Carbone sur le cycle de vie des bâtiments : ce que les propriétaires d'actifs doivent savoir avant 2028

L’échéance de 2028 pour les évaluations carbone du cycle de vie obligatoires approche rapidement. À partir du 1ᵃᵉʳ janvier 2028, les nouveaux bâtiments de plus de 1 000 m² dans l’UE devront afficher leur potentiel de réchauffement global (GWP) sur cycle de vie sur leur certificat de performance énergétique. Les bâtiments publics font face à des exigences encore plus strictes, avec zéro émission de combustibles fossiles sur site dès la même échéance. D’ici 2030, ces règles s’appliqueront à tous les nouveaux bâtiments, quelle que soit leur taille.

Les propriétaires d’actifs doivent agir dès maintenant pour éviter des retards coûteux, une dévalorisation et des pénalités de marché. Les étapes clés incluent :

• Comprendre le carbone du cycle de vie : cela englobe à la fois le carbone incorporé (matériaux et construction) et le carbone opérationnel (consommation d’énergie pendant la vie du bâtiment).
• Respecter la réglementation : la directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments (EPBD) impose le calcul du GWP et le respect des normes de bâtiment à émissions nulles (ZEB).
• Réduire les émissions : utiliser des matériaux bas carbone, des systèmes d’énergie renouvelable et des outils prédictifs pour aligner les investissements sur des objectifs de carbone et de coût.

Retarder l’action expose à des pénalités de non-conformité et à des pertes financières. Une planification précoce et des données carbone précises sont essentielles pour répondre à ces exigences et rester compétitif sur un marché de plus en plus attentif au carbone.

Décarboner les bâtiments : une approche sur l’ensemble du cycle de vie

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Réglementations et objectifs qui pilotent la décarbonation des bâtiments

Échéances de conformité pour la décarbonation des bâtiments dans l’UE, 2026-2030

Le passage vers l’intégration des indicateurs carbone du cycle de vie dans la planification des investissements est porté par une série de directives européennes. L’une des plus marquantes est la refonte de la directive sur la performance énergétique des bâtiments (EPBD, UE 2024/1275), qui élargit le champ d’une simple consommation énergétique opérationnelle au carbone sur l’ensemble du cycle de vie. Cela signifie prendre en compte les émissions non seulement pendant l’usage d’un bâtiment, mais aussi celles issues des matériaux, de la construction et des autres phases de son cycle de vie [3]. Un élément clé de cette directive est la norme de bâtiment à émissions nulles (ZEB), qui impose que, à partir du 1ᵃᵉʳ janvier 2028, tous les nouveaux bâtiments publics éliminent leurs émissions de combustibles fossiles sur site [3][1].

Renforçant cette transition, le règlement délégué (C/2025/8723), adopté en décembre 2025, introduit une méthode standardisée de calcul du potentiel de réchauffement global (GWP) sur le cycle de vie à l’échelle de l’UE. Ce règlement impose une période d’étude de 50 ans et exige que les valeurs de GWP figurent sur les certificats de performance énergétique (CPE), renforçant la transparence de la performance carbone pour les prêteurs et les investisseurs [4]. Il établit également une hiérarchie des données, privilégiant les déclarations environnementales de produit (EPD) vérifiées aux données génériques. L’utilisation de valeurs génériques ou par défaut peut gonfler le GWP déclaré d’un bâtiment, nuisant potentiellement à sa valeur de marché et à ses perspectives de financement. Cela incite les propriétaires d’actifs à s’appuyer sur des données précises, spécifiques au fabricant [4].

Plafonds nationaux de GWP et référentiels de réduction

Si l’UE fournit le cadre global, il revient à chaque État membre de fixer des plafonds de GWP spécifiques. D’ici 2027, tous les pays de l’UE devront publier des feuilles de route détaillant leurs plafonds nationaux de GWP et leurs objectifs de réduction. Ces feuilles de route feront passer l’attention de la simple déclaration carbone à des normes de performance opposables [4].

L’agenda climatique plus large de l’UE, présenté dans le paquet « Fit for 55 », vise une réduction de 55 % des émissions de gaz à effet de serre d’ici 2030 par rapport aux niveaux de 1990 [3]. Les bâtiments jouent un rôle critique dans cet effort : ils représentent environ 40 % de la consommation énergétique totale de l’UE et plus d’un tiers des émissions de gaz à effet de serre liées à l’énergie. De plus, les déchets de construction et de démolition constituent environ 40 % du flux total de déchets de l’UE [4]. À mesure que les États membres transposent l’EPBD révisée dans leur droit national avant mai 2026, les propriétaires d’actifs peuvent s’attendre à des variations dans la mise en œuvre et l’application des plafonds de GWP. Ces référentiels serviront de base aux échéances de conformité présentées ci-dessous.

Échéances de conformité et risques de non-conformité

Le calendrier réglementaire est serré, et manquer ces échéances pourrait entraîner de lourdes conséquences financières et réputationnelles. Voici un récapitulatif des principales échéances et exigences :

Ne pas respecter ces exigences peut entraîner des retards de permis, une hausse des coûts de financement et une compétitivité de marché réduite. Les prêteurs intègrent de plus en plus les CPE dans leurs évaluations de risque, et les bâtiments à la performance carbone médiocre risquent d’être délaissés au profit d’alternatives plus vertes.

« Si un concurrent dispose d’EPD à jour et vérifiées par un tiers et que vous n’en avez pas, vous demandez à l’équipe d’accepter des hypothèses pessimistes. Cela suffit à écarter des produits avant même que le prix n’entre en jeu. »

• EPD Guide [4]

Les implications financières sont importantes. Les biens qui atteignent ou dépassent ces standards carbone obtiennent des valorisations plus élevées, tandis que ceux qui restent en deçà risquent de subir de lourdes « décotes brunes », qui peuvent gravement affecter la valeur de l’actif. Pour les propriétaires d’actifs, l’échéance de 2028 n’est pas un jalon lointain – c’est un défi imminent qui exige une attention immédiate dans la planification des investissements d’aujourd’hui.

Les émissions carbone tout au long du cycle de vie du bâtiment

Pour les propriétaires d’actifs qui planifient leurs investissements avant 2028, comprendre les émissions à chaque étape du cycle de vie d’un bâtiment est essentiel. Le GWP (potentiel de réchauffement global) sur cycle de vie décompose les émissions depuis l’extraction des matériaux jusqu’à la mise au rebut. Ci-dessous, nous explorons les émissions liées à la construction, à l’exploitation du bâtiment et à la phase de démolition.

Construction et carbone incorporé (modules A1-A5)

Le carbone incorporé désigne les émissions figées dans un bâtiment avant même qu’il ne devienne opérationnel. Ces émissions proviennent de la production des matériaux, du transport et de la construction sur site. Cette phase englobe tout, de l’extraction et de la fabrication des matériaux à la livraison et à l’assemblage. Pour réduire le carbone incorporé, choisir judicieusement les matériaux est essentiel. Des options comme l’acier bas carbone, le ciment bas carbone et les matériaux biosourcés comme le bois peuvent réduire significativement les émissions. Le bois, en particulier, gagne en popularité car il peut stocker du CO₂.

De plus, des pratiques comme la réutilisation d’éléments structurels ou l’intégration de contenu recyclé jouent un rôle crucial dans la réduction des émissions. Pour un reporting précis, les propriétaires d’actifs doivent s’appuyer sur des déclarations environnementales de produit (EPD) spécifiques à chaque fabricant plutôt que sur des données génériques. L’utilisation de chiffres inexacts ou gonflés pourrait affecter la valeur de marché et les possibilités de financement [1].

Carbone opérationnel (module B6)

Le carbone opérationnel inclut les émissions liées à la consommation d’énergie pendant l’usage d’un bâtiment – chauffage, climatisation, éclairage et alimentation des équipements. Si les gains d’efficacité énergétique ont contribué à réduire ces émissions au fil du temps, elles représentent toujours une part importante de l’empreinte carbone totale d’un bâtiment.

La norme de bâtiment à émissions nulles (ZEB), effective pour tous les nouveaux bâtiments d’ici le 1ᵃᵉʳ janvier 2030, exige une efficacité énergétique élevée et impose que tout besoin énergétique résiduel provienne de sources renouvelables. Les nouveaux bâtiments doivent être conçus pour accueillir des technologies solaires, comme des panneaux photovoltaïques ou des systèmes thermiques solaires, et intégrer des systèmes d’automatisation pour surveiller et optimiser leur consommation d’énergie.

La réglementation vise également à réduire la consommation énergétique résidentielle de 16 % d’ici 2030, puis de 20 à 22 % d’ici 2035. Par ailleurs, au moins 16 % des bâtiments non résidentiels les moins performants énergétiquement devront être rénovés d’ici 2030 [2]. Ces mesures affectent directement la performance de long terme des actifs et leur conformité réglementaire.

Carbone de fin de vie (modules C1-C4)

Le carbone de fin de vie désigne les émissions générées par la démolition, le traitement des déchets, le transport et la mise au rebut. Le concept de « sac à dos d’émissions » souligne que les émissions incorporées restent partie intégrante de l’empreinte carbone d’un bâtiment jusqu’à ce qu’elles soient totalement amorties. Si un bâtiment est démoli avant l’amortissement complet de ces émissions, la dette carbone restante, ajoutée aux émissions de déconstruction, se transfère à la structure de remplacement [5].

Pour répondre à cet enjeu, les propriétaires d’actifs peuvent concevoir des bâtiments démontables et réutilisables, garantissant que les matériaux sont récupérés plutôt qu’envoyés en décharge [6]. La construction modulaire et les composants préfabriqués facilitent la récupération des matériaux pour de futurs projets. La feuille de route nationale danoise de 2025 illustre bien cette approche. Elle introduit des stratégies échelonnées, incluant des plafonds de carbone sur l’ensemble du cycle de vie obligatoires, soutenues par plus de 600 acteurs de l’industrie [6].

Pour les propriétaires d’actifs, la leçon est claire : évaluer soigneusement le sac à dos d’émissions avant d’opter pour la démolition. La rénovation s’avère souvent le choix le plus intelligent – à la fois sur le plan environnemental et financier [5].

Comment réduire le carbone sur cycle de vie dans les portefeuilles de bâtiments

Le cadre réglementaire étant posé, les propriétaires d’actifs doivent désormais agir concrètement pour réduire les émissions carbone sur le cycle de vie. Voici des stratégies pratiques pour réduire les émissions sur les phases de construction, d’exploitation et de fin de vie, en cohérence avec les objectifs 2028.

Utiliser des matériaux bas carbone et une conception circulaire

Les matériaux utilisés dans la construction déterminent en grande partie l’empreinte carbone d’un bâtiment avant même qu’il ne devienne opérationnel. Opter pour de l’acier bas carbone et du ciment bas carbone peut réduire significativement les émissions incorporées, tandis que la construction bois offre l’avantage supplémentaire de stocker du carbone. Les nouvelles réglementations exigent un reporting précis du potentiel de réchauffement global (GWP) sur cycle de vie pour les nouveaux bâtiments, faisant de la transparence des matériaux une priorité.

Pour répondre à ces exigences, les propriétaires d’actifs doivent privilégier des matériaux appuyés par des données carbone vérifiées. Le règlement produits de construction (CPR) et la législation Écoconception imposent aux fabricants de fournir ces données, garantissant la conformité et évitant les émissions gonflées issues de chiffres génériques. De plus, la conception pour le démontage – planifier comment les matériaux pourront être récupérés, transportés et réutilisés en fin de vie du bâtiment – transforme le concept de construction circulaire en approche pratique.

Intégrer l’énergie renouvelable et améliorer l’efficacité énergétique

Les émissions opérationnelles restent un défi majeur, d’autant plus que les normes d’efficacité se durcissent. D’ici 2030, tous les nouveaux bâtiments devront être « prêts au solaire », c’est-à-dire conçus pour accueillir des systèmes photovoltaïques ou thermiques solaires. Pour les bâtiments non résidentiels existants, des installations solaires seront exigées partout où c’est techniquement et économiquement réalisable. Ces mesures s’alignent sur les réglementations à venir visant à sortir progressivement de la dépendance aux combustibles fossiles [2].

La norme de bâtiment à émissions nulles (ZEB) s’appliquera aux nouveaux bâtiments publics à partir de janvier 2028, puis à tous les nouveaux bâtiments d’ici 2030. Cette norme exige une efficacité énergétique élevée et un approvisionnement en énergie renouvelable pour tout besoin résiduel. Les propriétaires d’actifs devraient également se concentrer sur la rénovation des 16 % de leurs biens non résidentiels les moins performants d’ici 2030 pour atteindre les objectifs de réduction énergétique [2]. Les systèmes d’automatisation et de contrôle du bâtiment peuvent jouer un rôle crucial ici, en permettant une surveillance et une optimisation en temps réel de la consommation énergétique, améliorant à la fois la performance et la conformité réglementaire.

« 2030 semble loin, mais ça ne l’est pas. Avec les changements exigés à travers toute l’industrie, nous devons agir dès maintenant pour construire la littératie, les données et la capacité de conception nécessaires à la conformité carbone sur l’ensemble du cycle de vie. » – Paul Astle, responsable de la décarbonation du bâtiment, Ramboll [2]

Utiliser des outils prédictifs pour la réduction du carbone

Au-delà des améliorations sur les matériaux et l’énergie, les outils prédictifs révolutionnent la manière dont les propriétaires d’actifs planifient leurs investissements pour réduire le carbone. Ces outils permettent une modélisation précise et une analyse de scénarios, essentielles à une gestion carbone efficace. Par exemple, Oxand Simeo™ intègre les données sur les actifs, leur état et leur consommation énergétique dans des plans CAPEX et de maintenance pluriannuels. Cela permet aux propriétaires d’actifs d’évaluer comment différents niveaux d’investissement affectent les émissions, les risques et les coûts sur une période de 5 à 10 ans [7].

Un exemple concret vient d’In’li, une organisation immobilière française qui a adopté Oxand Simeo pour aligner ses objectifs de performance énergétique avec sa stratégie d’investissement. En passant d’une approche réactive à une approche prédictive, la responsable du département Budget et Valorisation du Patrimoine de l’organisation a exploité les fonctionnalités de gestion du risque de la plateforme pour optimiser ses investissements et atteindre ses objectifs de décarbonation [7]. De même, le Département de la Meuse en France a utilisé Simeo pour consolider des données fragmentées et créer des scénarios clairs pour les investissements sur les bâtiments publics, aidant les élus à prendre des décisions informées [7].

« Nous nous sommes tournés vers Oxand parce que nous avions besoin d’un outil qui nous offrirait une vision prédictive – et pas seulement corrective – et qui nous aiderait à gérer nos investissements plus efficacement. Oxand s’est démarqué par ses capacités de gestion du risque. » – Responsable du département Budget et Valorisation du Patrimoine, In’li [7]

Les organisations qui utilisent des outils prédictifs de ce type ont rapporté une réduction de 25 % à 30 % du coût total de possession (TCO) en optimisant le calendrier de leurs interventions [7]. La plateforme peut générer des plans d’investissement pluriannuels en quelques heures, contre plusieurs mois avec des tableurs manuels [7]. Ces outils aident non seulement à prévoir les émissions, mais guident aussi les propriétaires d’actifs dans l’élaboration de stratégies d’investissement résilientes et tournées vers l’avenir – essentielles pour respecter les échéances de 2028 en toute confiance.

Intégrer les indicateurs carbone à la planification des investissements patrimoniaux fondée sur le risque

Les propriétaires d’actifs intègrent de plus en plus les indicateurs carbone à la fois dans la planification CAPEX et OPEX pour aligner leurs investissements sur leurs objectifs environnementaux. En s’appuyant sur l’usage d’outils prédictifs, l’intégration des considérations carbone aide à créer une stratégie cohérente qui relie durabilité et gestion du risque. En combinant données carbone avec indicateurs de risque et de performance, la durabilité devient un facteur financier clé, permettant aux propriétaires d’actifs de prioriser des projets qui atteignent à la fois de solides résultats financiers et des réductions d’émissions mesurables.

Intégrer le GWP sur cycle de vie dans les scénarios d’investissement

Intégrer le potentiel de réchauffement global (GWP) sur cycle de vie comme facteur décisionnel clé, aux côtés de simulateurs de scénarios, permet aux propriétaires d’actifs d’évaluer comment différents niveaux d’investissement affectent les émissions, le risque et les coûts. Par exemple, Oxand Simeo™ intègre les indicateurs carbone en combinant inventaires d’actifs, données d’état et performance énergétique au sein d’une plateforme unique. Sa modélisation prédictive utilise des algorithmes avancés pour anticiper le moment où des interventions seront nécessaires, tout en intégrant les impacts carbone de chaque scénario. Des décisions comme le remplacement de systèmes CVC obsolètes peuvent alors être calibrées pour maximiser l’efficacité énergétique et réduire le carbone incorporé, offrant une justification claire aux investissements [7].

Planification du risque et de la durabilité fondée sur la donnée

Une planification carbone précise repose sur un système centralisé qui consolide les données issues de sources variées, comme les inventaires d’actifs, les inspections, la consommation énergétique et les déclarations environnementales de produit. Avec des données complètes alimentant les modèles prédictifs, les organisations peuvent identifier les actifs présentant des risques financiers et opérationnels élevés, tout en suivant leur empreinte carbone.

Un exemple de cette approche vient du Département de la Meuse en France, qui a unifié des données patrimoniales fragmentées pour créer des scénarios clairs et actionnables pour les décideurs. Le directeur général du département a expliqué :

« Nous avions besoin d’un outil qui nous permette de consolider les données fragmentées dont nous disposions et de les présenter de façon claire à nos élus, qui sont les décideurs. »

En intégrant des objectifs de performance énergétique à la gestion patrimoniale, le département a aligné ses priorités de rénovation avec ses objectifs de décarbonation, réduisant le coût total de possession de 25 à 30 % grâce à un calendrier d’intervention optimisé [7]. Cette approche fondée sur des données complètes guide non seulement les décisions d’investissement, mais garantit aussi la conformité avec des exigences d’audit strictes.

Répondre aux exigences de conformité et d’audit

Pour répondre aux exigences réglementaires, les propriétaires d’actifs doivent documenter des réductions carbone tangibles. Les plateformes conçues pour s’aligner sur l’ISO 55001 et les normes CSRD/ESRS peuvent générer des rapports prêts pour l’audit directement à partir des données de planification des investissements. Le directeur technique de l’aéroport LaGuardia a mis en avant cette approche structurée :

« Dans ce cadre, nous souhaitons dans un premier temps réaliser une évaluation de maturité de nos pratiques de gestion patrimoniale, afin d’obtenir à terme la certification ISO 55001 – Gestion patrimoniale. »

Cette méthode garantit que les plans d’investissement respectent non seulement les normes de conformité, mais offrent aussi une transparence pour les audits. Aligner les rapports sur l’ISO 55001 et les normes CSRD/ESRS soutient la construction d’un portefeuille d’actifs résilient et bas carbone. Les plateformes avancées peuvent même fluidifier ce processus, générant un plan d’investissement pluriannuel en quelques heures – une tâche qui prendrait sinon plusieurs mois avec une analyse manuelle sur tableur. Les plans initiaux sont généralement finalisés en 6 à 12 semaines, selon la disponibilité des données [7].

Conclusion : se préparer à un avenir bas carbone

L’échéance de 2028 pour les évaluations obligatoires du cycle de vie approche rapidement. Attendre le dernier moment conduira probablement à une mise en conformité précipitée, moins d’options de conception et des coûts accrus.

Le moment d’agir, c’est maintenant. Commencez à construire les systèmes et l’expertise nécessaires pour collecter les déclarations environnementales de produit (EPD), fluidifier les processus d’achat et intégrer les indicateurs carbone à la planification des investissements. Plus vous agissez tôt – notamment durant les phases de planification et de conception schématique – plus vous disposerez de flexibilité pour réaliser des réductions carbone significatives. À ce stade, les systèmes structurels et les choix de matériaux restent adaptables, ce qui en fait le meilleur moment pour traiter les objectifs carbone. Si vous attendez la phase de conception détaillée, les évaluations de cycle de vie ne sont plus qu’un exercice de confirmation, offrant des opportunités limitées de changement significatif [8][2].

La technologie change la donne ici. Les plateformes qui intègrent inventaires d’actifs, données d’état et modélisation prédictive permettent aux propriétaires d’actifs d’évaluer les impacts carbone en parallèle des risques financiers et opérationnels. Ces outils peuvent produire des plans d’investissement détaillés en quelques heures plutôt qu’en plusieurs mois, tout en s’alignant sur les normes ISO 55001 et CSRD/ESRS. Cette approche transforme la conformité en avantage stratégique, plutôt qu’en simple contrainte réglementaire supplémentaire.

En intégrant les indicateurs carbone à vos processus d’investissement, vous pouvez garantir la conformité tout en préservant la valeur de long terme de vos actifs. À partir de janvier 2028, les évaluations de cycle de vie seront obligatoires pour les nouveaux bâtiments publics, avec une application plus large prévue pour janvier 2030. Le Japon introduit également des exigences similaires pour les grands bâtiments (plus de 5 000 m²) à partir de 2028 [8]. Ces réglementations comportent des enjeux réels, notamment le risque d’exclusion des catégories d’investissement durable et des difficultés dans le reporting d’entreprise.

Le choix est clair : agir maintenant pour respecter ces échéances et vous positionner comme un leader sur un marché de plus en plus attentif au carbone – ou risquer de prendre du retard. Le moment de vous préparer, c’est maintenant.

FAQ

Quelles données me faut-il pour calculer correctement le GWP sur cycle de vie ?

Pour calculer efficacement le GWP (potentiel de réchauffement global) sur cycle de vie, vous devez collecter des données d’émissions à chaque étape du cycle de vie d’un bâtiment : fabrication, transport, construction, exploitation et fin de vie. Appuyez-vous sur des données vérifiées, spécifiques au produit, et respectez des méthodologies standardisées comme la norme EN 15978. Assurez-vous que votre processus respecte les normes réglementaires et les référentiels de durabilité pour garantir des résultats précis et fiables.

Comment choisir entre rénover et démolir pour réduire le carbone ?

Pour prendre une décision éclairée, comparez le carbone incorporé lié à la démolition et à la nouvelle construction aux économies combinées de carbone incorporé et opérationnel que permet la rénovation. La rénovation aide généralement à réduire les émissions en prolongeant la durée de vie d’un bâtiment. Exploitez des outils d’évaluation du cycle de vie pour analyser la consommation énergétique, les coûts et les impacts carbone, tout en tenant compte d’éléments comme les contraintes patrimoniales ou la performance actuelle du bâtiment. L’objectif doit être d’atteindre un retour écologique et de réduire les émissions sur l’ensemble du cycle de vie du bâtiment.

Que dois-je changer dans la planification CAPEX pour être prêt pour 2028 ?

Pour être prêt pour 2028, il est essentiel d’intégrer les considérations de carbone sur cycle de vie dans votre planification des dépenses d’investissement (CAPEX). Cela signifie regarder au-delà de l’efficacité énergétique et se concentrer sur des stratégies pour réduire le carbone incorporé pendant la construction. Choisir des matériaux à plus faible empreinte carbone et adopter des méthodes qui réduisent les émissions opérationnelles sont des étapes clés.

Recentrer l’attention sur les technologies et approches bas carbone peut faire une réelle différence. En utilisant une modélisation fondée sur le risque, vous pouvez trouver l’équilibre entre réduction des émissions de carbone, maîtrise des coûts et confort des occupants – tout en restant conforme aux réglementations et aux objectifs de décarbonation. Intégrer des analyses de cycle de vie (ACV) à votre processus vous aidera à traiter l’ensemble de l’empreinte carbone d’un bâtiment, de la construction à l’exploitation.

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