L'Europa si trova ad affrontare una sfida enorme: 75% delle sue case popolari sono energeticamente inefficienti e i prezzi delle case sono aumentati di 60,5% dal 2015. Ristrutturare questi edifici potrebbe costare $150 miliardi all'anno, ma con tassi di ristrutturazione inferiori all'1%, i progressi sono lenti. È necessario un piano di investimenti chiaro per bilanciare i finanziamenti, ridurre le emissioni di carbonio e mantenere gli alloggi a prezzi accessibili. Ecco il punto chiave:
- Costo e scala: La ristrutturazione degli alloggi sociali europei richiede $150 miliardi di euro all'anno, con costi iniziali elevati per le ristrutturazioni profonde.
- Risparmio energetico: Le ristrutturazioni profonde possono ridurre il consumo energetico di oltre 50% e le bollette energetiche delle famiglie fino a 45%.
- Opzioni di finanziamento: Programmi dell'UE come il Struttura di recupero e resilienza, Fondo sociale per il clima, e InvestEU offrono miliardi di sostegno.
- Protezioni per gli inquilini: Strategie come i modelli di "affitto calmierato" e il coinvolgimento degli inquilini riducono al minimo i rischi di sfollamento.
- Decisioni guidate dai dati: Strumenti come Ox e Simeo™ aiutano Definire le priorità dei progetti con la manutenzione predittiva, allinearsi agli obiettivi di riduzione delle emissioni di anidride carbonica e garantire l'accessibilità economica.
Questo articolo esplora come una pianificazione strutturata, i finanziamenti dell'UE e le strategie incentrate sugli inquilini possano trasformare l'edilizia sociale europea in case più verdi e a prezzi più accessibili.
Ristrutturazione di case popolari in via di dismissione a Bruxelles
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Il panorama delle politiche e dei finanziamenti europei
Opzioni di finanziamento UE per la ristrutturazione degli alloggi sociali: Una ripartizione completa
Le principali politiche dell'UE per la ristrutturazione degli alloggi sociali
Tre principali quadri normativi dell'UE stanno dando forma al ristrutturazione di alloggi sociali. In primo luogo, il Direttiva sul rendimento energetico degli edifici (EPBD) richiede agli Stati membri di sviluppare piani nazionali di ristrutturazione degli edifici (NBRP). Questi piani fungono da base di riferimento per la conformità, soprattutto per i progetti che richiedono finanziamenti pubblici.[3].
Il Il Green Deal europeo‘Ondata di rinnovamento integra la direttiva EPBD puntando a raddoppiare i tassi di ristrutturazione annuali, con l'obiettivo di ristrutturare 35 milioni di edifici entro il 2030[1]. Oltre a questo, il Fondo sociale per il clima (SCF) fornisce un sostegno finanziario alle famiglie vulnerabili e ai fornitori di alloggi sociali durante la transizione energetica. Questi finanziamenti sono legati ai Piani sociali per il clima che si concentrano sulla riduzione della povertà energetica e delle emissioni di carbonio.[4][6].
"Una generazione che non può permettersi una casa non può costruirsi un futuro. In Europa mancano 10 milioni di case, gli affitti sono aumentati di oltre 30%, e i giovani e le famiglie ne stanno pagando il prezzo." - Borja Giménez Larraz, eurodeputato e relatore del Rapporto sugli alloggi[5]
Inoltre, è in corso un cambiamento di politica per semplificare le norme sugli aiuti di Stato, tra cui un termine obbligatorio di 60 giorni per le licenze di pianificazione.[1][5]. Insieme, queste politiche formano un quadro completo sostenuto da una serie di meccanismi di finanziamento.
Opzioni di finanziamento per i fornitori di alloggi sociali
Per sostenere queste politiche, sono disponibili diverse opzioni di finanziamento per i fornitori di alloggi sociali:
- Struttura di recupero e resilienza (RRF): Stanzia $15,1 miliardi di euro per l'edilizia sociale attraverso piani di recupero nazionali, con scadenza al 2026.
- Fondi della politica di coesione: Fornisce finanziamenti a lungo termine per gli alloggi a prezzi accessibili nell'ambito di uno stanziamento di $392 miliardi per il periodo 2021-2027, raddoppiando i fondi per questo settore.
- Fondo sociale per il clima (SCF): Offre $17,5 miliardi di euro per la riqualificazione dell'efficienza energetica, con finanziamenti legati ai Piani sociali per il clima mirati alla povertà energetica.
- InvestEU: Mobilita $26,2 miliardi di garanzie pubbliche per attrarre investimenti privati per ristrutturazioni edilizie su larga scala.
- ELENA (Assistenza energetica locale europea): Uno strumento della BEI che copre il lavoro tecnico di base, come gli audit energetici e gli studi di fattibilità, assicurando che i progetti soddisfino i requisiti per i prestiti e le sovvenzioni di maggiore entità. I progetti più piccoli possono raggruppare gli edifici per soddisfare le soglie istituzionali.
Esempi pratici mostrano come vengono utilizzati questi fondi. In Italia, nella regione Abruzzo, il Progetto TIGER ha investito oltre $16 milioni di euro per ristrutturare 126 edifici, con un risparmio energetico annuo di 8,7 GWh e una riduzione di 1.760 tonnellate di emissioni di CO₂[4]. Nel frattempo, a Plock, in Polonia, una ristrutturazione da $7,5 milioni di euro è stata interamente finanziata attraverso un modello ESCO, con rimborsi ripartiti in 17 anni grazie ai risparmi energetici ottenuti.
Questi meccanismi di finanziamento sono essenziali per bilanciare gli obiettivi di riduzione delle emissioni di carbonio con la necessità di mantenere l'accessibilità economica degli alloggi.
Come costruire un piano di investimento basato sul rischio
Trasformare i dati patrimoniali in priorità di investimento
La creazione di un piano di investimento efficace inizia con la raccolta di dati dettagliati sugli asset. Questi includono informazioni provenienti dai sistemi di gestione degli impianti e dai certificati di prestazione energetica (EPC), che forniscono informazioni sulla domanda di riscaldamento, sul consumo energetico e sulle emissioni di CO₂. Una volta organizzati i dati, classificate gli edifici in base alla data di costruzione, alla tipologia e al profilo energetico. Questo processo aiuta a identificare gli edifici che necessitano di piccole migliorie, ristrutturazioni importanti o ricostruzioni complete. Adattando le soluzioni alle esigenze specifiche, le risorse vengono utilizzate in modo efficiente. L'aggiunta di ulteriori dettagli sull'involucro dell'edificio, sui sistemi tecnici e sul potenziale di energia rinnovabile, come le pompe di calore o i pannelli solari, migliora la classificazione.
"La priorità delle misure dovrebbe considerare non solo le riduzioni di CO₂eq, ma anche la fattibilità economica, la capacità organizzativa e le condizioni legali". - Progetto ReBuildStock [11]
Strumenti come Oxand Simeo™ possono semplificare questo processo trasformando i dati grezzi sugli asset e sulle condizioni in piani CAPEX e OPEX strutturati e pluriennali. Utilizzando modelli di invecchiamento probabilistici, aiutano a classificare efficacemente gli asset, aprendo la strada all'identificazione dei progetti che richiedono un'attenzione immediata.
Come assegnare le priorità ai progetti utilizzando più criteri
Per trasformare i dati sugli asset in decisioni di investimento attuabili, è necessario valutare diversi criteri per determinare quali progetti debbano avere la priorità:
| Criterio di priorità | Cosa misura |
|---|---|
| Prestazioni energetiche | Domanda di riscaldamento, potenziale risparmio energetico e riduzione di CO₂ |
| Condizioni dell'edificio | Stato dell'involucro dell'edificio, sistemi HVAC e rischi di conformità |
| Vitalità economica | Costi del ciclo di vita, spese di riscaldamento e ammissibilità alle sovvenzioni |
| Accettazione sociale | Sostegno agli inquilini, rischi di povertà energetica |
| Allineamento strategico | Allineamento con le strategie nazionali di rinnovamento e gli obiettivi climatici di 1,5°C |
Il supporto degli inquilini è un fattore critico. Inquilini coinvolti e informati possono accelerare i tempi del progetto e ridurre al minimo le interruzioni. Una comunicazione tempestiva sui costi e sui risparmi previsti, nonché una pianificazione trasparente, riducono il rischio di ritardi o di resistenza a cambiamenti come l'adeguamento dell'affitto. Il SUPERSHINE ha dimostrato questa efficacia a Trieste, Riga e Herning. Associando l'impegno dei cittadini a profonde ristrutturazioni energetiche, i costi energetici delle famiglie sono diminuiti fino a 45%, mantenendo l'accettabilità sociale. [2].
Utilizzando un approccio multi-criterio, sviluppate una tabella di marcia per le ristrutturazioni che classifica i progetti in base a un punteggio combinato di fattori quali la riduzione delle emissioni di carbonio, l'efficienza dei costi e l'impatto sugli inquilini. In questo modo si garantisce che i fondi di investimento siano allocati dove possono fornire i maggiori benefici, riducendo le emissioni, mantenendo l'accessibilità economica e gestendo i rischi dell'intero portafoglio.
Riduzione delle emissioni di carbonio nella ristrutturazione di alloggi sociali
Definire gli obiettivi di carbonio per i portafogli di edifici
Per incidere davvero sugli obiettivi climatici, è fondamentale fissare obiettivi chiari in materia di emissioni di carbonio per le ristrutturazioni degli alloggi sociali. Gli edifici nell'UE sono responsabili di 40% di consumo energetico e di oltre 33% di emissioni di gas serra. [3], e che fa dell'edilizia sociale un'area chiave per il cambiamento. Ma per stabilire gli obiettivi di riduzione delle emissioni di anidride carbonica non basta scegliere un numero, ma è necessario pianificare le ristrutturazioni in modo da ottenere il massimo impatto.
Un primo passo intelligente è segmentazione delle azioni, in cui si raggruppano gli edifici in base alle loro prestazioni energetiche e ci si concentra su quelli con le prestazioni peggiori. La revisione della Direttiva sul rendimento energetico nell'edilizia (EPBD) evidenzia questo aspetto, puntando sul 43% degli edifici residenziali con le valutazioni energetiche più basse [12]. Allineare i vostri piani di ristrutturazione a queste priorità vi garantisce di affrontare sia le emissioni di carbonio che l'equità sociale. I vostri obiettivi dovrebbero anche essere in linea con quelli nazionali, come il raggiungimento della classe EPC entro il 2030, della classe D entro il 2033, e l'obiettivo di Stato di edificio a emissioni zero (ZEB) entro il 2050 [8].
Una sfida importante a cui prestare attenzione è blocco del carbonio - investire ora in migliorie che limitano i miglioramenti futuri. Ad esempio, installare un sistema di riscaldamento sovradimensionato prima di migliorare l'isolamento può comportare uno spreco di denaro e precludere opzioni migliori in seguito. In questo caso passaporti di ristrutturazione arrivano. Queste tabelle di marcia digitali specifiche per gli edifici, richieste a tutti gli Stati membri dell'UE entro il 29 maggio 2026, aiutano a garantire che ogni aggiornamento si inserisca in un piano più ampio e a lungo termine. [8].
"I passaporti per le ristrutturazioni... aiutano a evitare il ‘blocco’ di miglioramenti non ottimali, come il sovradimensionamento di un generatore di calore prima dei miglioramenti dell'involucro". - Redazione, BUILD UP [8]
Una volta definiti gli obiettivi, il passo successivo è quello di approfondire le strategie di retrofit che possono garantire un significativo risparmio di carbonio.
Soluzioni di ristrutturazione a basse emissioni di carbonio
Le riqualificazioni profonde che combinano isolamento, elettrificazione e pannelli solari sui tetti garantiscono risparmi energetici e valore a lungo termine di gran lunga superiori rispetto alle riqualificazioni superficiali. Prendendo un approccio a livello distrettuale può amplificare questi benefici. Ristrutturando interi quartieri in una sola volta, è possibile ridurre i costi grazie alle economie di scala, snellire la logistica e rendere soluzioni come il teleriscaldamento o gli impianti solari condivisi più fattibili dal punto di vista finanziario per i fornitori di alloggi sociali.
"Un approccio a livello di distretto offre una significativa riduzione dei costi grazie alle economie di scala e migliora l'impegno della comunità". - Sorcha Edwards, Segretario generale di Housing Europe [13]
Un esempio emblematico è il programma di deep retrofit dell'edilizia sociale di Amsterdam (2020-2024). Associazioni edilizie Eigen Haard e Rochdale utilizzato il Energiesprong un metodo standardizzato, prodotto in fabbrica, per adeguare 3.200 unità. Questo metodo ha ridotto al minimo le interruzioni sul posto e ha permesso di ridurre i costi. I risultati? Il consumo di energia è crollato da 180 kWh/m²/anno a meno di 40 kWh/m²/anno, con una riduzione del consumo di energia di circa il 50%. Riduzione 78%. Inoltre, gli affittuari hanno risparmiato una media di $1.200 annui sulle bollette energetiche e i costi per unità sono scesi da $85.000 a $65.000 entro il 2024. [14].
L'integrazione di pratiche costruttive circolari, come l'isolamento a base biologica, i materiali riciclati e la valutazione del ciclo di vita, può ridurre ulteriormente il carbonio incorporato nelle ristrutturazioni. L'utilizzo di materiali a basso contenuto di carbonio può ridurre il carbonio incorporato di 30-50% con un impatto minimo sui costi. [14].
Queste strategie non solo riducono le emissioni, ma pongono anche le basi per la creazione di alloggi più accessibili nel lungo periodo.
Come la riduzione delle emissioni di carbonio sostiene l'accessibilità a lungo termine
Le ristrutturazioni profonde non riducono solo la domanda di energia, ma portano anche a bollette più basse, rendendo le abitazioni più accessibili nel tempo. Il progetto SUPERSHINE ha dimostrato come le ristrutturazioni profonde in città come Trieste, Riga e Herning possono ridurre i costi energetici delle famiglie fino a 45% [2]. Questo dimostra un legame diretto tra la riduzione delle emissioni di carbonio e il miglioramento dell'accessibilità economica.
"Una ristrutturazione energetica profonda può ridurre drasticamente la domanda di energia, salvaguardando l'economicità e il valore dell'investimento a lungo termine". - Marta Falsini, Progetto SUPERSHINE [2]
Per rendere questi progetti finanziariamente sostenibili, i fornitori dovrebbero puntare alla neutralità dei costi, in cui i risparmi delle utenze bilanciano gli oneri aggiuntivi. Il raggiungimento di questo equilibrio richiede una dettagliata modellazione finanziaria, spesso supportata da programmi di finanziamento dell'UE e da strumenti di finanza mista. Strumenti come Oxand Simeo™ possono aiutare a modellare le prestazioni energetiche e i percorsi di riduzione delle emissioni di carbonio nei portafogli di edifici. Questo aiuta i fornitori a testare vari scenari e a integrare gli obiettivi di economicità e di riduzione delle emissioni di carbonio fin dall'inizio. Il risultato è un piano di investimento completo che tiene conto della sostenibilità, del rischio finanziario e dell'accessibilità degli inquilini.
Proteggere l'accessibilità durante le ristrutturazioni
Gestire la pressione sugli affitti e il trasferimento degli inquilini
Quando si ristruttura un alloggio sociale, una delle sfide più grandi è garantire che i costi non gravino ingiustamente sugli inquilini. Un termine spesso usato per descrivere questo problema è "rinnovamento" - dove le spese di ristrutturazione portano ad aumenti degli affitti, costringendo gli inquilini a lasciare le loro case. In molti Paesi europei esistono leggi che impediscono questo fenomeno. In Germania, Svezia e Austria, ad esempio, gli aumenti degli affitti legati alle ristrutturazioni sono strettamente regolamentati o richiedono l'approvazione esplicita degli inquilini. Questo spinge i fornitori di alloggi ad esplorare altri modi per finanziare gli aggiornamenti. [15].
La chiave per evitare questo problema è dare priorità all'accessibilità economica fin dall'inizio. I piani finanziari dovrebbero concentrarsi sulla protezione degli inquilini, in particolare delle famiglie vulnerabili, dagli aumenti dei costi fino a quando non si realizzano risparmi energetici o altri benefici. Un ottimo esempio è l'iniziativa LIFE LEG-UP, che si è svolta dal 2024 al 2026. Questo progetto, guidato da Onesto e UCI, ha introdotto un modello "One-Stop-Shop" che combinava mutui a rischio e servizi di consulenza per la ristrutturazione. In questo modo, ha permesso di effettuare ristrutturazioni significative senza destabilizzare le finanze delle famiglie a basso reddito. [7].
"La povertà energetica non è solo un problema tecnico, ma anche finanziario e strutturale. Per affrontarlo sono necessarie soluzioni integrate che colleghino il finanziamento dell'acquisto, il sostegno alla ristrutturazione, gli incentivi locali e i meccanismi di condivisione del rischio". - Hans Vermeulen, CEO di Onesto [7]
Un altro fattore critico è il coinvolgimento degli inquilini nelle prime fasi del processo. Il progetto SUPERSHINE, che si è concentrato su quartieri pilota in città come Trieste, Riga e Herning, ha messo in evidenza l'importanza di processi di co-progettazione e co-decisione. Coinvolgendo attivamente i residenti nella pianificazione, il progetto ha ridotto in modo significativo il rischio di sfollamento durante i grandi lavori di ristrutturazione. [2]. Questo approccio, unito allo sfruttamento dei risparmi energetici, crea un percorso più sostenibile.
Sfruttare i risparmi sulle utenze per compensare i costi di ristrutturazione
Una strategia comprovata è l'adozione del "Modello "affitto caldo, che bilancia gli adeguamenti dell'affitto con le riduzioni delle bollette energetiche. Ad esempio, se i costi energetici di un inquilino diminuiscono di $90 al mese mentre l'affitto aumenta di $60, le spese complessive diminuiscono comunque. Il raggiungimento di questo equilibrio richiede una precisa modellazione finanziaria, ma i risultati dimostrano che funziona. I modelli di ristrutturazione integrata hanno dimostrato riduzioni dei costi energetici fino a 45% per le famiglie [2].
Un altro approccio efficace è quello di Contratti di rendimento energetico (EPC). Secondo questo modello, una società di servizi energetici (ESCO) finanzia i lavori di ristrutturazione in anticipo e recupera i costi nel tempo grazie ai risparmi energetici generati. Ciò elimina la necessità di aumentare gli affitti o di attingere alle riserve per il finanziamento. [4]. Francia MaPrimeRénov è un esempio lampante di come i finanziamenti pubblici possano amplificare questi sforzi. Entro la fine del 2022, il programma aveva sostenuto circa 700.000 famiglie, offrendo sovvenzioni che coprivano fino a 90% di costi di ristrutturazione per le famiglie a basso reddito. L'iniziativa è stata sostenuta da $1,4 miliardi di euro del Fondo per la ripresa e la resilienza dell'UE. [4]. Combinando il finanziamento pubblico con investimenti privati e garanzie da parte di organizzazioni come la Banca europea per gli investimenti sta rapidamente diventando il metodo preferito per le ristrutturazioni su larga scala che mantengono la convenienza economica. [7].
Governance dei dati e pianificazione pronta per l'audit
La creazione di piani di investimento solidi inizia con dati affidabili e ben documentati. Senza criteri decisionali chiari e registri verificabili, anche i migliori programmi di ristrutturazione possono crollare quando vengono esaminati da enti normativi, finanziatori o revisori. Assicurarsi che i dati siano pronti per la revisione non è solo una mossa intelligente: è essenziale per soddisfare gli standard normativi e qualificarsi per i finanziamenti UE.
Quali dati sono necessari per piani di investimento trasparenti
Un solido piano di investimento non si limita alla semplice documentazione immobiliare. Richiede una visione dettagliata e strutturata del vostro portafoglio di edifici, a partire dai dati sulle condizioni di base. Questi includono informazioni come valutazioni EPC, valutazioni dell'involucro e stati dei sistemi, tutti verificati da esperti qualificati per accuratezza e qualità. [8][16].
Da qui, dovrete incorporare le metriche relative all'energia e alle emissioni di carbonio, come i risparmi energetici primari e finali, le riduzioni delle emissioni di gas a effetto serra (GHG) e i miglioramenti previsti della classe EPC dopo i lavori di ristrutturazione. Indicatori finanziari come il valore attuale netto (VAN), il costo del ciclo di vita (LCC) e i periodi di ammortamento scontati sono altrettanto fondamentali. Queste metriche non solo aiutano la pianificazione interna, ma sono sempre più richieste dalle banche e dai fornitori di finanziamenti verdi prima di approvare i prestiti per l'efficienza energetica. [16].
"Le ristrutturazioni non si faranno, anche se tecnicamente ottimali, se non si dimostra la loro fattibilità economica". - Progetto OneClickRENO [16]
Anche i dati sociali giocano un ruolo fondamentale. Metriche come il risparmio sulle bollette energetiche e la qualità ambientale interna (IEQ) dimostrano che le ristrutturazioni stanno migliorando la qualità della vita dei residenti, non solo soddisfacendo i parametri tecnici. [2][8].
Un buon esempio è il modello di dati del progetto OneClickRENO. A gennaio 2026 era in fase di sperimentazione in Paesi come Irlanda, Spagna, Italia e Paesi Bassi. Il modulo del passaporto digitale per le ristrutturazioni utilizza una struttura gerarchica basata su uno scenario di base e su fasi di ristrutturazione, con schemi XML leggibili meccanicamente che consentono ai dati di fluire senza soluzione di continuità tra i sistemi di pianificazione e di conformità. [16].
| Categoria di dati | Indicatori chiave | Scopo |
|---|---|---|
| Linea di base | Classe EPC, condizioni dell'involucro, sistemi tecnici | Stabilisce il punto di partenza per gli investimenti |
| Energia e carbonio | Risparmio energetico primario/finale, riduzione dei gas serra | Traccia l'allineamento con gli obiettivi climatici |
| Metriche finanziarie | VAN, LCC, ROI, periodo di ammortamento | Supporta la valutazione da parte di banche e investitori |
| Sociale/Occupante | Risparmio sulla bolletta energetica, IEQ, prontezza intelligente | Garantisce l'accessibilità economica e il benessere degli inquilini |
Una volta raccolti questi dati completi, il passo successivo è quello di garantire che la governance e il monitoraggio della conformità siano in atto per convalidare le vostre decisioni.
Monitoraggio della governance e della conformità
La precisione dei dati è solo l'inizio. Mantenere registrazioni organizzate e tracciabili è fondamentale per la conformità, soprattutto con i requisiti aggiornati della rifusione del 2024 della Direttiva sul rendimento energetico degli edifici (EPBD). Entro il 29 maggio 2026, gli Stati membri dell'UE dovranno implementare schemi di passaporto per le ristrutturazioni, rendendo la governance dei dati standardizzata una necessità normativa. [8].
I registri digitali degli edifici sono diventati uno strumento chiave in questo processo. Essi fungono da archivio unico e verificabile per documenti essenziali come EPC, passaporti di ristrutturazione, rapporti di ispezione, punteggi Smart Readiness Indicator (SRI) e registrazioni dei lavori completati. Ciò fornisce una traccia chiara e verificabile per i finanziatori e le autorità di regolamentazione. [17]. Come spiega Andrei Vladimir Litiu, direttore esecutivo dell'associazione Centro EPB, spiega:
"Gli EPC rimangono la pietra miliare della conformità e della comunicazione dei dati, mentre gli RP stanno emergendo come tabelle di marcia personalizzate che consentono ristrutturazioni graduali allineate agli obiettivi nazionali"." [17]
Per i fornitori di alloggi sociali, strumenti come Oxand Simeo™ possono semplificare questo processo di governance. Queste piattaforme centralizzano i dati sulle condizioni degli asset, eseguono simulazioni di scenari e producono rapporti pronti per la revisione, conformi alla norma ISO 55001. Lo stesso set di dati utilizzato per la pianificazione quotidiana degli investimenti può anche soddisfare le esigenze di documentazione delle autorità di regolamentazione e delle istituzioni finanziarie, colmando il divario tra gestione operativa e conformità.
In conclusione, la governance non è solo un compito dietro le quinte. È ciò che rende credibile il vostro piano d'investimento per le parti interessate che contano di più: i finanziatori, le autorità di regolamentazione, gli inquilini e il vostro consiglio di amministrazione.
Conclusioni: Costruire portafogli di alloggi sociali resilienti e a basso consumo di carbonio
Il settore dell'edilizia sociale europea si trova di fronte a una sfida impegnativa: è necessario un investimento annuo di circa 150 miliardi di euro per rivedere un patrimonio edilizio in cui 75% le prestazioni sono scarse. La soluzione risiede nell'utilizzo di strategie basate sui dati che allineano i finanziamenti, la riduzione delle emissioni di carbonio e l'accessibilità per gli inquilini in un unico approccio coeso. [9][4].
I programmi di finanziamento dell'UE, come lo stanziamento di 19,6 miliardi di euro del Fondo per la ripresa e la resilienza e l'obiettivo annuale di 6 miliardi di euro della Banca europea per gli investimenti, offrono un sostegno finanziario essenziale. Tuttavia, i finanziamenti da soli non bastano. È fondamentale stabilire una chiara strategia di investimento, identificando gli edifici a cui dare priorità, in quale sequenza e per quali motivi. [9]. Se abbinati a dati patrimoniali precisi, questi strumenti finanziari consentono ai fornitori di alloggi di prendere decisioni ben informate e pronte per il futuro.
Nel corso di questo articolo, una cosa è emersa chiaramente: la pianificazione basata sui dati è la chiave di volta. Consolidando le informazioni sulle condizioni degli asset, sulle prestazioni energetiche e sulle metriche finanziarie, i fornitori possono prendere decisioni in grado di resistere all'esame delle autorità di regolamentazione, dei finanziatori e degli inquilini. Strumenti come Oxand Simeo™ trasformano questi dati in piani CAPEX pluriennali e attuabili, allineati agli obiettivi di riduzione delle emissioni di carbonio e ai requisiti di audit. Questo approccio non solo ottimizza le decisioni di investimento, ma garantisce anche che l'accessibilità degli inquilini rimanga una priorità.
L'accessibilità deve essere inserita nel processo fin dall'inizio, non trattata come un ripensamento. Le città faro di SUPERSHINE - Trieste, Riga e Herning - lo hanno dimostrato entro marzo 2026, dimostrando che le ristrutturazioni energetiche profonde possono ridurre i costi energetici delle famiglie fino a 45% [2]. Questi risultati evidenziano l'importanza di inserire i risparmi energetici nei modelli finanziari fin dalle prime fasi e di incorporare le tutele per gli inquilini in ogni fase della pianificazione.
"Se da un lato la mancanza di alloggi a prezzi accessibili è un problema crescente, dall'altro vediamo molte pratiche abitative che sono positive per le persone e per il pianeta". - Sorcha Edwards, Segretario Generale di Housing Europe [10]
Domande frequenti
Come scegliere quali edifici ristrutturare per primi?
Per ottenere un reale risparmio energetico e obiettivi ambientali, è necessario concentrarsi su edifici che offrano i seguenti vantaggi le maggiori opportunità per il miglioramento. Iniziate con le strutture ad alta efficienza energetica: pensate a luoghi con scarso isolamento o sistemi di riscaldamento e raffreddamento obsoleti. Questi sono spesso i peggiori colpevoli in termini di spreco di energia.
Un'altra mossa intelligente è quella di occupare gli edifici non occupati o sottoutilizzati. Riqualificando questi spazi, è possibile renderli più convenienti da gestire e contribuire a combattere la povertà energetica. Inoltre, l'allineamento di questi sforzi con strategie più ampie, come i Piani nazionali di ristrutturazione degli edifici, assicura che i progetti siano mirati a massimizzare la decarbonizzazione e a promuovere l'inclusione sociale. Si tratta di affrontare aree ad alto impatto sia per il pianeta che per le persone.
Quali sono i finanziamenti dell'UE che possono finanziare i retrofit profondi e come si fa a qualificarsi?
Le opportunità di finanziamento dell'UE per gli interventi di deep retrofit nell'edilizia sociale passano principalmente attraverso il programma Strumento di recupero e resilienza (RRF) e Fondi della politica di coesione. Queste iniziative sono pensate per sostenere progetti che migliorano l'efficienza energetica e supportano le ristrutturazioni.
Per essere ammissibili, i progetti devono essere in linea con gli obiettivi chiave dell'UE, come ad esempio decarbonizzazione, aumentare l'efficienza energetica, e promuovere l'inclusione sociale. I candidati devono presentare proposte ben preparate che mettano in evidenza aspetti quali sostenibilità, efficacia dei costi, e il benefici sociali dei loro piani, concentrandosi in particolare sull'aiuto ai gruppi vulnerabili o alle famiglie che lottano contro la povertà energetica.
Come si fa a mantenere le ristrutturazioni a prezzi accessibili senza sfollare gli inquilini?
Le ristrutturazioni possono rimanere a basso costo e prevenire il trasferimento degli inquilini abbinando le migliorie energetiche a opzioni di finanziamento pubblico come sovvenzioni o prestiti a basso interesse per aiutare a coprire le spese. Queste strategie non solo riducono le bollette, ma mantengono anche stabili i costi complessivi della vita. Politiche di sostegno come il controllo degli affitti, la tutela degli inquilini e gli accordi di accessibilità a lungo termine giocano un ruolo fondamentale in questo processo. Inoltre, approcci finanziari creativi come i fondi di rotazione possono attirare investimenti privati, migliorare la qualità degli alloggi e garantire l'accessibilità, il tutto senza far aumentare gli affitti.
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