Il n'est pas nécessaire de disposer de données parfaites pour établir un niveau de référence en matière d'émissions de carbone. Si je devais résumer cet article en un seul point, ce serait celui-ci : définissez d'abord les règles, utilisez les meilleures données dont vous disposez, indiquez clairement chaque estimation et concentrez-vous sur les quelques actifs qui génèrent la majeure partie des émissions.
Pour les grands portefeuilles immobiliers et d'infrastructures aux États-Unis, les principaux problèmes sont généralement les mêmes : factures de services publics manquantes, configurations de compteurs hétérogènes, registres des actifs insuffisants et lacunes dans les données relatives aux locataires. Mais cela ne doit pas entraver le travail. Une base de référence reste exploitable lorsque :
- définir une méthode de limite et s'y tenir
- choisissez une année de référence avec suffisamment de données pour pouvoir travailler
- Commencer par les catégories Scope 1 et Scope 2
- utiliser d'abord les données directes, puis compléter les données manquantes par des estimations
- suivre les hypothèses en un seul endroit
- classer les actifs en fonction de leurs émissions, de leur état et de leur calendrier de renouvellement
Cet article soulève également un point important pour la prise de décisions financières : dans de nombreux portefeuilles, Une petite partie des sites peut être à l'origine de 80% à 90% d'émissions. Ainsi, plutôt que d'essayer de nettoyer toutes les fiches en même temps, je commencerais par corriger les données relatives aux actifs présentant les émissions les plus élevées.
Comparaison rapide
| Cela fait partie du métier | Ce que je ferais en premier | Pourquoi c'est important |
|---|---|---|
| Limite | Choisissez entre une participation au capital, un contrôle financier ou le contrôle des activités quotidiennes du site | Garantit la cohérence des règles de reporting pour l'ensemble des actifs |
| Année de référence | Utilisez la dernière année complète comportant suffisamment d'enregistrements | Ça me donne un point de départ clair |
| Champ d'application | Commencez par les périmètres 1 et 2 ; ajoutez les données du périmètre 3 ultérieurement | Réduit les retards et permet de rester concentré dès la première étape |
| Qualité des données | Trier les enregistrements en trois catégories : directs, modélisés et par procuration | Permet de repérer facilement les points faibles |
| Comblement des lacunes | Utiliser des valeurs de référence, des répartitions ou des estimations techniques | Cela me permet de terminer la ligne de base même s'il y a des trous |
| Utilisation de la décision | Établir un lien entre les émissions et l'état des actifs ainsi que les cycles de renouvellement | Permet d'orienter les dépenses d'investissement vers les sites appropriés |
| Mises à jour | Procéder à une révision chaque année et actualiser les chiffres après toute modification importante du portefeuille | Permet d'assurer la cohérence des résultats d'une année sur l'autre |
En résumé, cet article ne vise pas à obtenir des chiffres précis dès le premier jour. Il s'agit plutôt d'établir une base de référence qui soit claire, traçable et utilisable dès maintenant – puis en l'améliorant là où les enjeux en matière d'émissions de carbone et de coûts sont les plus importants.
Comment établir une base de référence carbone pour les grands portefeuilles immobiliers
L'impact des actifs et le rôle des données relatives aux actifs dans la lutte contre le changement climatique
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1. Définir les limites, l'année de référence et les principales sources d'émissions
Avant de calculer ne serait-ce qu’une seule tonne de CO₂e, vous devez d’abord prendre trois décisions : définir les limites de votre périmètre de calcul, choisir l’année de référence et déterminer quelles sources d’émissions inclure dès le départ.
Choisir les limites organisationnelles et celles du portefeuille
Le Protocole des GES vous propose trois méthodes de calcul des limites : Part de capital, Contrôle financieret Contrôle opérationnel [4].
| Approche par les limites | Logique de création de rapports | Idéal pour |
|---|---|---|
| Part de capital | Émissions réparties en fonction de la part de participation. | Les investisseurs et les sociétés d'investissement immobilier (REIT) détenant de nombreuses participations minoritaires. |
| Contrôle financier | 100% si vous êtes en charge du reporting financier et de la gestion des risques. | Les organisations pour lesquelles le rapport risque/récompense financier est le principal facteur déterminant. |
| Contrôle opérationnel | 100% si vous gérez les opérations quotidiennes. | Propriétaires-exploitants et responsables d'installations exerçant un contrôle direct. |
Ce choix revêt une importance particulière lorsqu'il s'agit de coentreprises et d'actifs détenus en copropriété. C'est souvent là que les équipes se heurtent à des difficultés.
Dans les immeubles loués, les espaces gérés par les locataires relèvent généralement de la catégorie 13 du périmètre 3, tandis que les parties communes gérées par le propriétaire relèvent généralement du périmètre 1 ou 2. [4][5].
Choisissez une approche et appliquez-la à l'ensemble du portefeuille. Ne changez pas de logique d'un actif à l'autre. Il est utile de rédiger une brève note de méthode comptable interne précisant comment vous traitez les coentreprises et les actifs en location. Si les règles restent floues, les gens finiront par se disputer au sujet de la propriété au lieu de se concentrer sur la réduction des émissions.
Vous devriez également définir dès le départ une politique de recalcul. Réévaluez l'année de référence après toute acquisition ou cession importante susceptible de modifier les émissions du portefeuille d'environ 5%. [4][1].
Une fois ces règles mises en place, vous pouvez définir l'année et l'ensemble de sources qui serviront de référence pour la ligne de base.
Définir l'année de référence et le périmètre en fonction de la matérialité
Utilisez la dernière année civile complète pour laquelle on dispose de données raisonnablement complètes. [4]. Si les performances du site varient fortement, utilisez une moyenne sur trois ans pour lisser les années atypiques.
Dans les portefeuilles volumineux et hétérogènes, commencez par les éléments où les émissions et la qualité des données sont les plus importantes. Une sélection selon le principe des 80/20 constitue une bonne première étape : dans les portefeuilles volumineux, un petit nombre d’actifs est souvent à l’origine de 80% à 90% des émissions totales. [1]. Commencez par identifier ces sites et concentrez davantage vos efforts sur la collecte de données à cet endroit.
Pour la « longue traîne » des actifs de plus petite taille et à faibles émissions, des méthodes d'estimation plus simples peuvent très bien convenir, à condition de les identifier clairement.
Une fois l'année de référence fixée, la prochaine étape consiste à restreindre le champ d'application aux sources d'émissions qui détermineront la première série de décisions.
Choisissez les domaines à inclure en premier
Commencez par les périmètres 1 et 2. Ce sont généralement les plus faciles à mesurer et ils devraient servir de référence pour établir la première base de référence. [1][4].
Pour le périmètre 3, commencez uniquement par des catégories concrètes et bien étayées, telles que la catégorie 13 et, lorsque les travaux d'investissement sont à l'origine d'émissions à court terme, la catégorie 1 [4]. Consignez chaque exclusion dans un registre des hypothèses et ajoutez une brève justification pour chacune d'entre elles.
Ces choix de délimitation déterminent la manière dont vous regrouperez et filtrerez les enregistrements à l'étape suivante.
2. Créer un ensemble de données exploitable à partir d'enregistrements incomplets relatifs aux actifs, aux compteurs et à la consommation d'énergie
Une fois vos limites et votre champ d'application définis, commencez sans tarder à constituer un ensemble de données exploitables. N'attendez pas d'avoir des données irréprochables. Utilisez ce dont vous disposez et signalez clairement les lacunes.
Établir un inventaire précis des actifs et les mettre en correspondance avec les sources d'énergie
Avant d'intégrer les données énergétiques, chaque bien immobilier concerné doit disposer d'une fiche standard. Veillez à inclure au minimum les mêmes champs essentiels pour chaque site : nom, adresse, surface brute au sol, usage principal du bien et taux d'occupation ou d'inoccupation. [7][6].
Précisez bien la superficie. Indiquez si elle couvre l'ensemble du bâtiment, les locaux du propriétaire, les parties communes ou les locaux inoccupés. Ce petit détail a son importance. Sans lui, les comparaisons d'un site à l'autre peuvent rapidement devenir confuses. [6].
Une fois l'inventaire établi, associez chaque équipement aux sources d'énergie qu'il utilise, telles que l'électricité, le gaz naturel, la vapeur de réseau et d'autres combustibles, ainsi qu'aux compteurs et aux comptes de services publics liés à ce site [1][6]. C'est ce qui relie chaque bâtiment aux données qui alimentent la base de référence.
Harmoniser les données relatives aux services publics et aux carburants pour les regrouper en totaux annuels
Récupérez les données énergétiques de toutes les sources à votre disposition : factures d'énergie, dossiers des fournisseurs, Gestionnaire de portefeuille ENERGY STAR les exportations, les journaux du système de gestion technique du bâtiment (GTB) et les documents comptables.
Les périodes de facturation ne coïncident presque jamais parfaitement avec une année de référence. Il convient donc de regrouper toutes les données dans une seule période de référence – généralement de 12 à 24 mois pour une année de référence – et d'utiliser une seule unité de mesure, telle que le kWh, le MMBtu ou le therm. [7][6].
Si un actif ne dispose que de données partielles pour l'année, comme un immeuble mis en service en cours d'année, extrapolez ces données à l'année à l'aide d'une extrapolation linéaire. Limitez les données estimées : elles ne doivent pas représenter plus de 20% de la période de référence, et ne doivent pas concerner plus de trois mois estimés sur deux exercices de référence. [2][9].
Évaluation de la qualité des données et des lacunes dans la documentation
Toutes les données n'ont pas le même poids. Classez chacune d'entre elles dans un niveau de qualité des données simple – primaire, modélisée ou de substitution – en fonction de la fiabilité de la source, de l'exhaustivité et du niveau de détail. [1][8]. Si une estimation est faite, précisez-le clairement.
Signalez également dès maintenant les points faibles :
- Compteurs communs
- Données manquantes concernant la surface au sol
- Valeurs incohérentes d'une année sur l'autre
- Lieux ne disposant pas de factures de services publics directes
Ce sont les points pour lesquels vous aurez besoin d'estimations lors de l'étape suivante. En les identifiant dès le départ, vous facilitez la vérification de la base de référence et sa justification. La qualité des sources doit vous guider pour déterminer où utiliser des données directes et où combler les lacunes à l'aide d'estimations.
Le tableau ci-dessous présente une comparaison des principales sources de données utilisées pour l'établissement d'une base de référence :
| Source des données | Disponibilité | Précision | Effort de traitement | Meilleure utilisation dans l'établissement d'une base de référence |
|---|---|---|---|---|
| Factures de services publics | Élevé | Élevé | Moyen | Source principale pour les scopes 1 et 2 ; rapprochement financier [1][6] |
| Comptage secondaire | Faible à moyen | Très élevé | Faible | Analyse des points chauds ; validation du rendement des équipements [1][8] |
| Journaux BMS | Moyen | Élevé | Élevé | Identification des gaspillages opérationnels et des pics de demande [1][8] |
| Documents comptables | Très élevé | Faible | Faible | Indicateur approximatif basé sur les dépenses pour le scope 3 ou en l'absence de données sur les services publics [1] |
| Inspections/Audits | Faible | Élevé | Moyen | Vérification des inventaires des actifs et des sources d'énergie primaire [6] |
Une dernière vérification minutieuse peut vous éviter bien des tracas par la suite : calculez l'intensité énergétique (EUI) de chaque bâtiment et comparez-la aux valeurs de référence régionales pour ce type de bien immobilier. [6]. Les écarts importants indiquent souvent l'absence d'une facture, une erreur dans les données relatives à la surface au sol ou un autre problème lié aux données qui passe inaperçu. Ces lacunes identifiées sont ensuite reprises comme hypothèses et approximations lors de l'étape de calcul des émissions.
3. Estimer les émissions à l'aide de facteurs standard et d'hypothèses transparentes
Reprenez l'ensemble de données de travail de la section 2 et convertissez chaque enregistrement relatif à l'énergie en tCO2e annuels en utilisant un facteur d'émission pour chaque combustible ou source d'énergie. [2]. Dans un portefeuille de grande taille, l'objectif n'est pas d'atteindre une précision parfaite. Il s'agit plutôt de traitement cohérent sur des données dont la qualité est variable. Une modélisation de référence tient mieux la route lorsque l'on utilise les bons facteurs, que l'on suit un ensemble cohérent de règles pour combler les lacunes et que l'on consigne toutes les hypothèses.
Convertir l'énergie en émissions à l'aide des facteurs d'émission américains
Pour l'électricité, utilisez EPA eGRID les facteurs de sous-région correspondant à l'année de vos données de référence. Pour le gaz naturel, le fioul, le diesel, le propane et l'essence, utilisez les AGENCE AMÉRICAINE POUR LA PROTECTION DE L'ENVIRONNEMENT (EPA)‘Facteurs d'émission pour les inventaires des gaz à effet de serre ou DOE valeurs publiées [2].
L'électricité de scope 2 offre une option supplémentaire : en fonction de la localisation ou en fonction du marché. Suivre ces deux éléments sur des lignes distinctes. La méthode basée sur la localisation reflète la grille physique. La méthode basée sur le marché reflète les instruments contractuels tels que les certificats d'énergie renouvelable (REC) ou les contrats d'achat d'électricité (PPA) [1]. Si un site dispose d'une installation solaire « derrière le compteur », soustrayez la production propre des importations du réseau avant d'appliquer le facteur eGRID. En revanche, ne soustrayez pas les achats d'énergie renouvelable hors site dans le calcul basé sur la localisation. [2].
Combler les lacunes dans les données à l'aide de méthodes de substitution, d'imputation et d'ingénierie
Utilisez les données directes lorsque les enregistrements sont complets, et recourez à des estimations pour combler les lacunes.
Estimation basée sur des valeurs de référence Cette méthode est utile lorsque vous connaissez la surface au sol et le type de bien immobilier, mais que vous ne disposez pas de données de comptage. Utilisez une valeur médiane de l’EUI en kWh/ft² pour ce sous-type de bâtiment et cette région, puis estimez les parts de consommation par combustible à l’aide d’hypothèses relatives à la répartition des consommations pour cette catégorie d’actifs. [2]. Si la couverture en superficie n'est que partielle, accordez davantage d'importance aux données du site à mesure que la couverture augmente [2].
Appliquez aux données portant sur une partie de l'année la même règle d'annualisation que celle utilisée à la section 2.
Pour les équipements mécaniques ou de process non équipés d'un compteur, utilisez calculs d'ingénierie « de bas en haut ». Multipliez la puissance nominale (kW) par le nombre d'heures de fonctionnement annuelles et par un facteur de charge pour estimer la consommation en kWh, puis appliquez le facteur d'émission correspondant. Cette méthode demandant davantage de travail, utilisez-la pour les équipements à fortes émissions, pour lesquels cet effort supplémentaire se justifie [1].
Tenir un registre des hypothèses et segmenter les résultats
Chaque source de facteur, référence de comparaison, règle d’affectation, exclusion et règle de calcul doit figurer dans un registre des hypothèses unique, soumis à un contrôle de version. Il convient d’y inclure la date d’entrée en vigueur de chaque facteur ainsi qu’un journal des modifications. C’est ce qui permet de justifier la ligne de base lorsqu’un auditeur ou un membre du conseil d’administration demande pourquoi deux bâtiments similaires présentent des intensités d’émission différentes, et cela permet au service de planification des investissements de comparer les sites sur une base homogène. [1] [2].
Une fois les calculs effectués, répartissez le portefeuille en à fortes émissions et à faibles émissions niveaux en utilisant à la fois le tCO2e total et des indicateurs d'intensité tels que le tCO2e/ft² [1]. Un profil de confiance doit indiquer quelle part des émissions du portefeuille provient de données mesurées et quelle part provient d'estimations [1]. Utilisez ce profil pour distinguer les sites qui nécessitent des données plus précises de ceux qui sont prêts à faire l'objet d'une comparaison d'investissements.
Le tableau ci-dessous compare les trois principales méthodes de calcul pour les éléments les plus importants dans un portefeuille de grande taille [1] [2]:
| Méthode | Précision | Besoins en données | évolutivité | Défendabilité |
|---|---|---|---|---|
| Données de comptage directes | Élevé | Élevé (factures/compteurs) | Faible (effort manuel) | Élevé (prêt pour l'audit) |
| Estimations de référence/par approximation | Modéré | Faible (surface au sol, type de bien immobilier) | Élevé (automatisé) | Modéré (norme du secteur) |
| Calculs techniques | Modéré à élevé | Modéré (puissance nominale, heures de fonctionnement) | Modéré | Élevé (base technique) |
Cette répartition des émissions sert de base au classement des sites et à la hiérarchisation des dépenses d'investissement.
4. Utiliser la référence pour orienter les décisions d'investissement et améliorer la qualité des données
La répartition entre « fortes émissions » et « faibles émissions » présentée à la section 3 constitue votre point de départ. Mais une référence n'a d'intérêt que si elle modifie l'affectation des fonds. Utilisez cette répartition pour classer les actifs en fonction de leurs émissions, de leur état et de leur calendrier de renouvellement en adoptant une approche fondée sur les risques.
Établir un lien entre les émissions et l'état des actifs, leur importance stratégique et le calendrier de renouvellement
Commencez par les actifs qui se situent à l'intersection de émissions élevées, en mauvais étatet besoins de renouvellement à court terme. Dans de nombreux portefeuilles, une petite partie des actifs est à l’origine de la majeure partie des émissions. Une analyse selon le principe de Pareto vous permet d’identifier rapidement ces points sensibles [1].
C'est là que la référence commence à jouer un rôle concret. Les données sur les émissions, à elles seules, vous indiquent quoi c'est un sujet complexe. Si l'on ajoute à cela les indices d'état, la durée de vie utile restante et le niveau de criticité de l'équipement, on commence à se rendre compte que par quoi commencer [1].
La situation d'un équipement dont le renouvellement est déjà prévu dans les prochaines années est très différente de celle d'un équipement situé sur un site qui a été rénové il y a peu. En coordonnant ces différents éléments, les travaux de décarbonisation peuvent s'inscrire dans les cycles de renouvellement prévus, plutôt que de nécessiter la recherche d'un budget distinct. Une fois les points sensibles identifiés, testez différents scénarios avant d'engager des investissements.
Comparer différents scénarios et établir un portefeuille de projets classés par ordre de priorité
Mettre en place un plan en trois volets : mesures opérationnelles rapides, remplacements programmés et dépenses d'investissement à long terme [1].
- Solutions opérationnelles rapides traitez les problèmes que vous pouvez régler dès maintenant.
- Remplacements prévus se concentrer sur les actifs arrivant en fin de vie, pour lesquels des solutions à faible empreinte carbone peuvent être intégrées au cycle de renouvellement.
- Dépenses d'investissement à long terme couvre les rénovations en profondeur, le changement de combustible et les mises à niveau de la capacité du réseau, qui peuvent nécessiter des autorisations ou des infrastructures locales [1].
Il faut ensuite soumettre ce réseau à des tests de résistance. Il convient de l'évaluer dans le cadre de scénarios prévoyant un prix élevé du carbone, une électrification rapide et des contraintes sur le réseau, afin de déterminer quels projets restent pertinents selon différents scénarios d'avenir. [1]. Cette étape permet de distinguer les projets qui semblent prometteurs sur le papier de ceux qui font leurs preuves lorsque les conditions changent.
Définir les règles de gouvernance pour les mises à jour annuelles et l'amélioration des données
Une base de référence qui n'est pas mise à jour peut poser problème. Définissez trois rôles : responsable technique, gestionnaire des données et forum de gouvernance. [1]. En l'absence de critères de référence clairs, les comparaisons d'une année sur l'autre peuvent s'écarter et perdre en fiabilité.
Utilisez les scores de qualité des données présentés dans la section 2 pour élaborer un plan d'amélioration ciblé. Commencez par installer de nouveaux compteurs et réaliser des études de site sur les installations les plus polluantes. [1]. Les vérifications trimestrielles permettent de détecter rapidement les anomalies et de réduire le travail de rapprochement en fin d'année [6].
Définissez dès le départ une politique de recalcul. Si une correction des données, une mise à jour de la méthodologie ou un événement structurel tel qu’une acquisition modifie les émissions de référence totales de plus de 5% à 10%, cela doit donner lieu à un retraitement officiel. [3].
Utilisez ces segments pour associer chaque type d'intervention à la qualité des données qui la sous-tendent :
| Segment de portefeuille | Profil de référence | Interventions courantes | Priorités en matière de données |
|---|---|---|---|
| Foyers de carbone | Actifs à fortes émissions et à forte intensité de processus. | Électrification, substitution des combustibles, intégration de la chaleur et refonte des procédés. | Données de comptage primaires ; comptage secondaire pour certains processus à forte intensité. |
| Candidats à un résultat rapide | Actifs présentant un EUI élevé ou générant des déchets d'exploitation. | Réglage des équipements, conversion à la technologie LED, réduction des fuites et optimisation des systèmes de contrôle. | Rapprochement mensuel des factures de services publics ; analyse de l'impact de l'occupation et de l'inoccupation. |
| Actifs difficiles à réduire | Installations présentant des besoins thermiques élevés ou soumises à des contraintes d'infrastructure. | Rénovations en profondeur, transition vers des carburants à faible empreinte carbone ou renforcement à long terme des capacités du réseau électrique. | Données modélisées de niveau technique ; études de faisabilité portant sur les contraintes liées au réseau et aux carburants. |
Conclusion : mieux vaut aujourd’hui disposer d’une base de référence fonctionnelle que d’une base parfaite qui ne verra jamais le jour.
Une référence utile ne nécessite pas forcément des données parfaites. Elle nécessite des limites claires, estimations simples, ainsi qu'un processus visant à améliorer en priorité les actifs les plus polluants.
À partir de là, la priorité est simple : concentrer vos efforts là où les émissions et les risques liés aux investissements sont les plus élevés. Commencez par les actifs où émissions élevées, en mauvais étatet renouvellement à court terme chevauchement. Consignez toutes les hypothèses dans un seul registre, puis réajustez-les lorsque le portefeuille subit des changements significatifs. C’est ce qui permet de maintenir le scénario de référence en lien avec les décisions réelles, plutôt que de le laisser simplement figurer dans un rapport.
Tirez parti des mises à jour annuelles pour passer des données indirectes aux données mesurées sur les sites responsables de la majeure partie des émissions. Une référence n'a de sens que si elle influence les décisions.
C'est ce qui permet de transformer un bilan carbone en un outil de planification des investissements. Les meilleurs résultats s'obtiennent en utilisant dès maintenant des données imparfaites pour orienter les plans d'investissement, tout en comblant en priorité les écarts les plus importants.
FAQ
Quel doit être le niveau de précision d'un référentiel carbone au départ ?
Ça n'a pas besoin d'être parfait, mais ça doit être cohérent, crédible et défendable.
Utilisez les données dont vous disposez pour établir une base de référence fiable et vérifiable, avec des limites clairement définies, des méthodes et des hypothèses documentées, ainsi que les sources d'émissions les plus importantes. Vous pouvez tout à fait recourir à des estimations lorsque des données font défaut, à condition de les documenter clairement et de les affiner au fil du temps.
Que dois-je faire si les données relatives aux locataires ou au compteur commun sont manquantes ?
Consignez votre méthode d'estimation afin que la base de référence reste cohérente et facile à vérifier. Regroupez toutes les données disponibles sur les actifs en un seul endroit, puis cartographiez les flux d'énergie pour mettre en évidence les lacunes.
En cas de données de consommation manquantes, estimez-les en extrapolant à partir de relevés de consommation similaires et des données relatives à la surface au sol. Vous pouvez également utiliser des références standard, telles que l'intensité énergétique médiane pour le sous-type de bien immobilier et le pays concernés. Indiquez quelles valeurs ont été estimées, la période couverte et la logique qui sous-tend chaque estimation.
À quelle fréquence dois-je mettre à jour ou réévaluer la situation de référence ?
Redéfinissez votre référence dans le cadre d'une politique officielle de recalcul afin qu'elle reste défendable et comparable dans le temps.
La plupart des équipes procèdent ainsi à la suite de changements structurels majeurs, de mises à jour importantes des méthodologies ou de la découverte d'erreurs graves. Cela permet également d'établir un rythme de gouvernance clair, comme un bilan annuel ou un contrôle après des transactions importantes.
Pour garantir la traçabilité, tenez à jour un journal des modifications indiquant ce qui a été modifié, quand et pourquoi. Ainsi, votre version de référence ne dérivera pas au fil du temps, et toute personne chargée de l'examiner pourra en suivre la logique.
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