Os proprietários de edifícios enfrentam escolhas difíceis para equilibrar a redução das emissões, o controlo dos custos e o conforto dos inquilinos. O desafio é o seguinte: reduzir as emissões de carbono aumenta frequentemente os custos, enquanto as soluções mais baratas podem comprometer o conforto. E atrasar a ação pode implicar multas ou a perda de "prémios verdes"."
A solução? Utilizar ferramentas baseadas no risco como Oxand Simeo™ to evaluate long-term investments. This platform models carbon reduction, predicts costs, and measures tenant satisfaction, ensuring smarter decisions. Traditional methods, focused on short-term payback, miss these key factors.
Principais conclusões:
- Redução de carbono: Planeamento de actualizações em conformidade com os objectivos e regulamentos em matéria de emissões.
- Gestão de custos: Compare cenários para equilibrar os custos iniciais com as poupanças a longo prazo.
- Conforto do inquilino: Dar prioridade a sistemas que mantenham a qualidade e a fiabilidade do interior.
As ferramentas avançadas proporcionam clareza em mercados incertos, ajudando-o a tomar decisões que reduzem as emissões, poupam dinheiro e mantêm os inquilinos satisfeitos.
O argumento comercial a favor da descarbonização - Porque é que é importante agora
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1. Oxand Simeo™
Oxand Simeo™ is an asset investment planning platform designed to predict building performance over a span of 5 to 30 years. It leverages over 10,000 proprietary aging and performance models alongside 30,000 maintenance laws, all developed over two decades. With this tool, you can anticipate component wear and tear, energy usage, and maintenance needs before committing to an investment. Essentially, it turns complex risk-based decisions into clear, actionable strategies for long-term investments.
Alinhamento da redução de carbono
A plataforma inclui módulos especializados para a sustentabilidade e a transição energética, permitindo-lhe modelar estratégias de redução de carbono em toda a sua carteira. Permite-lhe testar várias opções de reabilitação, como a atualização de sistemas AVAC ou a mudança para bombas de calor, para identificar a forma mais rentável de reduzir as emissões. Isto assegura que os seus planos de investimento se alinham com os objectivos regulamentares de carbono, mantendo a viabilidade financeira. Para além do acompanhamento das emissões, a plataforma também fornece uma análise de custos detalhada para apoiar a tomada de decisões informadas.
Otimização de custos
With Oxand Simeo™, you can run simulações plurianuais de CAPEX e OPEX para obter uma imagem completa dos custos de propriedade. Permite-lhe comparar cenários lado a lado, como escolher entre uma reparação de baixo custo e de curto prazo e um investimento inicial mais dispendioso que reduz os custos operacionais a longo prazo. Ao passar das reparações reactivas para o planeamento baseado no risco, os clientes conseguem frequentemente poupanças de 10-25% em componentes de manutenção específicos. A plataforma também tem em conta as alterações previstas nos preços da energia e os impactos financeiros relacionados com o carbono, ajudando-o a manter-se à frente das mudanças do mercado.
Métricas de conforto dos ocupantes
Para além do seu enfoque no carbono e no custo, a plataforma dá prioridade à satisfação dos inquilinos. Utiliza um processo multi-critério para incorporar níveis de serviço e objectivos de desempenho ligados ao conforto dos ocupantes. É possível avaliar a forma como as actualizações, como a melhoria dos sistemas AVAC ou das envolventes dos edifícios, têm impacto nas temperaturas interiores, na qualidade do ar e na fiabilidade do sistema. Isto assegura que as medidas de poupança de custos não são tomadas à custa do conforto dos inquilinos, ajudando-o a manter taxas de ocupação elevadas e a atingir objectivos de sustentabilidade.
2. Métodos tradicionais de planeamento do investimento em edifícios
O planeamento tradicional do investimento em edifícios baseia-se frequentemente em métricas financeiras simples, que podem não conseguir captar o valor mais amplo e a longo prazo dos projectos centrados na sustentabilidade. Os proprietários de edifícios e os gestores de carteiras confiam frequentemente em ferramentas como períodos de retorno simples, Taxa Interna de Retorno (TIR) e Retorno do Investimento (ROI). Embora estas métricas funcionem bem para projectos de capital básicos, ficam aquém quando aplicadas às complexidades dos investimentos em sustentabilidade, que requerem uma abordagem mais matizada [1].
Alinhamento da redução de carbono
Nestes métodos tradicionais, a redução de carbono é frequentemente vista como um bónus e não como um objetivo central. O foco principal gira normalmente em torno da redução das facturas de serviços públicos para melhorar o rendimento operacional líquido (NOI) e, por extensão, o valor dos activos. Esta abordagem não tem em conta a importância da contabilização direta das emissões de carbono, tornando mais difícil para os gestores de carteiras de investimento navegarem em regulamentos energéticos cada vez mais rigorosos, mantendo-se dentro do orçamento [1]. Sem quadros que integrem o custo do ciclo de vida (LCC) com as emissões de carbono do ciclo de vida (LCCE), o alinhamento dos objectivos financeiros com os objectivos de redução do carbono torna-se um desafio significativo [3].
Otimização de custos
As ferramentas financeiras tradicionais não estão equipadas para lidar com as complexidades dos investimentos em edifícios modernos. Por exemplo, os cálculos simples do retorno do investimento não têm em conta os benefícios do fluxo de caixa a longo prazo de um ativo e a previsão de um cenário fixo ignora variáveis como as futuras penalizações do carbono, a flutuação dos preços da energia e o potencial para prémios ecológicos. Estas limitações dificultam a contabilização das incertezas que acompanham os investimentos orientados para a sustentabilidade.
Métricas de conforto dos ocupantes
Outra grande falha dos modelos tradicionais é a sua incapacidade de ter em conta o conforto dos ocupantes e a satisfação dos inquilinos. O conforto é frequentemente tratado como um benefício intangível, não relacionado com a energia, apesar do seu impacto mensurável no desempenho do imóvel [1]. Os edifícios de elevado desempenho que dão prioridade à eficiência e ao bem-estar dos ocupantes tendem a atrair taxas de aluguer mais elevadas e a atingir melhores níveis de ocupação em comparação com os imóveis normais [1]. No entanto, sem ferramentas para quantificar estes benefícios em termos financeiros - tais como dólares por pé quadrado - torna-se difícil justificar os investimentos que melhoram a experiência do inquilino e os resultados da propriedade.
Vantagens e desvantagens
Planeamento do investimento em edifícios tradicional vs avançado: Principais diferenças
When deciding between traditional planning methods and advanced frameworks, the differences in predictive modeling and data requirements stand out. Traditional methods rely on static baselines, focusing on current energy costs and immediate CAPEX/OPEX. In contrast, advanced frameworks, such as Oxand Simeo™, utilize Monte Carlo simulations across 10,000 scenarios. These simulations take into account factors like future carbon penalties, fluctuating electricity prices, and the growing demand for green buildings [2].
Os dados necessários para cada abordagem também variam significativamente. Os métodos tradicionais requerem dados mínimos, tais como facturas de serviços públicos actuais e valores básicos de CAPEX. Os quadros avançados, por outro lado, necessitam de uma gama mais ampla de dados, incluindo fluxos de caixa de aluguer, taxas de disponibilidade, calendários de manutenção e projecções de custos de energia [2]. Embora este aumento de dados possa parecer assustador, proporciona uma compreensão muito mais profunda do desempenho financeiro a longo prazo. Esta diferença nos requisitos de dados influencia naturalmente a forma como os riscos são avaliados.
A gestão do risco é outro fator diferenciador fundamental. O planeamento tradicional tem muitas vezes dificuldade em adaptar-se às alterações regulamentares e às flutuações do mercado. Os quadros avançados, no entanto, são concebidos para avaliar os resultados financeiros em condições incertas. Isso dá aos proprietários de edifícios uma imagem mais clara de como seus investimentos podem se comportar ao longo do tempo. Por exemplo, um estudo de março de 2023 realizado por investigadores do Centro do MIT para o sector imobiliário e Kohn Pedersen Fox Associados - incluindo Siqi Zheng e Carlos Cerezo - concluíram que, embora os sistemas de gás natural parecessem mais rentáveis em 76% de cenários sob análise tradicional, uma conceção que permitisse a eletrificação futura revelou-se mais rentável em 99% de cenários quando se utilizou modelação avançada [2].
O estudo também destacou a importância dos prémios verdes - o valor de mercado acrescentado associado aos investimentos sustentáveis - como o fator mais crítico para o sucesso do investimento. Os preços da eletricidade e as sanções locais em matéria de carbono vêm logo a seguir [2]. Os investigadores observaram:
"A avaliação dos retornos associados a esses investimentos tende a ser desafiada por mudanças contínuas nos ambientes regulamentares e nas condições de mercado que dificultam a capacidade dos proprietários de prever o impacto final dos investimentos de descarbonização nos futuros custos de energia, penalidades de emissões de carbono ou prémios de aluguer" [2].
Por último, a perspetiva do retorno do investimento (ROI) difere muito entre estas abordagens. Os métodos tradicionais dão prioridade às poupanças operacionais imediatas. Em contrapartida, as estruturas avançadas têm uma visão mais ampla, avaliando fluxos de caixa de várias décadas, prémios ecológicos e penalizações de carbono evitadas. Esta perspetiva de longo prazo está mais de acordo com a vida útil dos sistemas de construção e a natureza dinâmica dos regulamentos de sustentabilidade.
Conclusão
Reduzir a procura de energia é um triplo objetivo: reduzir as emissões de carbono, poupar dinheiro e aumentar o conforto dos ocupantes. Como Guy Grainger, Diretor Global dos Serviços de Sustentabilidade da JLL, afirma com propriedade:
"Os edifícios com baixo teor de carbono são simplesmente mais baratos de gerir" [4].
As reabilitações ligeiras a médias podem permitir poupanças de energia de 10-40%, o que se traduz em poupanças anuais entre $2,9 mil milhões e $11,4 mil milhões em 14 grandes mercados [4].
It’s time to think beyond short-term fixes. Advanced tools like Oxand Simeo™ offer risk-based modeling and scenario analysis, helping building owners evaluate long-term investments. By factoring in carbon penalties, fluctuating electricity prices, and potential green premiums, these tools guide strategies that remain profitable even in uncertain conditions. This underscores the importance of adopting a cohesive, forward-thinking approach over fragmented, short-term measures.
O primeiro passo? Concentrar-se na redução da procura de energia. As adaptações mecânicas, eléctricas e de canalização podem produzir poupanças de energia imediatas. Por exemplo, as adaptações de laboratórios poupam aproximadamente $4,75 por pé quadrado [4]. Uma vez implementadas estas eficiências, as ferramentas de avaliação comparativa podem ajudar a acompanhar o progresso em relação aos requisitos regulamentares e aos objectivos empresariais de emissões líquidas nulas. Com um défice previsto de 70% em edifícios com baixo teor de carbono até 2030 [4], Se os primeiros a adoptarem esta abordagem, poderão beneficiar de valores de aluguer e de venda mais elevados, evitando o risco de activos irrecuperáveis. A urgência destas adaptações aumenta à medida que a regulamentação continua a evoluir.
O ambiente regulamentar está a tornar-se rapidamente mais rigoroso. Mais de 40 cidades norte-americanas adoptaram normas de desempenho dos edifícios e, na UE, 16% dos edifícios com pior desempenho devem ser renovados até 2030, aumentando para 26% até 2033 [4]. Tools like Oxand Simeo™ provide clarity on what to invest in, when to act, and how to balance budgets with energy and carbon goals.
O alinhamento das estratégias baseadas no risco com a evolução da regulamentação transforma a reabilitação de uma despesa assustadora numa oportunidade estratégica. O desafio da reabilitação pode ter um preço de $3 triliões em 17 países importantes [4], Mas, como Grainger nos recorda:
"O que é bom para o planeta é igualmente bom para os seus resultados" [4].
FAQs
De que dados necessito para executar modelos de investimento em edifícios baseados no risco?
Para criar modelos de investimento em edifícios baseados no risco, são necessários dados fiáveis sobre desempenho energético, custos do ciclo de vida, e emissões de carbono ao longo do ciclo de vida. A posse desta informação permite-lhe combinar avaliações de energia, custos e carbono, facilitando a tomada de decisões informadas.
Como posso ponderar os custos iniciais de reabilitação em relação às futuras multas de carbono e aos preços da energia?
Para gerir os custos iniciais das modernizações e, ao mesmo tempo, preparar-se para potenciais multas por emissões de carbono e para a flutuação dos preços da energia, é crucial adotar uma abordagem minuciosa à análise do investimento. Isto significa olhar para além das despesas imediatas e considerar factores a longo prazo, como multas e custos de energia. Ferramentas como custo do ciclo de vida (CCV) e emissões de carbono ao longo do ciclo de vida (LCCE) podem ser muito úteis neste domínio. Ao incorporar estas estruturas, pode concentrar-se em investimentos que não só cumprem os objectivos de sustentabilidade e os requisitos regulamentares, como também proporcionam um sólido retorno do investimento ao longo do tempo. Esta estratégia consciente do risco garante uma tomada de decisões mais inteligente e preparada para o futuro.
Como é que o conforto dos inquilinos pode ser medido e associado ao ROI?
O conforto do inquilino é frequentemente avaliado através de métricas como satisfação dos ocupantes, taxas de retenção, e o qualidade percebida das comodidades. Estes factores estão intimamente ligados ao ROI, porque um maior conforto tende a atrair e a reter os inquilinos, aumentando as taxas de ocupação e o rendimento das rendas. Uma melhor experiência do inquilino pode ter um impacto direto e positivo no sucesso financeiro dos investimentos em edifícios.
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