EPBD 2026: cosa significa la scadenza di recepimento del 29 maggio per gli asset owner

La Direttiva sulla prestazione energetica nell’edilizia (EPBD) sta cambiando il modo in cui gli immobili vengono gestiti in Europa. Entro il 29 maggio 2026 gli Stati membri dovranno recepire la direttiva aggiornata nel diritto nazionale, rendendo più stringenti gli obblighi per chi gestisce portafogli immobiliari: riqualificazione degli edifici meno performanti, adozione di Building Automation and Control Systems (BACS) dove richiesto e allineamento ai criteri Zero-Emission Building (ZEB) per le nuove costruzioni.

• Tutti gli edifici dovranno essere gestiti in coerenza con i Minimum Energy Performance Standards (MEPS), per evitare sanzioni, perdita di valore o limitazioni su vendita e locazione.
• I nuovi edifici pubblici dovranno rispettare gli standard ZEB dal 1 gennaio 2028, mentre tutti i nuovi edifici dovranno farlo dal 1 gennaio 2030.
• I sistemi di riscaldamento a combustibili fossili sono in fase di uscita: i sussidi alle caldaie autonome alimentate da combustibili fossili sono terminati dal 1 gennaio 2025.

Per gli asset owner, la non conformità può tradursi in multe, minore accesso al capitale e “brown discount” sul valore degli immobili. Strumenti come Oxand Simeo™ aiutano a trasformare audit, dati energetici e rischi di portafoglio in piani di investimento basati sui dati e report pronti per audit. Anticipare e decisivo: le riqualificazioni su larga scala richiedono spesso anni tra diagnosi, budget, gare, autorizzazioni ed esecuzione.

Timeline di conformità EPBD 2026 e principali scadenze per gli asset owner europei

Direttiva sulla prestazione energetica nell’edilizia (EPBD): requisiti di carbonio sull’intero ciclo di vita

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Cosa cambia per gli asset owner con la nuova EPBD

La revisione dell’EPBD porta gli obiettivi di prestazione energetica da ambizione volontaria a requisito regolatorio. Le direzioni immobiliari, gli operatori infrastrutturali e i gestori di grandi portafogli devono valutare, pianificare e riqualificare gli edifici in modo coerente con i nuovi benchmark.

La direttiva agisce su tre aree principali: standard energetici minimi per gli edifici esistenti, criteri zero emissioni per le nuove costruzioni e integrazione delle energie rinnovabili. Gli asset non residenziali dovranno dare priorità agli edifici meno efficienti, mentre i portafogli residenziali saranno misurati su obiettivi nazionali di riduzione dei consumi medi. Il passaggio da obblighi edificio-per-edificio a obiettivi di portafoglio offre una certa flessibilità, ma non riduce la sostanza dell’obbligo: i piani devono essere dimostrabili, finanziabili e coerenti con le traiettorie nazionali.

Obiettivi principali dell’EPBD

La direttiva punta a tre risultati: edifici nuovi a zero emissioni, riqualificazione significativa degli immobili con le peggiori prestazioni e uscita completa dai sistemi di riscaldamento a combustibili fossili entro il 2040 [1].

Per le nuove costruzioni, tutti gli edifici dovranno rispettare i criteri zero emissioni dal 1 gennaio 2030; gli edifici pubblici hanno una scadenza anticipata al 1 gennaio 2028 [9]. Un edificio zero emissioni e definito come un edificio ad alta efficienza energetica in cui quasi tutta l’energia proviene da fonti rinnovabili, in sito o nelle vicinanze.

Gli obiettivi di riqualificazione seguono una traiettoria graduale. Gli edifici non residenziali dovranno raggiungere specifici benchmark di prestazione energetica, mentre i portafogli residenziali saranno chiamati a ridurre il consumo di energia primaria a livello nazionale [7].

Il sostegno finanziario alle caldaie autonome alimentate da combustibili fossili si e chiuso il 1 gennaio 2025 e l’eliminazione completa dei sistemi di riscaldamento fossili e prevista entro il 2040 [1].

Per rendere operativi questi obiettivi, la direttiva utilizza strumenti di conformità come MEPS e attestati energetici più robusti.

Standard minimi di prestazione energetica (MEPS) e requisiti EPC

I MEPS sono lo strumento di enforcement che rende verificabili gli obiettivi di riqualificazione: definiscono livelli minimi di prestazione energetica che gli edifici devono raggiungere entro scadenze specifiche. Gli Energy Performance Certificates (EPC), nati soprattutto come strumenti informativi, diventano così un elemento centrale della conformità.

Nella direttiva rivista, gli EPC sono l’indicatore principale per dimostrare l’allineamento ai requisiti. Come spiega Andrei Vladimir Litiu, Executive Director dell’EPB Center:

“L’EPC diventa il punto di controllo per dimostrare la conformità. Senza un EPC migliorato, un proprietario non può legalmente continuare a usare o trasferire un edificio che resta sotto lo standard” [10].

L’UE ha introdotto una scala EPC armonizzata da A a G per tutti gli Stati membri. La classe A e riservata agli edifici zero emissioni, mentre la classe G rappresenta il 15% peggiore del parco edilizio nazionale. Per gli edifici non residenziali, i MEPS possono essere attivati da eventi come vendita, locazione o ristrutturazioni importanti [7]. Per il residenziale, invece, l’approccio resta più flessibile e si concentra sul raggiungimento di obiettivi nazionali complessivi di riduzione energetica.

Passaporti di ristrutturazione e integrazione delle rinnovabili

I Building Renovation Passports (BRP) offrono un piano dettagliato e progressivo per aiutare gli asset owner a raggiungere benchmark energetici a livello di portafoglio. Indicano una roadmap di riqualificazione, in modo che gli interventi siano economicamente sostenibili e allineati agli obiettivi zero emissioni [8]. Come osserva il team editoriale di BUILD UP:

“I passaporti di ristrutturazione hanno il potenziale unico di tradurre obiettivi politici di alto livello in piani d’azione specifici per edificio, aiutando proprietari e professionisti a rispondere alla domanda su quale sequenza di miglioramenti permetterà di raggiungere la prestazione richiesta entro il 2030 o il 2035” [8].

I BRP aiutano anche a evitare effetti di lock-in, cioè interventi iniziali mal sequenziati che limitano le opzioni future. Installare una pompa di calore sovradimensionata prima di migliorare l’involucro, per esempio, può aumentare costi e inefficienze. Ordinando gli interventi nella sequenza corretta, il passaporto consente di massimizzare l’efficienza energetica e ridurre i costi lungo il ciclo di vita.

Gli Stati membri devono attivare programmi nazionali per i BRP entro il 29 maggio 2026 [8]. Anche se spesso resteranno volontari, alcuni Paesi potranno richiederli in momenti chiave, come la vendita di un immobile. Inoltre, l’Allegato VIII della nuova EPBD prevede che i BRP includano stime sulla quantità di energia rinnovabile che un edificio potrà generare e utilizzare dopo la riqualificazione.

L’integrazione delle rinnovabili e un altro asse portante della direttiva. I nuovi edifici dovranno essere progettati per ospitare impianti solari, mentre gli edifici non residenziali esistenti oltre 500 m² sottoposti a ristrutturazioni importanti dovranno installare sistemi solari entro il 31 dicembre 2027 [9]. La riqualificazione energetica si collega quindi direttamente alla generazione rinnovabile in sito.

Rischi di non conformità dopo la scadenza di recepimento

Dal 29 maggio 2026, gli asset owner che non si allineano ai requisiti EPBD possono trovarsi esposti a conseguenze più ampie delle sole sanzioni: accesso al capitale più difficile, perdita di valore immobiliare e problemi operativi capaci di bloccare transazioni o attività quotidiane.

Sanzioni finanziarie e accesso limitato al capitale

Ogni Stato membro applichera le proprie sanzioni per la non conformità, ma la direttiva richiede misure “efficaci, proporzionate e dissuasive” [13]. In Inghilterra e Galles, per esempio, le multe per il mancato rispetto degli standard EPC minimi saliranno a 30.000 sterline, circa 36.000 dollari, per immobile a partire da gennaio 2026 [14].

Oltre alle multe, la non conformità può ridurre l’accesso a finanziamenti green, sussidi pubblici e agevolazioni fiscali. Le istituzioni finanziarie collegano sempre più spesso le condizioni di prestito alla prestazione energetica degli edifici; un immobile non conforme può quindi subire tassi più elevati o perdere l’idoneita a prestiti allineati alla Tassonomia UE [11][6][3]. Aumenta inoltre la pressione finanziaria dovuta alla fine dei sussidi per caldaie autonome a combustibili fossili, avvenuta il 1 gennaio 2025 [1][12].

Questi impatti economici possono tradursi in svalutazioni di mercato e ostacoli operativi.

Perdita di valore degli immobili e criticità operative

La non conformità incide sia sul valore degli asset sia sulla loro utilizzabilita.

Gli edifici non conformi possono subire un “brown discount”, cioè uno sconto di mercato rispetto agli immobili allineati ai requisiti [15]. In alcuni mercati europei, gli immobili residenziali con le migliori classi EPC possono ottenere premi di prezzo intorno al 25% rispetto a immobili equivalenti con rating peggiori [15]. Gli edifici che non raggiungono standard ZEB o MEPS rischiano di diventare stranded assets: beni difficili da affittare o vendere per vincoli regolatori [16][17].

Alcune giurisdizioni potranno introdurre divieti più severi, come il blocco della locazione di uffici sotto la classe energetica C o della vendita di immobili in classe G dopo il 2030 [6]. Questo crea ostacoli concreti: impossibilità di rinnovare licenze operative, concludere transazioni o attrarre conduttori [3].

Per gli edifici non residenziali con sistemi HVAC oltre 290 kW, la mancata installazione di un BACS entro il 1 gennaio 2026 aggiunge un ulteriore costo, perché rende necessarie ispezioni manuali periodiche [6][3]. Come sintetizza BlueBMS:

“I sistemi legacy diventano passività, e i moderni requisiti EU EPBD 2026 per i BMS (Building Management Systems) diventano la base per l’esercizio legale nel settore commerciale” [3].

Anche audit non superati, EPC mancanti o Building Renovation Passports incompleti possono portare a permessi edilizi sospesi e ritardi nelle ristrutturazioni importanti [18][12]. Con controlli nazionali più stringenti, questi problemi tenderanno a diventare più rilevanti per gli asset owner.

Come allineare i portafogli immobiliari ai requisiti EPBD

Le nuove regole EPBD richiedono un approccio proattivo. L’obiettivo e costruire una baseline affidabile, ordinare le priorità di investimento e trasformare il rischio regolatorio in roadmap di riqualificazione coerenti con costi, carbonio e valore degli asset.

Audit energetici e valutazioni di portafoglio

Il primo passo e verificare e aggiornare gli EPC di tutti gli immobili, assicurandosi che siano coerenti con la scala A-G armonizzata. Questa standardizzazione permette confronti affidabili e aiuta a identificare il 16% peggiore degli edifici non residenziali, cioè i target chiave per la riqualificazione entro il 2030 [6].

Durante gli audit, i sistemi HVAC meritano attenzione prioritaria. Gli immobili con impianti oltre 290 kW devono installare BACS entro il 1 gennaio 2026 [6]. Dove i BACS non sono presenti, diventano obbligatorie ispezioni manuali periodiche.

Oltre all’energia operativa, per nuove costruzioni e ristrutturazioni importanti va valutato il whole-life carbon (WLC), cioè il carbonio sull’intero ciclo di vita. Il calcolo include il carbonio incorporato nei materiali e l’energia usata durante l’esercizio [19]. Per gli edifici oltre 1.000 m², la divulgazione del WLC sarà richiesta dal 1 gennaio 2028; dal 2030 riguardera tutti i nuovi edifici [19].

Paul Astle, Building Decarbonisation Lead di Ramboll, sottolinea l’urgenza:

“Il 2030 sembra lontano, ma non lo e. Con i cambiamenti richiesti in tutto il settore, dobbiamo agire ora per costruire competenze, dati e capacità progettuale per la conformità al carbonio sull’intero ciclo di vita” [19].

Vanno colmate anche le lacune nei dati sui consumi energetici. Dati mancanti possono incidere sulle valutazioni immobiliari e rendere meno affidabile la pianificazione della decarbonizzazione [20].

Una volta stabilite baseline accurate, è possibile costruire piani di investimento capaci di ridurre i rischi e allinearsi agli obiettivi carbonio.

Sviluppare piani di investimento basati sul rischio e allineati al carbonio

Partendo dalle valutazioni aggiornate, occorre stimare il rischio di conformità di ogni asset. Gli immobili in classe “G” o “F” sono particolarmente esposti al rischio di diventare non locabili o non vendibili man mano che gli standard si irrigidiscono [6][20].

Per affrontare questi rischi, i Renovation Passports offrono una guida digitale e progressiva agli interventi necessari per rispettare i MEPS ed evitare stranded assets. Pianificare gli interventi in sequenza consente di evitare inefficienze: migliorare prima l’involucro riduce il fabbisogno termico e permette poi di installare sistemi più piccoli ed efficienti [8].

Le scadenze principali devono guidare il calendario delle riqualificazioni:

Poiché i sussidi al riscaldamento fossile sono terminati il 1 gennaio 2025 [6], i piani dovrebbero orientare il capitale verso pompe di calore, sistemi ibridi e rinnovabili, anche per migliorare l’accesso a finanziamenti green.

Creare roadmap di riqualificazione per la conformità

Una roadmap di riqualificazione trasforma audit e valutazioni in azioni finanziabili. Dovrebbe includere metriche quantificate per ogni intervento: risparmio energetico previsto, riduzione delle emissioni di gas serra, risparmio in bolletta e classe EPC attesa dopo la riqualificazione [8]. Questo dettaglio aiuta a giustificare gli investimenti verso stakeholder, direzione e finanziatori.

Gli interventi vanno sincronizzati con eventi di ciclo di vita come cambi conduttore, sostituzioni impiantistiche o lavori già programmati [8][7]. Per esempio, la sostituzione di una copertura può diventare l’occasione per aggiungere isolamento o predisporre l’impianto fotovoltaico, in linea con i requisiti futuri [4].

La roadmap dovrebbe includere anche criteri più ampi di sostenibilità: circolarita dei prodotti, qualità ambientale interna (IEQ), salute e comfort degli occupanti, resilienza climatica [8]. Questi fattori incidono sempre di più su valore immobiliare, attrattivita per i conduttori e accesso al capitale.

Un esempio e il Centro educativo Slava Raskaj in Croazia, che ha combinato miglioramento sismico ed efficientamento energetico, riducendo in modo significativo i costi energetici e migliorando la qualità dell’aria interna [2].

Infine, la roadmap deve collegarsi alle fonti di finanziamento disponibili. Schemi di incentivo, assistenza tecnica e servizi di advisory nazionali o UE possono sostenere gli interventi, ma richiedono documentazione coerente e tempi di preparazione adeguati [8].

Usare Oxand Simeo™ per ottimizzare i piani di investimento negli asset

Oxand Simeo™ trasforma i dati di audit in strategie di investimento precise e basate sul rischio. Collegando valutazioni energetiche, stato degli asset e gestione strategica del portafoglio, la piattaforma supporta un approccio coerente con i requisiti EPBD.

Funzionalita chiave di Oxand Simeo™ per la conformità EPBD

Oxand Simeo™ utilizza 10.000 modelli proprietari di invecchiamento e performance energetica e 30.000 azioni manutentive per prevedere come componenti e sistemi edilizi invecchieranno e consumeranno energia nel tempo [21]. Questo sposta il focus dalla sostituzione basata sull’età alla priorità guidata dal rischio.

Il modulo Energy Performance and Carbon Footprint Reduction calcola i risparmi energetici in kWh e le riduzioni di gas serra per ogni intervento di manutenzione o modernizzazione pianificato [21]. In questo modo diventa più chiaro quali investimenti contribuiscono al raggiungimento dei MEPS. Un cliente del settore pubblico, per esempio, ha risparmiato 4 milioni di euro di costi energetici su 66 edifici nel primo ciclo di budget, riducendo al tempo stesso il backlog manutentivo del 27% [21].

Con il reporting di conformità automatizzato, Simeo™ semplifica la preparazione degli audit. I report allineati a EPBD e ISO 55001 possono essere esportati rapidamente, riducendo fino al 70% il tempo di preparazione [21]. I team possono così concentrarsi sull’esecuzione dei piani, non sulla ricostruzione manuale della documentazione.

Lo Scenario Simulator permette di testare e confrontare piani di investimento con vincoli diversi: budget, rischio, prestazione energetica ed emissioni carbonio [21]. Costi e tempistiche possono essere modificati per mantenere i piani adattabili a nuove priorità o condizioni di campo. La maggior parte degli utenti riesce ad avviare scenari pluriennali entro due settimane [21].

“Ci siamo rivolti a Oxand perché avevamo bisogno di uno strumento capace di darci una visione predittiva, non solo correttiva, e di aiutarci a gestire i nostri investimenti in modo più efficace. Oxand si e distinto per le sue capacità di gestione del rischio.” - Head of Budget and Asset Valuation Department, In’li [22]

Queste funzionalita mostrano come Oxand Simeo™ renda più concreta la differenza tra pianificazione pre-EPBD e pianificazione post-EPBD.

Confronto di scenario: pianificazione pre-EPBD e post-EPBD

Ecco un confronto tra metodi tradizionali e pianificazione degli investimenti negli asset (AIP) con Oxand Simeo™ per la conformità EPBD:

Il confronto e netto: Oxand Simeo™ combina dati tecnici e pianificazione strategica per ridurre il costo totale di proprietà fino al 30% [21][22]. Allineando la strategia di investimento agli obiettivi regolatori, diventa più facile evitare sanzioni, proteggere il valore degli asset e accedere a finanziamenti green.

Conclusione: prepararsi alla scadenza EPBD 2026

La scadenza del 29 maggio 2026 è più vicina di quanto sembri. Considerando che retrofit di grande scala richiedono spesso da 24 a 48 mesi tra pianificazione ed esecuzione, partire presto è essenziale per raggiungere i primi requisiti di conformità entro il 2030. Gli edifici pesano in modo rilevante su consumi energetici ed emissioni di gas serra, e quelli con le prestazioni peggiori saranno chiamati a interventi obbligatori entro il 2030 [6][5].

“Se aspetti che ogni complessità sia risolta prima di agire, rischi di restare ancora più indietro.” - Ciaran O’Leary, Head of Sustainability, Catalyst [23]

La priorità e avviare un audit completo del portafoglio. Identifica gli immobili con bassa efficienza energetica, spesso quelli con le classi EPC peggiori, e valuta per primi gli edifici con sistemi HVAC oltre 290 kW, dove i BACS devono essere installati entro il 1 gennaio 2026. In parallelo, costruisci piani di riqualificazione per fasi, allineati agli obiettivi di riduzione carbonio [6][20].

Agire ora aiuta anche a intercettare finanziamenti green e sussidi ancora disponibili, destinati probabilmente a diventare più selettivi nel tempo, soprattutto dopo la fine del sostegno alle caldaie fossili autonome nel 2025 [6][5].

La domanda di riqualificazioni e destinata ad aumentare, mettendo sotto pressione disponibilità di manodopera qualificata, competenze tecniche e materiali. Coinvolgere per tempo partner tecnici e finanziari riduce il rischio di brown discount e stranded assets, preservando valore immobiliare e attrattivita per gli occupanti [6][20].

Questi passi non servono solo a rispettare l’EPBD: collegano gli investimenti agli obiettivi più ampi di riduzione carbonio. Oxand Simeo™ può semplificare il percorso trasformando dati complessi sugli asset in piani di investimento operativi, basati sul rischio e supportati da report di conformità, analisi di scenario e metriche energetiche integrate. La preparazione anticipata protegge gli asset, riduce l’incertezza e rende più credibile il percorso verso un portafoglio sostenibile.

FAQ

La scadenza del 29 maggio 2026 significa che i miei edifici devono già essere riqualificati?

No. Il 29 maggio 2026 e la scadenza per recepire l’EPBD nel diritto nazionale, non la data entro cui tutti gli edifici devono essere già riqualificati. Entro quella data, però, i piani di riqualificazione e conformità dovrebbero essere avviati, in modo da rispettare le traiettorie e le scadenze successive della direttiva.

Quali asset del mio portafoglio devo correggere per primi per evitare che diventino stranded?

Conviene partire dagli asset con rischio ambientale e carbonio più elevato: edifici energivori, con isolamento insufficiente, impianti obsoleti o carbonio incorporato rilevante. Sono gli immobili più esposti a standard più severi, perdita di valore e limiti su locazione o vendita.

Le priorità tipiche includono miglioramento dell’involucro, ottimizzazione HVAC, riduzione del carbonio incorporato quando possibile e sostituzione progressiva dei sistemi fossili. Questi interventi riducono il rischio regolatorio e sostengono obiettivi di decarbonizzazione più ampi.

Cosa devo fare ora se il mio edificio ha bisogno di BACS o solare per restare conforme?

Inizia verificando lo stato dei sistemi esistenti rispetto ai requisiti BACS e al potenziale solare dell’edificio. Poi valuta gli interventi necessari: automazione e controllo per migliorare l’efficienza energetica, predisposizione o installazione fotovoltaica, eventuale integrazione con pompe di calore o sistemi efficienti. Usa le linee guida ufficiali e coinvolgi professionisti qualificati per costruire soluzioni economicamente sostenibili prima che le scadenze nazionali diventino operative.

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