados para cada local prioritário.
- Normalizar cada critério numa escala comum, como de 1 a 5 ou de 0 a 100, utilizando valores de referência do mesmo tipo de portfólio, índices de referência ou níveis-alvo. Se um edifício já estiver próximo das metas futuras das Normas de Desempenho dos Edifícios, deverá obter uma pontuação baixa no que diz respeito ao risco regulamentar.
- Aplica os teus pesos a cada pontuação normalizada e combiná-las numa pontuação composta para cada edifício.
- Agrupar os edifícios em três níveis com base nas pontuações globais e no grau de preparação:
- Nível 1 (Alta prioridade): ativos com elevada intensidade energética, fraco cumprimento da regulamentação e forte adequação técnica para remodelações profundas
- Nível 2 (Otimização): recursos que requerem ajustes baseados em dados, trabalhos de controlo e atualizações do sistema passo a passo
- Nível 3 (Diferido / Apenas manutenção): ativos com dados limitados ou aqueles destinados a alienação, nos quais apenas faz sentido realizar manutenção básica ou medidas de otimização de fácil implementação
- Depois de identificar os edifícios prioritários, classifique os conjuntos de medidas em vez de projetos isolados. Escolha entre pacotes de reabilitação de profundidade reduzida, média ou profunda. A sequência é importante. Melhore o invólucro antes de redimensionar os sistemas de AVAC. Reduza primeiro a carga térmica para que os sistemas de AVAC possam ser redimensionados, o que diminui o custo inicial e melhora o VPL [2].
Execute o modelo novamente em cada ciclo orçamental, para que as classificações reflitam novas adaptações, prazos de conformidade atualizados e novos dados.
A classificação indica-lhe onde agir. Os testes de cenários mostram que até onde o orçamento dá para mais.
Testar cenários sujeitos a restrições de CAPEX e alinhados com as metas de carbono
Comece pelo cenário «Business-As-Usual» (BAU). Calcule o VAL de não tomar nenhuma medida, incluindo as multas regulamentares previstas e o aumento dos custos energéticos. Na cidade de Nova Iorque, por exemplo, as multas ao abrigo da LL97 são calculadas com base em $268 por tonelada métrica de CO₂e acima do limite de um edifício [2]. Isso transforma a inação num risco financeiro evidente que as partes interessadas podem comparar com os custos de adaptação.
A partir daí, compare pelo menos dois cenários ativos:
- a com restrições de CAPEX plano que visa obter um retorno do investimento a curto prazo dentro de um orçamento fixo
- a alinhado com as metas de carbono um plano que vise as reduções de emissões mais significativas, mesmo que o retorno demore mais tempo
Um mínimo Modelo financeiro de 10 anos é recomendado para este trabalho. Intervalos de tempo mais longos de 20 anos ou mais muitas vezes apresentam melhores vias para a redução das emissões de carbono [2].
Utilize a modelação de cenários para comparar as relações de compromisso entre o custo de capital, o risco e o desempenho em termos de emissões de carbono.
Utilize uma tabela comparativa para apresentar os cenários lado a lado
Utilize a tabela abaixo para comparar os resultados em termos de orçamento, emissões de carbono e risco antes de escolher um caminho.
| Cenário | Orçamento | Objetivo principal | Poupança prevista em kWh | Redução prevista de CO₂e | Redução de riscos | Principais compromissos |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Com restrições de CAPEX | $5,000,000 | Maximizar o VPL / reduzir o prazo de recuperação do investimento | Moderado | Moderado | Baixa | Não cumpre as metas de descarbonização profunda; maior risco de incumprimento a longo prazo |
| Alinhado com o carbono | $10,000,000 | Percurso para o zero líquido / conformidade | Muito elevado | Muito elevado | Elevado | Maior investimento inicial; período de recuperação mais longo; possíveis perturbações para os inquilinos |
| Integrado no ciclo de vida | Variável (alinhada com os ciclos de CAPEX) | Minimizar as perturbações / proteger o valor dos ativos | Elevado | Elevado | Moderado | Exige um planeamento a longo prazo; as poupanças acumulam-se gradualmente ao longo de mais de 10 anos |
Não existe um cenário único que seja adequado para todas as carteiras. Uma carteira que enfrente pressões de BPS a curto prazo tenderá, normalmente, a optar pela via alinhada com as metas de carbono. Uma carteira com liquidez limitada a curto prazo poderá começar com um plano sujeito a restrições de CAPEX, passando depois para remodelações mais profundas à medida que o equipamento chega ao fim da sua vida útil.
Utilize o cenário preferencial para elaborar o plano de investimento plurianual na próxima etapa.
4. Transformar as classificações num plano de modernização plurianual
Assim que a avaliação e os testes de cenários estiverem concluídos, transforme a classificação preferencial num plano de investimento por fases.
Elabore uma lista restrita de investimentos com critérios de decisão claros
Cada projeto da lista de finalistas deve ser avaliado com base nos mesmos critérios: dólares, carbono e risco.
| Pacote de Construção / Reabilitação | CAPEX ($) | Poupança energética anual ($) | Redução anual de CO₂e (t) | Período de recuperação simples (anos) | NPV ($) | Custo por tonelada ($/tCO₂e) | Redução de riscos |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Candidato | - | - | - | - | - | - | - |
Utilize estes indicadores para classificar os projetos em fases de curto prazo, médio prazo e a longo prazo.
As estimativas de CAPEX devem abranger o equipamento, os sistemas de controlo e a integração do sistema de gestão de edifícios (BMS), a instalação e os trabalhos conexos, como a remoção de amianto ou a reparação das paredes dos poços [2]. Também é útil incluir descontos e incentivos que se possa razoavelmente esperar, incluindo Lei de Redução da Inflação incentivos para bombas de calor, uma vez que estas podem melhorar o VPL e encurtar o prazo de recuperação do investimento [2].
Não classifique os projetos apenas com base no prazo de recuperação do investimento. Um prazo de recuperação curto pode parecer vantajoso no papel, mas nem sempre indica a melhor opção a longo prazo.
Organizar os projetos por fases para reduzir as perturbações e melhorar o valor ao longo do ciclo de vida
Utilize a lista de pré-seleção para decidir a ordem dos projetos e, em seguida, alinhe cada fase com os eventos relacionados com os contratos de arrendamento, os períodos de paragem e as substituições por fim de vida útil.
Associe os trabalhos de modernização aos equipamentos que se aproximam do fim da sua vida útil e às renovações dos contratos de arrendamento dos inquilinos. Isso permite-lhe aproveitar os orçamentos de manutenção existentes e reduzir as perturbações [2]. Também vale a pena agrupar os trabalhos relacionados com a envolvente do edifício e com o sistema de climatização, para que as medidas de redução da carga sejam implementadas antes da substituição do equipamento. Se substituir o equipamento por um novo antes de reduzir a carga, poderá acabar por pagar por uma capacidade superior à necessária. Agrupar medidas relacionadas também pode reduzir os custos de mobilização [2].
Mantenha a sequência ligada aos mesmos critérios utilizados para classificar os edifícios:
- Custo
- Carbono
- Risco
- Perturbação na ocupação
- Momento do fim da vida
Acompanhar os resultados e atualizar o plano anualmente
Após a conclusão de cada projeto, compare as poupanças efetivas com o modelo e, em seguida, redefina as prioridades para a próxima fase.
Atualizar anualmente os dados relativos aos serviços públicos, as avaliações do estado do equipamento e os fatores de emissão da rede e, em seguida, repetir o processo de definição de prioridades [2]. Recorra a um período de comissionamento de 12 meses para colmatar a diferença entre as poupanças modeladas e as poupanças medidas [6]. Se os resultados ficarem aquém da meta, faça ajustes antes do próximo ciclo orçamental e incorpore essas lições no modelo de definição de prioridades.
Conclusão: Um quadro replicável para melhores decisões em matéria de reabilitação
Depois de definir as pontuações e elaborar os cenários, o próximo passo é transformar esse trabalho num plano de investimento. Um processo de reabilitação sólido começa com objetivos claros e, em seguida, passa pela análise de dados, pontuação, cenários e um plano por fases. A ideia é simples: canalizar o CAPEX limitado para os edifícios e medidas que proporcionem o melhor valor combinado.
Os planos mais sólidos têm em conta valor combinado, e não apenas o retorno do investimento. Isso significa classificar os projetos com base na poupança de energia, na redução de CO₂e, no risco de incumprimento e no desempenho dos ativos, tudo ao mesmo tempo.
Este compromisso torna-se muito mais fácil de interpretar quando se representam graficamente as opções lado a lado. Se representarmos graficamente cada pacote em função do VPL e da redução cumulativa de CO₂e, é possível identificar rapidamente os compromissos mais significativos em todo o portfólio.
Atualizar o quadro de referência anualmente, para que o plano se mantenha alinhado com os riscos, o orçamento e as metas de emissões de carbono atuais.
FAQs
Como devo ponderar os riscos relacionados com os custos, as emissões de carbono e a conformidade?
Utilize um modelo de pontuação com vários critérios em vez de uma lista estática. Comece por definir uma base de referência financeira que abranja os custos de capital, as poupanças com a manutenção e eventuais multas por incumprimento. Em seguida, utilize VAL para comparar o investimento com o custo de não tomar nenhuma medida.
No que diz respeito ao carbono e ao risco, defina ponderações com base no desvio de cada ativo em relação aos parâmetros de referência regulamentares, incluindo o EUI, a intensidade de carbono e o calendário de cumprimento das obrigações. Submeta os dados de entrada a testes de resistência, recorrendo a análises de sensibilidade e de cenários, para que possa identificar os projetos que geram maior valor.
E se alguns edifícios tiverem dados incompletos ou inconsistentes?
Utilizar um abordagem em várias fases à definição de prioridades, para que não fique preso à espera de dados perfeitos. Mesmo com informações gerais, como o tipo de edifício, a dimensão e a localização, ainda é possível identificar medidas que exigem pouco esforço e decidir quais os próximos passos mais adequados.
Quando houver dados operacionais ou de medição disponíveis, recorra a uma análise específica para identificar melhorias incrementais. É útil agrupar os edifícios por maturidade dos dados para que possa dar continuidade ao trabalho em todo o portfólio e comparar opções de forma coerente.
Quando devo optar por uma remodelação profunda em vez de pequenas melhorias?
Escolha um reabilitação profunda quando se pretende alterar o desempenho de um edifício a um nível fundamental. Isso implica, normalmente, melhorias significativas na envolvente do edifício, eletrificação e sistemas de controlo interligados que funcionam em conjunto para ajudar a preparar o ativo para o futuro. É adequado para projetos que visam reduções significativas do consumo de energia – por vezes até 80% – a par de uma redução mais significativa das emissões de carbono a longo prazo.
Opte por atualizações de menor envergadura quando o objetivo for obter ganhos de eficiência a curto prazo, ajustes no dia-a-dia ou um percurso de menor impacto, uma vez que as restrições orçamentais ou de dados tornam as melhorias mais rápidas a melhor opção.