Non servono dati perfetti per definire un valore di riferimento delle emissioni di carbonio. Se dovessi riassumere l'articolo in un unico punto, sarebbe questo: stabilisci innanzitutto le regole, utilizza i dati migliori a tua disposizione, indica chiaramente ogni stima e concentrati sui pochi asset che generano la maggior parte delle emissioni.
Per i grandi portafogli immobiliari e infrastrutturali statunitensi, i problemi principali sono solitamente gli stessi: bollette mancanti, configurazioni miste dei contatori, documentazione sugli asset carente e lacune nei dati relativi agli inquilini. Ma ciò non dovrebbe impedire di procedere. È comunque possibile utilizzare un dato di riferimento quando:
- definire un metodo di delimitazione e attenersi a questo
- scegliere un anno di riferimento con dati sufficienti su cui basarsi
- Inizia con lo Scope 1 e lo Scope 2
- utilizzare innanzitutto i dati diretti, quindi colmare le lacune con delle stime
- tenere traccia delle ipotesi in un unico posto
- ordinare le risorse in base alle emissioni, alle condizioni e ai tempi di rinnovo
L'articolo sottolinea inoltre un aspetto importante per le decisioni finanziarie: in molti portafogli, una piccola percentuale di siti può generare emissioni comprese tra 80% e 90%. Quindi, invece di cercare di ripulire tutti i record in una volta sola, mi occuperei prima di correggere i dati relativi alle risorse con le emissioni più elevate.
Confronto rapido
| Fa parte del lavoro | La prima cosa che farei | Perché è importante |
|---|---|---|
| Confine | Scegliere tra partecipazione azionaria, controllo finanziario o controllo delle attività quotidiane del sito | Garantisce l'uniformità delle regole di rendicontazione per tutte le attività |
| Anno di riferimento | Utilizza l'ultimo anno completo con un numero sufficiente di record | Mi offre un punto di partenza chiaro |
| Ambito di applicazione | Inizia con gli Scope 1 e 2; aggiungi in seguito i dati relativi allo Scope 3 | Riduce i ritardi e mantiene la concentrazione durante la prima fase |
| Qualità dei dati | Ordinare i record in "diretti", "modellati" e "proxy" | Rende facilmente individuabili i punti deboli |
| Riempimento degli spazi vuoti | Utilizzare stime di riferimento, di ripartizione o tecniche | Mi permette di completare la linea di base anche se presenta dei buchi |
| Utilizzo delle decisioni | Collegare le emissioni allo stato delle risorse e ai cicli di rinnovo | Aiuta a indirizzare gli investimenti (CAPEX) verso i siti giusti |
| Aggiornamenti | Rivedere ogni anno e riformulare in seguito a modifiche significative del portafoglio | Garantisce la coerenza dei risultati di anno in anno |
In breve, l'articolo non mira a ottenere cifre esatte fin dal primo giorno. Si tratta piuttosto di definire una linea di riferimento che sia chiaro, tracciabile e immediatamente utilizzabile – per poi ottimizzarlo nei settori in cui la questione delle emissioni di carbonio e dei costi è più rilevante.
Come definire un valore di riferimento delle emissioni di carbonio per grandi portafogli immobiliari
L'impatto degli asset e il ruolo dei dati relativi agli asset nell'azione per il clima
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1. Definire i confini, l’anno di riferimento e le fonti di emissione rilevanti
Prima di calcolare anche solo una tonnellata di CO2e, devi prendere tre decisioni fondamentali: stabilire quali elementi rientrano nei confini di riferimento, scegliere l’anno di riferimento per la misurazione e decidere quali fonti di emissione includere fin dall’inizio.
Scegli i confini organizzativi e di portafoglio
Il Protocollo GHG ti offre tre approcci di delimitazione: Quota di capitale, Controllo finanziario, e Controllo operativo [4].
| Approccio basato sui confini | Logica di reporting | Il migliore per |
|---|---|---|
| Quota di capitale | Emissioni ripartite in base alla quota di partecipazione. | Investitori e REIT con numerose partecipazioni di minoranza. |
| Controllo finanziario | 100% se ti occupi di rendicontazione finanziaria e gestione dei rischi. | Organizzazioni in cui il rapporto rischio/rendimento finanziario costituisce il fattore trainante principale. |
| Controllo operativo | 100% se ti occupi della gestione quotidiana delle operazioni. | Titolari-gestori e responsabili delle strutture con potere decisionale diretto. |
Questa scelta assume particolare importanza quando si ha a che fare con joint venture e beni in comproprietà. È proprio in questi casi che i team spesso incontrano difficoltà.
Negli immobili in locazione, gli spazi gestiti dagli inquilini rientrano solitamente nella categoria 13 dello Scope 3, mentre le aree comuni gestite dal locatore rientrano solitamente nello Scope 1 o 2 [4][5].
Scegliete un unico approccio e applicatelo all’intero portafoglio. Non cambiate logica da un bene all’altro. È utile redigere una breve linea guida contabile interna che specifichi chiaramente come gestire le joint venture e i beni in leasing. Se le regole rimangono vaghe, si finisce per discutere sulla titolarità invece di lavorare alla riduzione delle emissioni.
È inoltre opportuno definire tempestivamente una politica di ricalcolo. Rivedere l’anno di riferimento a seguito di acquisizioni o cessioni significative che modificano le emissioni del portafoglio di circa 5% [4][1].
Una volta definite tali regole, potrai fissare l'anno e l'insieme di dati di origine che costituiranno il punto di riferimento della linea di base.
Impostare l'anno di riferimento e l'ambito in base alla rilevanza
Utilizzare l'ultimo anno solare completo per il quale siano disponibili dati ragionevolmente completi [4]. Se le prestazioni del sito subiscono forti oscillazioni, utilizzare una media triennale per appianare le variazioni degli anni dispari.
Nei portafogli di grandi dimensioni e eterogenei, è opportuno iniziare da dove le emissioni e la qualità dei dati rivestono maggiore importanza. Un filtro 80/20 rappresenta un buon primo passo: nei portafogli di grandi dimensioni, spesso un numero esiguo di attività determina l’80%–90% delle emissioni totali [1]. Individua innanzitutto quei siti e dedica maggiore impegno alla raccolta dei dati in quei luoghi.
Per la "coda lunga" degli asset più piccoli e a basse emissioni, metodi di stima più semplici possono funzionare bene, purché vengano chiaramente identificati.
Una volta stabilito l’anno di riferimento, il passo successivo consiste nel restringere l’ambito alle fonti di emissione che determineranno la prima serie di decisioni.
Decidi quali ambiti includere per primi
Inizia con lo Scope 1 e lo Scope 2. Di solito sono i più facili da misurare e dovrebbero costituire il punto di riferimento iniziale [1][4].
Per lo Scope 3, iniziare solo con categorie significative e ben documentate, come la Categoria 13 e, quando gli interventi di investimento determinano emissioni a breve termine, la Categoria 1 [4]. Registrare ogni esclusione in un registro delle ipotesi e aggiungere una breve motivazione per ciascuna di esse.
Queste scelte relative ai criteri di delimitazione determinano il modo in cui verranno raggruppati e filtrati i record nella fase successiva.
2. Creare un set di dati utilizzabile a partire da registrazioni incomplete relative a beni, contatori ed energia
Una volta definiti i limiti e l'ambito di applicazione, inizia subito a creare un set di dati utilizzabile. Non aspettare di avere dati perfetti. Usa ciò che hai a disposizione e segnala chiaramente le lacune evidenti.
Creare un inventario accurato delle risorse e associarlo alle fonti energetiche
Prima di integrare i dati energetici, per ogni bene immobiliare rientrante nell’ambito di applicazione è necessario creare una scheda standard. Come minimo, includere gli stessi campi fondamentali per ogni sito: nome, indirizzo, superficie lorda, destinazione d’uso principale e tasso di occupazione o di sfitto [7][6].
Sii preciso riguardo alla superficie. Specifica se comprende l’intero edificio, gli spazi del proprietario, le aree comuni o gli spazi non occupati. Questo piccolo dettaglio è importante. Senza di esso, i confronti tra i vari siti possono diventare rapidamente confusi. [6].
Una volta che l'inventario è stato messo a punto, associare ogni bene alle fonti energetiche che utilizza, quali elettricità, gas naturale, vapore di rete e altri combustibili, insieme ai contatori e alle utenze collegate a tale sito [1][6]. È questo che collega ogni edificio ai dati che alimentano la linea di base.
Standardizzare i dati relativi alle utenze e al carburante in totali annuali
Raccogli i dati relativi al consumo energetico da ogni fonte a tua disposizione: bollette, documenti dei fornitori, Gestore di portafoglio ENERGY STAR esportazioni, registri del sistema di gestione degli edifici (BMS) e documenti contabili.
I periodi di fatturazione non coincidono quasi mai perfettamente con un anno di riferimento. È quindi opportuno raggruppare tutti i dati in un unico periodo di riferimento – solitamente da 12 a 24 mesi per un anno di riferimento – e utilizzare un’unica unità di misura, come kWh, MMBtu o therms. [7][6].
Se un bene dispone solo di dati relativi a una parte dell'anno, come nel caso di un edificio inaugurato a metà anno, annualizzarli mediante estrapolazione lineare. Limitare i dati stimati: non più del 20% del periodo di riferimento e non più di tre mesi stimati distribuiti su due anni di riferimento [2][9].
Valutazione della qualità dei dati e delle lacune nella documentazione
Non tutti i record hanno lo stesso peso. Classificate ciascuno di essi in una semplice categoria di qualità dei dati – primario, modellato o proxy – in base all’affidabilità della fonte, alla completezza e al livello di dettaglio [1][8]. Se si tratta di una stima, è bene dirlo chiaramente.
Segnalate subito anche i punti deboli:
- Contatori condivisi
- Dati mancanti relativi alla superficie
- Valori non coerenti rispetto all'anno precedente
- Siti senza bollette di utenze dirette
Questi sono i punti in cui, nella fase successiva, sarà necessario ricorrere a stime. Identificarli fin dall’inizio rende più semplice la verifica della linea di base e ne facilita la difesa. La qualità delle fonti dovrebbe guidare la scelta su dove utilizzare dati diretti e dove colmare le lacune con stime.
La tabella seguente mostra il confronto tra le principali fonti di dati ai fini della definizione dei valori di riferimento:
| Fonte dei dati | Disponibilità | Precisione | Impegno nella lavorazione | Impiego ottimale nella definizione delle linee di base |
|---|---|---|---|---|
| Bollette dei servizi pubblici | Alto | Alto | Medio | Fonte primaria per gli Scope 1 e 2; riconciliazione finanziaria [1][6] |
| Contatori secondari | Da basso a medio | Molto alto | Basso | Analisi degli hotspot; verifica dell'efficienza delle apparecchiature [1][8] |
| Registri BMS | Medio | Alto | Alto | Individuazione degli sprechi operativi e dei modelli di picco della domanda [1][8] |
| Documentazione finanziaria | Molto alto | Basso | Basso | Indicatore basato sulla spesa per le emissioni di Scope 3 o in caso di dati mancanti relativi ai servizi pubblici [1] |
| Ispezioni/Verifiche | Basso | Alto | Medio | Verifica degli inventari delle risorse e delle fonti di energia primaria [6] |
Un ultimo controllo approfondito può far risparmiare un bel po’ di lavoro in seguito: calcolare l’intensità energetica (EUI) per ogni edificio e confrontarla con i valori di riferimento regionali per quella tipologia di immobile [6]. Le forti oscillazioni spesso indicano la mancanza di una fattura, un errore nell’inserimento della superficie utile o qualche altro problema relativo ai dati che passa inosservato. Tali discrepanze segnalate vengono poi riportate come ipotesi e valori approssimativi nella fase di calcolo delle emissioni.
3. Stimare le emissioni utilizzando fattori standard e ipotesi trasparenti
Prendere il set di dati di lavoro della Sezione 2 e convertire ogni dato relativo all'energia in tCO2e annuali utilizzando un fattore di emissione per ciascun combustibile o fonte energetica [2]. In un portafoglio di grandi dimensioni, l’obiettivo non è la precisione assoluta. È trattamento coerente su dati di qualità variabile. Una linea di riferimento risulta più solida quando si utilizzano i fattori corretti, si segue un unico insieme di regole per colmare le lacune e si mettono per iscritto tutte le ipotesi.
Convertire l'energia in emissioni utilizzando i fattori di emissione statunitensi
Per l'elettricità, utilizzare EPA eGRID fattori di sottoregione corrispondenti all'anno dei dati di riferimento. Per il gas naturale, l'olio combustibile, il gasolio, il propano e la benzina, utilizzare il U.S. EPA‘Fattori di emissione per gli inventari dei gas a effetto serra o DOE valori pubblicati [2].
L'elettricità di Scope 2 offre un'ulteriore opzione: basato sulla localizzazione o basato sul mercato. Tenere traccia di entrambi su righe separate. Il metodo basato sull’ubicazione riflette la griglia fisica. Il metodo basato sul mercato riflette strumenti contrattuali quali i REC o i PPA [1]. Se un sito dispone di un impianto solare “behind-the-meter”, sottrarre la produzione propria dall’energia importata dalla rete prima di applicare il fattore eGRID. Tuttavia, non sottrarre gli acquisti di energia rinnovabile proveniente da fuori sito nel calcolo basato sulla localizzazione [2].
Colmare le lacune nei dati con metodi proxy, di allocazione e ingegneristici
Utilizza i dati diretti quando i record sono completi e ricorri alle stime per colmare le lacune.
Stima basata su valori di riferimento È utile quando si conoscono la superficie e la tipologia dell’immobile, ma non si dispone dei dati dei contatori. Utilizzare un EUI mediano in kWh/ft² per quel sottotipo di edificio e quella regione, quindi stimare le quote dei combustibili sulla base delle ipotesi relative alle quote dei combustibili per quella classe di attività [2]. Se la copertura della superficie è solo parziale, attribuisci maggiore peso ai dati relativi al sito man mano che la copertura aumenta [2].
Applica alle registrazioni relative a periodi parziali dell'anno la stessa regola di annualizzazione utilizzata nella Sezione 2.
Per le apparecchiature meccaniche o di processo non dotate di contatore, utilizzare calcoli ingegneristici dal basso verso l'alto. Moltiplicare la potenza nominale (kW) per le ore di funzionamento annuali e per un fattore di carico per stimare i kWh, quindi applicare il fattore di emissione corrispondente. Questo metodo richiede più lavoro, quindi è consigliabile utilizzarlo per le apparecchiature ad alte emissioni, dove lo sforzo aggiuntivo è giustificato [1].
Tenere un registro delle ipotesi e suddividere i risultati in segmenti
Ogni fonte dei fattori, riferimento di benchmark, regola di allocazione, esclusione e regola di calcolo dovrebbe essere inserita in un unico registro delle ipotesi sottoposto a controllo delle versioni. È necessario includere la data di entrata in vigore di ciascun fattore e un registro delle modifiche. Questo è ciò che contribuisce a garantire la validità della linea di base quando un revisore o un membro del consiglio di amministrazione chiede perché due edifici simili presentino intensità di emissione diverse, e consente alla pianificazione degli investimenti di confrontare i siti sulla stessa base [1] [2].
Una volta effettuati i calcoli, suddividere il portafoglio in ad alte emissioni e a basse emissioni livelli che utilizzano sia il valore totale di tCO2e sia indicatori di intensità quali tCO2e/ft² [1]. Un profilo di affidabilità dovrebbe indicare quale percentuale delle emissioni del portafoglio derivi da dati rilevati rispetto a stime [1]. Utilizza quel profilo per distinguere i siti che necessitano di dati più precisi da quelli che sono già pronti per il confronto degli investimenti.
La tabella che segue mette a confronto i tre principali metodi di calcolo in relazione agli aspetti più rilevanti in un portafoglio di grandi dimensioni [1] [2]:
| Metodo | Precisione | Esigenze in materia di dati | Scalabilità | Difendibilità |
|---|---|---|---|---|
| Dati di misurazione diretti | Alto | Elevato (fatture/contatori) | Basso (sforzo manuale) | Elevato (pronto per la revisione) |
| Stime di riferimento/proxy | Moderato | Basso (superficie, tipologia di immobile) | Alto (automatico) | Moderato (standard del settore) |
| Calcoli ingegneristici | Da moderato a elevato | Moderato (potenza nominale, ore di funzionamento) | Moderato | Elevato (base tecnica) |
Tale ripartizione delle emissioni costituisce il dato di riferimento per la classificazione dei siti e la definizione delle priorità in termini di CAPEX.
4. Utilizzare la linea di riferimento per orientare le decisioni di investimento e il miglioramento dei dati
La suddivisione tra emissioni elevate ed emissioni ridotte di cui alla Sezione 3 costituisce il punto di partenza. Tuttavia, un valore di riferimento ha senso solo se influisce sulla destinazione dei fondi. Utilizzate tale suddivisione per ordinare le risorse in base alle emissioni, alle condizioni e ai tempi di rinnovo adottando un approccio basato sul rischio.
Collegare le emissioni allo stato delle risorse, alla loro criticità e ai tempi di rinnovo
Inizia con le risorse che si trovano all’intersezione tra emissioni elevate, in cattive condizioni, e esigenze di rinnovo a breve termine. In molti portafogli, una piccola quota di attività è responsabile della maggior parte delle emissioni. Una prospettiva di Pareto aiuta a individuare rapidamente tali punti critici [1].
È proprio lì che la linea di base inizia a dare i suoi frutti. I dati sulle emissioni, di per sé, ti dicono cosa è un fattore importante. Se si aggiungono i punteggi di condizione, la vita utile residua e la criticità del servizio, si comincia a capire che Cosa fare per prima cosa [1].
Un bene già in programma per il rinnovo nei prossimi anni presenta una situazione molto diversa rispetto a uno situato in un sito ristrutturato da poco. Mettendo a confronto questi elementi, gli interventi di decarbonizzazione possono procedere in linea con i cicli di rinnovo pianificati, anziché dover lottare per ottenere un budget a parte. Una volta individuati i punti critici, è opportuno testare diversi scenari prima di impegnare il capitale.
Confronta gli scenari e crea una pipeline di progetti ordinata per priorità
Creare un percorso articolato in tre fasi: interventi operativi rapidi, sostituzioni programmate e investimenti (CAPEX) a lungo termine [1].
- Soluzioni operative rapide affronta le questioni che puoi risolvere fin da subito.
- Sostituzioni programmate concentrarsi sugli impianti che si avvicinano alla fine del loro ciclo di vita, dove è possibile integrare opzioni a basse emissioni di carbonio nel ciclo di rinnovo.
- Investimenti a lungo termine (CAPEX) comprende interventi di riqualificazione approfondita, il passaggio a fonti energetiche alternative e il potenziamento della capacità della rete, che potrebbero dipendere dall'ottenimento di autorizzazioni o dalle infrastrutture locali [1].
Quindi sottoponete quella linea di gas a una prova di stress. Simulatela in scenari caratterizzati da prezzi elevati del carbonio, da una rapida elettrificazione e da limitazioni della rete elettrica, per verificare quali progetti risultino ancora sostenibili in diversi scenari futuri [1]. Questo passaggio aiuta a distinguere i progetti che sembrano validi sulla carta da quelli in grado di reggere anche quando le condizioni cambiano.
Definizione delle linee guida per gli aggiornamenti annuali e il miglioramento dei dati
Una linea di base che non viene aggiornata può diventare un problema. Assegnare tre ruoli: responsabile tecnico, responsabile dei dati e comitato di governance [1]. In assenza di una chiara attribuzione dei dati, i confronti su base annua possono risultare imprecisi e poco attendibili.
Utilizzate i punteggi relativi alla qualità dei dati riportati nella Sezione 2 per elaborare un piano di miglioramento mirato. Installate innanzitutto i nuovi contatori ed effettuate i sopralluoghi presso gli impianti con le emissioni più elevate. [1]. Le revisioni trimestrali consentono di individuare tempestivamente eventuali anomalie e di ridurre il carico di lavoro di riconciliazione di fine anno [6].
Stabilire fin dall’inizio una politica di ricalcolo. Se una correzione dei dati, un aggiornamento della metodologia o un evento strutturale, come un’acquisizione, modifica le emissioni di riferimento totali di una percentuale compresa tra il 5% e il 10%, ciò dovrebbe comportare una revisione formale dei dati. [3].
Utilizza questi segmenti per associare ciascun tipo di intervento alla qualità dei dati su cui si basa:
| Segmento di portafoglio | Profilo di riferimento | Interventi tipici | Priorità relative ai dati |
|---|---|---|---|
| Punti critici per le emissioni di carbonio | Attività ad alta emissione e ad alta intensità di processo. | Elettrificazione, sostituzione dei combustibili, integrazione del calore e riprogettazione dei processi. | Dati di misurazione primari; misurazione secondaria per processi specifici ad alta intensità. |
| Candidati con risultati immediati | Beni con un elevato indice EUI o che generano sprechi operativi. | Messa a punto delle apparecchiature, conversione a LED, riduzione delle perdite e ottimizzazione dei sistemi di controllo. | Riconciliazione mensile delle bollette; analisi dell'impatto della presenza/assenza di occupanti. |
| Attività difficili da ridurre | Impianti con elevato fabbisogno termico o vincoli infrastrutturali. | Interventi di riqualificazione approfondita, transizione verso combustibili a basse emissioni di carbonio o potenziamenti a lungo termine della capacità della rete elettrica. | Dati modellizzati di livello ingegneristico; studi di fattibilità sui vincoli relativi alla rete elettrica e ai combustibili. |
Conclusione: una soluzione di base funzionante oggi è meglio di una soluzione perfetta che non verrà mai realizzata
Per essere utile, una linea di riferimento non ha bisogno di dati perfetti. Ha bisogno di confini ben definiti, stime approssimative, nonché un processo volto a migliorare innanzitutto gli asset con le emissioni più elevate.
A questo punto, la priorità è semplice: concentrare gli sforzi dove le emissioni e il rischio di investimento sono più elevati. Iniziare con gli asset in cui emissioni elevate, in cattive condizioni, e rinnovo a breve termine sovrapposizione. È opportuno mantenere ogni ipotesi in un unico registro, per poi ricalibrarla quando il portafoglio subisce variazioni significative. È questo che mantiene la linea di base legata alle decisioni effettive, invece di lasciarla semplicemente in un rapporto.
Sfruttate gli aggiornamenti annuali per passare dai dati approssimativi a quelli misurati nei siti che generano il maggior numero di emissioni. Un valore di riferimento ha senso solo se influenza le decisioni.
È proprio questo che trasforma un valore di riferimento delle emissioni di carbonio in uno strumento di pianificazione degli investimenti. I risultati migliori si ottengono utilizzando i dati imperfetti attualmente disponibili per orientare i piani di investimento, colmando prima di tutto le lacune più significative.
Domande frequenti
Quanto deve essere accurato il valore di riferimento delle emissioni di carbonio all’inizio?
Non deve essere perfetto, ma deve essere coerente, credibile e sostenibile.
Utilizzate i dati a vostra disposizione per definire una linea di riferimento affidabile e verificabile, con confini ben definiti, metodi e ipotesi documentati, nonché le fonti di emissione più rilevanti. È accettabile ricorrere a stime laddove manchino i dati, purché queste siano documentate in modo chiaro e vengano perfezionate nel tempo.
Cosa devo fare se mancano i dati relativi agli inquilini o al contatore comune?
Annota il metodo di stima utilizzato, in modo che il punto di riferimento rimanga coerente e di facile consultazione. Raccogli tutti i dati disponibili sulle risorse in un unico posto, quindi mappa i flussi energetici per individuare le lacune.
In caso di dati mancanti relativi ai consumi, stimarli estrapolando da dati simili relativi alle bollette e alla superficie utile. È inoltre possibile utilizzare parametri di riferimento standard, come l’intensità energetica mediana per il sottotipo di immobile e il Paese. Annotare quali valori sono stati stimati, il periodo di tempo considerato e la logica alla base di ciascuna stima.
Con quale frequenza dovrei aggiornare o ridefinire il valore di riferimento?
Riformulate il vostro valore di riferimento nell'ambito di una politica formale di ricalcolo, in modo che rimanga giustificabile e comparabile nel tempo.
La maggior parte dei team adotta questa pratica a seguito di importanti cambiamenti strutturali, aggiornamenti significativi delle metodologie o l’individuazione di errori gravi. È inoltre utile stabilire una cadenza chiara per le attività di governance, come ad esempio una revisione annuale o una verifica a seguito di operazioni di rilievo.
Per garantire la tracciabilità, tieni un registro delle modifiche che indichi cosa è cambiato, quando è cambiato e perché. In questo modo, la tua baseline non subirà variazioni nel tempo e chiunque la esamini potrà seguirne la logica.
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