Os prazos estão a aproximar-se rapidamente: Até 2028 e 2030, os edifícios comerciais nos EUA devem cumprir normas rigorosas de emissões zero. Esperar para agir pode levar a custos mais elevados, sanções regulamentares e redução do valor da propriedade.
Porque é que é importante agora:
- Os edifícios energeticamente eficientes têm um desempenho superior aos menos eficientes, com rendimentos 5% mais elevados desde 2021.
- 70% dos inquilinos preferem imóveis sustentáveis, o que tem impacto no rendimento das rendas e nas taxas de ocupação.
- Os atrasos nas adaptações significam custos crescentes de equipamento e mão de obra.
O que fazer:
- Rever a sua carteira: Identificar edifícios com elevado consumo de energia e dar prioridade às actualizações com base no desempenho, nos prazos regulamentares e nos prazos de investimento.
- Fase de investimentos: Concentrar-se nas adaptações críticas (2026-2028), como as bombas de calor e o isolamento, e depois intensificar os esforços (2028-2030) com energias renováveis, como a solar.
- Calcular o ROI: Utilizar a análise do custo do ciclo de vida para equilibrar os custos iniciais com as poupanças a longo prazo.
- Acompanhar os progressos: Utilize ferramentas como o Oxand Simeo™ para monitorização em tempo real e planeamento de cenários.
Aja agora para distribuir os custos, garantir recursos e proteger os seus activos de se tornarem riscos financeiros.
Plano de Investimento em Edifícios com Emissões Zero em 4 fases para cumprimento em 2028-2030
Passo 1: Rever a sua carteira de edifícios
Analisar atentamente a sua carteira de imóveis é o primeiro passo para construir um plano de investimento sólido e baseado em dados.
As organizações que adoptam um planeamento avançado do investimento em activos podem reduzir o seu custo total de propriedade até 30%. Muitas também notam uma melhor eficiência de custos e fiabilidade no prazo de seis a doze meses [4]. Mas para alcançar estes resultados, é necessário um conhecimento preciso e detalhado dos seus activos actuais.
Criar um inventário de activos
Comece por consolidar todos os dados do seu edifício num sistema único e centralizado. Isto elimina a fragmentação e garante-lhe uma visão geral clara.
O inventário deve abranger quatro categorias principais:
- Dados sobre energia e emissões: Incluir o consumo de energia de referência, as emissões de âmbito 1 e os picos de aquecimento e arrefecimento.
- Condição do ativo: Registe pormenores como a idade, o historial de manutenção, o risco de avaria e a capacidade do riser elétrico.
- Métricas financeiras e estratégicas: Acompanhe factores como os períodos de retenção, os prazos de refinanciamento, os planos de capital e o rendimento operacional líquido.
- Requisitos regulamentares: Assegurar o cumprimento da legislação local (por exemplo, Lei local 97 de Nova Iorque), os códigos energéticos e registar quaisquer incentivos disponíveis [5].
"Precisávamos de uma ferramenta que nos permitisse consolidar os dados fragmentados de que dispúnhamos e projectá-los de uma forma que pudesse ser claramente apresentada aos nossos funcionários eleitos, que são os decisores."
- Diretor Executivo, O departamento do Mosa [4]
Por exemplo, o Departamento de Meuse, em França, utilizou o Oxand Simeo™ para consolidar dados fragmentados em informações acionáveis para os decisores. Da mesma forma, In'li estabeleceu uma parceria com a Oxand para passar da gestão reactiva para a gestão preditiva de activos, integrando objectivos de desempenho energético no seu planeamento de investimentos [4].
Certifique-se de que documenta o consumo de energia e quaisquer restrições de infra-estruturas técnicas, como a capacidade dos risers eléctricos ou os limites dos comutadores. Esta informação ajuda-o a dimensionar corretamente o equipamento e a controlar os custos. A comparação das cargas de pico de aquecimento e arrefecimento reais com a capacidade do sistema é outra forma de evitar gastos excessivos em sistemas sobredimensionados [5].
Criar um calendário de eventos para mapear marcos importantes, como datas de fim de vida útil do equipamento, mudanças de inquilino, prazos de refinanciamento e ciclos de planeamento de capital. Alinhar os esforços de descarbonização com estes pontos de investimento naturais pode ajudá-lo a poupar dinheiro [5].
Com um inventário completo, é possível identificar os edifícios que necessitam de atenção imediata. Esta visão detalhada prepara o terreno para priorizar os esforços de modernização que se alinham tanto com os objectivos de redução de carbono como com os objectivos de retorno do investimento (ROI).
Classifique os seus edifícios por prioridade
Assim que o seu inventário estiver estruturado, classifique os edifícios para concentrar os seus investimentos onde são mais importantes. Não é prático - ou rentável - tratar de todos os edifícios ao mesmo tempo.
Comece com os 15% mais baixos dos produtores de energia [7]. Estas são frequentemente classificadas como propriedades de classe G e devem ser os seus primeiros objectivos de melhoria. Para contextualizar, no Reino Unido, apenas 11% das propriedades não domésticas obtiveram uma classificação do Certificado de Desempenho Energético (EPC) igual ou superior a B, um valor de referência esperado até 2030 [10].
Em seguida, considerar prazos de conformidade regulamentar. Os edifícios não residenciais e públicos enfrentam prazos mais rigorosos. De acordo com a regulamentação da UE, os edifícios não residenciais devem atingir a classe E até 2027 e a classe D até 2030, enquanto os edifícios residenciais têm até 2030 e 2033, respetivamente [7].
A dimensão do edifício e o consumo de energia são também factores importantes. As instalações de maiores dimensões e com elevado consumo de energia oferecem maiores oportunidades de redução das emissões. Por exemplo, o Empire State Realty Trust’Prevê-se que a reabilitação de um edifício de 527 600 pés quadrados na 250 West 57th Street, em Manhattan, reduza o consumo anual de gás natural em 6 220 MMBTU (equivalente a cerca de $80 000 em poupanças) e reduza as emissões de carbono em 300 tCO₂e por ano [9].
Por último, ter em conta situação dos activos e horizonte de investimento. Um edifício que se pretende manter durante 10 anos pode justificar um investimento mais profundo do que um edifício que se pretende vender dentro de três anos. Os edifícios com falhas de equipamento iminentes ou mudanças de inquilino também apresentam oportunidades para combinar o trabalho de descarbonização com as melhorias de capital planeadas [5][10].
"Para os grupos com um objetivo para 2030, começaram a aperceber-se de que, sinceramente, não está assim tão longe. É realmente apenas um ciclo de investimento"."
- Matt Clifford, Diretor de Sustentabilidade e ESG, Cushman & Wakefield Ásia-Pacífico [10]
Utilizar as bases de dados EPC para identificar e classificar os edifícios com a classificação mais baixa da sua carteira [8]. Se arrendar propriedades, dê prioridade às que têm pelo menos 75% de ocupação e exija que os novos arrendamentos incluam a comunicação anual de dados sobre gases com efeito de estufa e energia [6].
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Passo 2: Criar uma estratégia de faseamento baseada no risco
Uma vez definida a prioridade da sua carteira, o próximo passo é desenvolver um plano de investimento faseado que equilibre a urgência com as restrições orçamentais. As readaptações faseadas são uma forma prática de evitar tensões financeiras e minimizar as perturbações operacionais.
Uma estratégia de faseamento baseada no risco garante que os recursos são direcionados para onde terão maior impacto. Isto significa alinhar os investimentos com os prazos regulamentares, ciclos de vida do equipamento e eventos chave como a expiração de contratos de aluguer ou o fim da vida útil de sistemas críticos. Ao distribuir os custos ao longo do tempo, pode manter-se no caminho certo para atingir os objectivos de emissões zero para 2028 e 2030 sem sobrecarregar os recursos financeiros. Esta abordagem baseia-se na análise da sua carteira e cria um roteiro para actualizações atempadas.
As normas federais recomendam que, até 2030, se proceda a adaptações profundas em, pelo menos, 30% de instalações com elevado consumo de energia [6]. A divisão em duas fases - 2026-2028 e 2028-2030 - proporciona um calendário gerível.
Fase 1: 2026-2028 - Concentração em reabilitações de elevada prioridade
Comece pelos edifícios mais críticos. Trata-se de instalações com elevados riscos regulamentares, fraco desempenho energético ou equipamento desatualizado que se aproxima do fim do seu ciclo de vida. Comece com actualizações que tenham impacto e sejam rentáveis, tais como iluminação LED, controlos inteligentes e selagem das envolventes dos edifícios. Por exemplo, adicionar isolamento e vedação de ar a edifícios antigos pode reduzir a procura de energia para aquecimento e arrefecimento em 10% a 45% [3]. Estas poupanças de energia também permitem sistemas AVAC mais pequenos e mais económicos.
A eletrificação dos sistemas principais deve ser uma prioridade máxima. Substituir o equipamento baseado na combustão por bombas de calor eléctricas e tecnologias semelhantes. Modelação preditiva pode ajudá-lo a identificar componentes susceptíveis de falhar em breve, permitindo-lhe planear actualizações em torno de eventos programados, como renovações de contratos de arrendamento ou substituições de equipamento, reduzindo custos e interrupções [2].
Por exemplo, um grande projeto de reabilitação em Nova Iorque conseguiu uma redução de 38% no consumo de energia e poupou milhões anualmente através de actualizações específicas [3][11].
Fase 2: 2028-2030 - Dimensionar o seu portefólio
Depois de abordar os edifícios de prioridade máxima, mude a sua atenção para os restantes 70% da sua carteira. Aplique os conhecimentos adquiridos na Fase 1 para aumentar os seus esforços de forma eficaz. Esta fase deve dar ênfase à integração de sistemas de energia renovável, como painéis solares fotovoltaicos (PV) e armazenamento de baterias. Estes sistemas ajudam a gerir os picos de procura de energia, a reduzir a dependência da rede e a diminuir as emissões de carbono [6]. De acordo com a versão actualizada do Diretiva da UE relativa ao desempenho energético dos edifícios, todos os novos edifícios não residenciais devem incluir sistemas solares até ao final de 2026, e os edifícios existentes devem ser concebidos de modo a acomodar instalações solares para evitar futuras adaptações dispendiosas [1].
Continue a atualizar-se com medidas como sistemas avançados de gestão de edifícios, envelopes de edifícios melhorados e comissionamento contínuo para manter a eficiência. Os sensores inteligentes e a afinação regular do sistema podem proporcionar uma poupança extra de energia de 5-15% sem exigir um investimento de capital significativo [3].
Para manter o seu plano no caminho certo, monitorize o progresso e as despesas em tempo real utilizando ferramentas digitais. Por exemplo, plataformas como a Oxand Simeo™ permitem-lhe acompanhar as despesas de capital, simular cenários e ajustar os planos à medida que as condições evoluem. Este tipo de acompanhamento garante a disciplina financeira e ajuda a alinhar os seus investimentos com os objectivos a longo prazo [10].
Passo 3: Calcular os custos do ciclo de vida e o ROI
Depois de ter delineado as suas fases de reequipamento com base no risco, está na altura de analisar os números - calcular os custos do ciclo de vida e o ROI. Este passo assegura que os seus investimentos proporcionam benefícios duradouros. Em vez de se concentrar apenas nas despesas iniciais, um análise dos custos do ciclo de vida muda a perspetiva para o valor a longo prazo. Tem em conta as poupanças operacionais e a redução de riscos, ajudando-o a evitar a armadilha de escolher opções que podem parecer mais baratas agora, mas que custam mais no futuro.
Uma parte fundamental deste processo é o estabelecimento de um "Base de referência "Business as Usual" (BAU) - essencialmente, o que se gastaria de qualquer forma em manutenção e substituição de equipamento. Ao enquadrar a descarbonização como um investimento incremental acima desta linha de base, o caso financeiro torna-se muito mais claro. Por exemplo, se o seu sistema AVAC estiver a chegar ao fim da sua vida útil, pode avaliar se o deve substituir por um sistema baseado em combustíveis fósseis ou atualizar para uma bomba de calor eléctrica.
Os benefícios financeiros desta abordagem são convincentes. A investigação mostra que cada $1 gasto em mitigação climática pode poupar entre $4 e $11 através de perdas evitadas e custos operacionais reduzidos [13]. As reabilitações de energia eléctrica, por exemplo, apresentam um retorno médio anual de 18,5%, superando frequentemente os investimentos no mercado de acções [13]. Retrofits mais profundos podem acrescentar um prémio ao valor dos imóveis - 13,5% para edifícios multifamiliares e 10%-20% para imóveis de escritórios [13][3].
"O que parece caro no primeiro ano, muitas vezes se torna neutro em termos de custo dentro de uma década, e agrega valor logo depois." - Nicolas Kosh, Notícias do GRI Hub [13]
Comparar opções de eletrificação
Nem todas as medidas de reabilitação produzem o mesmo retorno, pelo que é essencial compreender as suas contrapartidas. Eis uma comparação rápida das opções comuns de eletrificação com base nos custos iniciais, nas poupanças de energia e no potencial de retorno do investimento:
| Opção de reequipamento | Impacto nos custos iniciais | Poupança de energia / CO₂ | Potencial de retorno do investimento / ROI |
|---|---|---|---|
| Isolamento e envolvente | Moderado a elevado | 10%-45% reduções de energia [3] | Longo prazo; aumenta a classificação EPC [3] |
| Bombas de calor | Elevado (inicial) | 50%-75% reduções de energia [3] | 300%-450% eficiência [3] |
| Energia solar fotovoltaica | Moderado | Deslocações do desenho da grelha [3] | Cobertura dos custos energéticos (25+ anos) [3] |
| Controlos inteligentes/BMS | Baixa | 10%-20% reduções de energia [3] | Rápida; frequentemente < 5 anos [3] |
| Iluminação LED | Baixa | 50%-70% reduções de energia [3] | Ganho rápido; ROI elevado [3] |
Tomar bombas de calor, por exemplo. Embora os seus custos iniciais sejam mais elevados, proporcionam uma eficiência extraordinária - fornecendo 3 a 4,5 kWh de calor por cada 1 kWh de eletricidade consumida [3]. Isto traduz-se em poupanças de energia significativas e protege-o da flutuação dos preços dos combustíveis fósseis. De igual modo, energia solar fotovoltaica os sistemas funcionam como uma proteção a longo prazo contra o aumento dos custos da eletricidade, com benefícios que se prolongam por 25 anos ou mais [3].
Para obter retornos mais rápidos, concentre-se em medidas como Iluminação LED ou controlos inteligentes, que muitas vezes são amortizados em menos de cinco anos e geram um fluxo de caixa imediato. Os investimentos maiores, como as bombas de calor, podem ser combinados com actualizações de capital planeadas, como a substituição do telhado ou a revisão do sistema AVAC, para reduzir os custos incrementais [12].
Alinhar os custos com os objectivos de redução de carbono
O planeamento financeiro e a descarbonização não têm de ser incompatíveis. Ferramentas como Valor atual líquido (VAL) pode fornecer uma visão abrangente dos benefícios a longo prazo, especialmente quando se tem em conta os aumentos das tarifas dos serviços públicos durante um período de 15 anos [12].
Efectue análises de sensibilidade para testar os seus pressupostos. Como é que o aumento dos preços da energia, os impostos sobre o carbono ou as alterações nos custos do equipamento afectariam o seu ROI? Esta abordagem ajuda a identificar investimentos que permanecem viáveis mesmo em condições menos favoráveis [12][14]. Ferramentas como Oxand Simeo™ pode simular vários cenários de reabilitação em tempo real, ajudando-o a identificar as melhores estratégias.
Não se esqueça de ter em conta os custos evitados. O não cumprimento das normas de desempenho energético pode levar a multas pesadas, prémios de seguro mais elevados ou mesmo à desvalorização dos activos. Só na Europa, cerca de 1,5 biliões de euros em valor imobiliário estão em risco se não forem efectuadas profundas obras de reabilitação para cumprir normas energéticas mais rigorosas [3]. Investir agora de forma proactiva pode proteger os seus activos de ficarem "encalhados" - propriedades não comercializáveis ou não conformes.
Por último, documente 12 a 24 meses de contas de serviços públicos e actividades de reabilitação. Esta prova de poupança pode aumentar significativamente a avaliação da propriedade. Por exemplo, a demonstração de $1,000 em poupanças operacionais anuais pode traduzir-se em $15,000-$20,000 adicionais no valor da propriedade, com base em taxas de capitalização comuns [15].
Etapa 4: Implementar e monitorizar o seu plano
Chegou o momento de pôr em prática a sua estratégia de investimento. O sucesso depende de ter as ferramentas certas e de garantir que todos os envolvidos estão na mesma página.
Utilizar o Oxand Simeo™ para planeamento e acompanhamento
Gerir um plano de descarbonização a longo prazo em vários edifícios pode tornar-se complicado rapidamente - as folhas de cálculo não são suficientes. É aí que Oxand Simeo™ entra em ação. Esta plataforma centraliza os dados dos seus activos, oferecendo simulações de envelhecimento, risco, custos, utilização de energia e desempenho em termos de carbono. O seu Módulo de Energia e Carbono vai mais longe, calculando a poupança de energia (kWh) e de gases com efeito de estufa para cada projeto de manutenção ou modernização. Além disso, o simulador de cenários permite-lhe testar o seu orçamento em relação aos objectivos de carbono em tempo real. Por exemplo, pode ver se o adiamento da instalação de uma bomba de calor por seis meses pode fazer descarrilar os seus objectivos de emissões. Este tipo de informação em tempo real é um fator de mudança quando é necessário mostrar às partes interessadas o ROI e a forma como as suas despesas apoiam os objectivos financeiros e de sustentabilidade.
No terreno, as equipas de campo podem utilizar o Simeo™ Go aplicação móvel para realizar inspecções em tempo real e recolher dados energéticos - acabaram-se os processos lentos e obsoletos em papel. Uma carteira do sector público utilizou este sistema para reduzir os seus atrasos de manutenção em 27% e poupar cerca de $4,4 milhões em custos energéticos em 66 edifícios em apenas um ciclo orçamental [16]. E quando se trata de conformidade, a plataforma gera automaticamente relatórios alinhados com ISO 55001 reduzindo até 70% o tempo necessário para a documentação pronta para auditoria [16].
Com um sistema como este em vigor, estará pronto para reunir a sua equipa em torno do objetivo comum da descarbonização.
Obter a adesão das partes interessadas
Mesmo o melhor plano pode desmoronar-se sem o apoio total da sua organização. Depois de configurar ferramentas para um acompanhamento dinâmico, o passo seguinte é garantir que todos - desde os gestores das instalações aos líderes ESG e às equipas financeiras - estão alinhados e a trabalhar para os mesmos objectivos de descarbonização.
Comece por eliminar os silos de dados. Utilize painéis de controlo interactivos e mapas visuais para transformar dados de activos complexos em informações claras e acionáveis. Desta forma, todos estão literalmente na mesma página. Equipe as suas equipas no terreno com ferramentas móveis para recolha de dados em tempo real, fazendo com que se sintam participantes activos no processo. Quando as inspecções têm um impacto direto nas decisões de investimento, o pessoal operacional torna-se mais empenhado.
É também importante enquadrar a descarbonização como um investimento inteligente e não apenas como um requisito de conformidade. Como Adin Meir, diretor-geral nos EUA da Parceiros de Longevidade, afirma com propriedade:
"A descarbonização só é complexa quando é separada dos principais processos imobiliários" [9].
Para reduzir os constrangimentos orçamentais, considere a contratação de desempenho. Muitas organizações financiam as renovações através de poupanças de energia futuras, reduzindo a necessidade de grandes investimentos iniciais. Por exemplo, o Governo Federal dos EUA tem como objetivo uma redução de 50% nas emissões dos edifícios até 2032, utilizando estratégias semelhantes [6]. Ao alinhar os objectivos de descarbonização com os incentivos financeiros, é possível criar um roteiro que garanta uma implementação harmoniosa entre as equipas de investimento, gestão de activos e operacionais.
Conclusão: Preparar a sua carteira para o futuro
O ano de 2030 pode parecer longínquo, mas em termos de investimento, está mesmo ao virar da esquina. Atrasar a ação significa enfrentar custos mais elevados, lutar por recursos escassos, como bombas de calor e empreiteiros, e competir pela capacidade limitada da rede. Em vez disso, adopte uma abordagem proactiva, aproveitando a revisão do seu portfólio, a estratégia baseada no risco e a análise de custos para pôr em marcha os planos de descarbonização.
Edifícios com forte eficiência energética não são apenas melhores para o meio ambiente - eles são melhores para seus resultados financeiros. Estes imóveis têm prémios de renda de 3%-4% e superaram os menos eficientes em 5% em retornos totais desde 2021 [2]. Por outro lado, os edifícios ineficientes enfrentam "descontos castanhos", com diferenças de aluguer que chegam a atingir 27% em comparação com os imóveis com certificação ecológica [10]. A tomada de medidas atempadas salvaguarda os seus activos e coloca a sua carteira em posição de beneficiar destes prémios.
Distribuir os investimentos ao longo do ciclo de vida dos equipamentos e dos contratos de aluguer pode ajudar a gerir os custos. Começar com uma avaliação detalhada da carteira, elaborar um plano de investimento baseado no risco e ponderar os custos do ciclo de vida em relação aos objectivos de redução de carbono transforma a descarbonização de um desafio de conformidade numa vantagem competitiva. Ferramentas como Oxand Simeo™ simplificam este processo através da centralização de dados, da execução de simulações de cenários em tempo real e do acompanhamento dos resultados financeiros e de sustentabilidade da sua carteira.
As organizações que vão liderar o caminho não estão apenas a definir objectivos arrojados - estão a implementá-los agora. Comece hoje mesmo a sua estratégia de investimento faseado para garantir recursos antes do aumento da procura e preparar a sua carteira para um futuro de emissões zero.
FAQs
O que é que pode ser considerado um edifício comercial com “emissões zero”?
Um edifício comercial com “emissões zero” é concebido para ser altamente eficiente do ponto de vista energético, evitar emissões no local resultantes da utilização de energia e depender inteiramente de fontes de energia limpas. Esta abordagem está em conformidade com as normas nacionais relativas às emissões operacionais, com o objetivo de minimizar o impacto ambiental sem comprometer o desempenho energético.
Como é que escolho os edifícios a reabilitar primeiro?
Para começar, analise atentamente o estado atual dos seus edifícios, prestando especial atenção às áreas onde a energia está a ser desperdiçada e as emissões são elevadas. Concentre-se nas propriedades que consomem mais energia, que têm a maior pegada de emissões ou que mostram um forte potencial para actualizações. Utilizar análise dos custos do ciclo de vida para ponderar os custos e benefícios e explorar soluções técnicas para identificar onde é que as adaptações terão o maior impacto e retorno do investimento (ROI). Não se esqueça de ter em conta os prazos regulamentares e os incentivos disponíveis - estes podem ajudá-lo a manter-se em conformidade e a obter o máximo valor dos seus esforços.
Qual é a forma mais rápida de estimar o ROI da modernização?
A forma mais rápida de estimar o retorno do investimento (ROI) para as modernizações é concentrar-se nas actualizações que proporcionam poupanças imediatas. Pense em opções como Iluminação LED, vedação de ar, isolamento, e termóstatos inteligentes - estes tendem a pagar-se a si próprios rapidamente.
Uma estratégia inteligente consiste em utilizar uma abordagem de "agrupamento e sequência": tratar primeiro destes ganhos rápidos e, em seguida, planear actualizações maiores durante os ciclos de substituição regulares. Para avaliar os benefícios financeiros, calcule as poupanças nos serviços públicos e inclua quaisquer créditos ou descontos fiscais aplicáveis na sua avaliação. Este método dá-lhe uma imagem clara e rápida das potenciais poupanças.
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